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專業(yè)提醒:買房前先給辦房貸做個“體檢”

時間:2011-08-04 16:41:57      字號:T|T 來源:
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核心提示: 今年以來,中國人民銀行已多次加息。雖然對于儲戶和理財產(chǎn)品投資者來說,加息是好事;但對于“房奴”一族,加息的滋味越來越不好受。因此,在你已經(jīng)有貸款買房的打算時,就該先做個“體檢”。 這幾天,王先生...

    今年以來,中國人民銀行已多次加息。雖然對于儲戶和理財產(chǎn)品投資者來說,加息是好事;但對于“房奴”一族,加息的滋味越來越不好受。因此,在你已經(jīng)有貸款買房的打算時,就該先做個“體檢”。

    這幾天,先生為了幫父母買套改善型養(yǎng)老房而傷透了腦筋。原本他希望使用自己的公積金貸款,但是卻被告知只能使用商業(yè)貸款。而在目前的情況下,要想從銀行通過商業(yè)貸款買房,是件比較難的事情。

    先生當初在購買婚房的時候,并沒有使用過公積金貸款,他也是為了今后有不便之需時,再動用公積金的。但此次公積金中心的有關(guān)工作人員表示,根據(jù)2010年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,明確第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象,僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭,且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。而根據(jù)上海市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊《2010年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》公布的本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積,本市購買改善型第二套住房公積金貸款認定標準為低于34.6平方米(含34.6平方米)。先生現(xiàn)在持有房產(chǎn)的人均面積超標了,當然就不能使用公積金貸款購房。

    因此,在購房時,一定要用足公積金貸款的額度。值得注意的是,夫妻雙方的任何一方在婚前使用過公積金貸款,婚后,即便另一方?jīng)]有買過房,其公積金使用也會受到影響。所以,夫妻雙方好能同時使用公積金貸款購房,以用足額度。

    對于已經(jīng)貸款買房的投資者來說,提前還貸固然可以減少利息支出,但也并非適合所有市民。比如采用等額本息還款方式,還款期已經(jīng)過半的市民就沒必要提前還款。以一筆金額為60萬元、期限為15年、貸款利率為7.05%的貸款為例,當還款期限到一半時,本金償還了22萬元多,只占總本金的37%,而利息償還了26.4萬元左右,已占到總利息支出的大約71%;而當本金僅余三分之一未還時,已經(jīng)支付了利息34.7萬多元,占利息總支出的93%左右。

    是否值得提前還貸,應(yīng)該根據(jù)房貸購房者的兩個重要條件來判斷:一是購房者目前的經(jīng)濟狀況,盡管加息了,但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢,即使遭遇加息,那也沒有必要提前還貸,因為借貸的利率比房貸只高不低;二是依據(jù)房貸類型、已還貸時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合因素,購房者衡量提前還貸合不合算。

    值得注意的是,以前不少購房者在申請?zhí)追抠J時享受了優(yōu)惠利率,考慮到通脹的大背景,這樣的利率實際上是很低了,貨幣的貶值速度遠超出了銀行的利率,所以根本沒有必要提前還貸,不如此時選擇做一些具體的投資,收益或更高。

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