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業(yè)內(nèi)人士:首付比例利率提高 房?jī)r(jià)漲30%才能資債平衡

時(shí)間:2011-08-04 16:31:30      字號(hào):T|T 來源:
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核心提示:   和“下跌五成”也能承受的銀行相比,新購(gòu)房的小業(yè)主們傷不起。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算,如果當(dāng)前房?jī)r(jià)停漲或下跌,2010年后買房的大約12萬至15萬購(gòu)房者都要面臨負(fù)資產(chǎn)的窘?jīng)r。今年的買房人,由于首付比例和貸款利率的提高...

  和“下跌五成”也能承受的銀行相比,新購(gòu)房的小業(yè)主們傷不起。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算,如果當(dāng)前房?jī)r(jià)停漲或下跌,2010年后買房的大約12萬至15萬購(gòu)房者都要面臨負(fù)資產(chǎn)的窘?jīng)r。今年的買房人,由于付比例和貸款利率的提高,房?jī)r(jià)上漲近30%才能達(dá)到資債平衡點(diǎn)。

  銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日表示,根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果顯示,壞的情況就是房?jī)r(jià)跌掉三成、五成,銀行依然可以承受。盡管這顆“定心丸”立即遭到經(jīng)濟(jì)界人士的質(zhì)疑,不過銀行業(yè)的抗跌能力顯然非小業(yè)主們可以企及。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì),單純從房屋市價(jià)是否能夠與所欠購(gòu)房貸款和利息平衡的角度看,2010年后購(gòu)買新房和二手房的人群已經(jīng)面臨負(fù)資產(chǎn)壓力大。

  例如,2010年購(gòu)買新房時(shí)均價(jià)為20060元/平方米,套總價(jià)為240萬,付100萬元,目前已經(jīng)還貸一年半。那么業(yè)主的資金使用成本為付利息損失約5%即5萬元、貸款利息支出約為貸款總額的10%即14萬元、契稅為總價(jià)3%即7.2萬元,總計(jì)26.2萬元。也就是說,在當(dāng)前新房成交均價(jià)22000元/平方米的基礎(chǔ)上上漲11%、均價(jià)為24729元/平方米,才能夠達(dá)到資債平衡。而對(duì)于今年買房的人群,由于付比例和貸款利率的提高,價(jià)格則需比購(gòu)買時(shí)上漲近30%才能達(dá)到平衡點(diǎn)。

  “2010年新房和二手房的成交量超過28萬套,2011年為13萬左右,除去一次性付款、提前還款及轉(zhuǎn)手成功等情況,初步估算依然會(huì)有12至15萬左右的購(gòu)房人面臨負(fù)資產(chǎn)壓力,但短期之內(nèi)的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)多數(shù)人可以接受�!辨溂业禺a(chǎn)席分析師解釋說,即使購(gòu)房后房?jī)r(jià)不漲,按利率5.44%來計(jì)算,一套200萬的住房,還款6年3個(gè)月后基本就沖抵負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),也就是說負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)會(huì)隨著還款的進(jìn)行逐漸減弱。因此2010年購(gòu)房群體的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)短期看還屬合理范疇,但如果長(zhǎng)期不能改善,將會(huì)衍生危機(jī)。

  目前來看,短期內(nèi)資債相抵的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返,2009年以后購(gòu)房的群體或多或少會(huì)面臨房?jī)r(jià)下行所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但是否斷供或拋售,張?jiān)抡J(rèn)為,不僅僅單純決定于房?jī)r(jià)的走勢(shì),更多的是由住宅的屬性以及居住成本來決定。

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