近，張女士在紫荊附近看中了一套二手房，面積80平米左右，總價70多萬。

    隨后，在二手中介公司銷售人員的催促下，她就與中介簽了一個購房協(xié)議，并交納了2萬的預(yù)定金。當時，中介公司就開具了一張收條給她。但是，后來當她帶著家人又一起看房子，她丈夫感覺房屋的位置朝向不太好，客廳采光不行，于是他們就打算不買，并要求中介公司退定金，但中介方和賣房者一致認為是張女士違約了，堅決不予退還之前收的2萬元預(yù)定金。為此，張女士打進本報熱線，專門咨詢她的購房定金到底該不該退還。

    律師支招：

    針對這種情況，記者專門采訪到四川發(fā)現(xiàn)律師事務(wù)所艾述洪律師，他表示，按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質(zhì)是無法確定的，在這種情況下，下家不想購買房屋，定金應(yīng)當返還。

    在采訪艾述洪律師的過程中，他指出，二手房買賣過程復(fù)雜，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。涉及的主體多，買方、賣方、中介方，方方都需謹慎。當準備要買房或者賣房的時候，一定要做到心里有數(shù)。他還列出除上面案例中提到的要求返還定金引起的糾紛外的8種典型糾紛，值得購房者關(guān)注！

    一、逾期支付房款引起的糾紛下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還能根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任。因為，合同的約定只能認為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。

    二、逾期交付房屋引起的糾紛上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當?shù)睦碛�，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔違約責任。這時，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。

    三、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但下家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續(xù)，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，好將房屋進行保全。

    四、因中介行為引起的糾紛

    如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責任。又如中介公司在進行居間和代理時，不規(guī)范不盡責而造成的糾紛。

    五、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛

    要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。

    六、因房屋質(zhì)量引起的糾紛

    由于上家交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔賠償責任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知下家的，那上家不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非上家在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔瑕疵擔保責任，但下家可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

    七、因“黑白合同”引起的糾紛“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。按相關(guān)規(guī)定，在因“黑白合同”價格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當承擔這個舉證責任。

    但是，這樣的規(guī)定并不，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。

    八、因戶口遷移引起的糾紛

    房屋交付后，下家才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有上家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應(yīng)當戶口遷走，但這類糾紛仍時有發(fā)生。