樓市成交量持續(xù)萎縮，降價聲此起彼伏。而銀行上調(diào)房貸利率，使得購房者更難買房。

　　日前，記者對上海外資行進行了走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在中資銀行已經(jīng)很難有套房優(yōu)惠利率的情況下，仍有外資銀行存在套房優(yōu)惠利率。不過年關(guān)將近，即使在可以放貸的情況下，要在年內(nèi)放款幾無可能。

　　而且，目前對于外資行來說更重要的是做理財業(yè)務(wù)及吸收存款，因此，其對個人房貸業(yè)務(wù)并不重視，也有外資銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)。

　　套房優(yōu)惠利率尚存

　　今年下半年以來，套房貸利率上浮的消息不時傳出。日前，記者采訪獲悉，確實有外資銀行提高了套房的房貸利率，不過對于優(yōu)質(zhì)客戶，還是有銀行可以打折。

　　11月30日，記者以客戶身份致電花旗銀行杭州分行，該行一位客戶經(jīng)理表示，套房利率優(yōu)惠可以打到基準(zhǔn)利率的9折，不過二套房的利率并沒有什么優(yōu)惠，而且是基準(zhǔn)利率上浮10%。而花旗中國給《投資者報》記者的采訪回復(fù)中也表示，根據(jù)銀監(jiān)會及人民銀行有關(guān)規(guī)定，對于套住房按揭貸款，銀行可根據(jù)客戶資質(zhì)及貸款風(fēng)險情況進行差別化定價，優(yōu)質(zhì)客戶可適當(dāng)申請優(yōu)惠利率。

　　記者在匯豐中國上海徐家匯一家網(wǎng)點采訪時，該網(wǎng)點的一位客戶經(jīng)理也表示，套房貸款，利率可以優(yōu)惠到9折。匯豐相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，目前，對于符合限購要求的個人套房貸款，匯豐中國要求提供的貸款利率將為基準(zhǔn)利率，根據(jù)申請人的實際情況，可以考慮適當(dāng)下浮。

　　不過套房利率優(yōu)惠的銀行已經(jīng)不多，不少都是基準(zhǔn)甚至直接上浮。星展中國和恒生中國的套房貸利率仍然維持在基準(zhǔn)利率。星展中國表示，目前，仍然按照銀行原有既定流程，謹(jǐn)慎受理、審核和發(fā)放人民幣和外幣個人住房按揭貸款，以滿足客戶合理和合規(guī)的需求。對于人民幣個人住房貸款業(yè)務(wù)的付成數(shù)和貸款利率的政策如下：對于購買套自住房的家庭，貸款利率不低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。恒生中國的一位客戶經(jīng)理也表示，套房多可以貸到七成，利率是基準(zhǔn)利率。

　　而之前對于提高利率報道多的外資行是渣打中國，其套房貸利率早就上浮10%以上。11月28日，記者在上海徐家匯地區(qū)采訪時獲悉，其實除了渣打中國外，東亞中國套房利率也上浮10%。

　　二套房付差異大

　　對于貸款人來說，除了貸款利率，關(guān)心的還有付成數(shù)，也就是說到底能夠貸到多少錢。

　　對于套房的付成數(shù)，外資銀行一般都控制在三成左右。不過對于二套房的付成數(shù)，則各外資行之間的差別很大。

　　記者采訪獲悉，外資銀行二套房的付成數(shù)從三成到六成不等�；ㄆ�、渣打、星展三家外資銀行均表示，目前二套房的付至少要六成。

　　匯豐和東亞的二套房付成數(shù)相對寬松，到匯豐貸款，付只需要總價的四成，而東亞中國上海徐家匯一家網(wǎng)點的客戶經(jīng)理告訴記者，二套房的付成數(shù)與套房一樣，只需三成。不過，他一再強調(diào)，對于客戶資質(zhì)的考核比較嚴(yán)格。

　　此外，銀行對于二套房的認(rèn)定也比較嚴(yán)格。星展中國向記者表示，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的原則。除了貸款人“有無房”、“有無貸款”的標(biāo)準(zhǔn)外，貸款人需要通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡職調(diào)查。

　　在采訪過程中，幾乎所有外資銀行均表示，在二套房的認(rèn)定上均以家庭為單位，而且既要查上海房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，也要查全國的數(shù)據(jù)，只要該客戶買過房，或者已經(jīng)貸過款，再買房都按第二套認(rèn)定，把控比較嚴(yán)格。

　　不過，出于“做生意”的需求，外資行的客戶經(jīng)理們并不會太嚴(yán)格。恒生、渣打等銀行網(wǎng)點的客戶經(jīng)理均表示，只要在交易系統(tǒng)上查不到有房，以及在征信系統(tǒng)上查不到貸款，那么還是可以按照套房來做。

　　而近階段，由于房貸政策的不斷變動，各家銀行在各項條款上也出現(xiàn)變化。即使是套房，也要看是二手房還是一手房。恒生銀行一位客戶經(jīng)理表示，如果套房是二手房，那么只能貸到6到6.5成，一手房多是七成。不過，具體情況還要看當(dāng)時的銀行政策，因為銀行對房地產(chǎn)的政策一直在調(diào)，一般是一個月調(diào)一次。

　　年內(nèi)難以拿到貸款

　　雖然多家外資行均表示，目前房貸業(yè)務(wù)仍在正常進行，但年終將至，外資行面臨75%存貸比的達(dá)標(biāo)需要，如果目前申請房貸，在年內(nèi)拿到貸款幾無可能。

　　恒生中國上述客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在貸款越來越緊，再加上個人貸款在銀行里的位置比較低，一般貸款重要性排位是先大企業(yè)，再中小企業(yè)，再到微企業(yè)，后才是個人貸款。

　　此外，馬上就是圣誕節(jié)，外資行很多管理人員都要過假期，批貸款可能要往后拖。因此，現(xiàn)在貸款早也要到春節(jié)放款。

　　南洋商業(yè)銀行在上海天鑰橋路一家網(wǎng)點的客戶經(jīng)理表示，套房和二套房的利率可按基準(zhǔn)利脈，但這是有條件的，只能做商業(yè)貸款，也就是不做公積金的組合貸款，另外年內(nèi)放貸比較困難，明年應(yīng)該會有所放松。

　　東亞銀行的貸款政策看似寬松，不過其客戶經(jīng)理一再表示，貸款的情況如何要綜合來看。比如客戶收入多，那么貸款方便，收入少的話不批也有可能，此外收入的多少也會一定程度上影響貸款的成數(shù)。此外，總體上現(xiàn)在貸款比較難，除了與客戶的收入有關(guān)外，跟客戶所從事的行業(yè)也有關(guān)系，比如客戶經(jīng)營理發(fā)店、按摩店，或與擔(dān)保公司有關(guān)，那么銀行在放貸時都會比較謹(jǐn)慎。

　　記者致電華僑中國在上海古北的一家網(wǎng)點時，客戶經(jīng)理表示，關(guān)于個人房貸，現(xiàn)在不做，已經(jīng)暫停一段時間了。什么時候做，還要等總行的通知。

　　而房貸業(yè)務(wù)，對外資行來說，本來就做得不多。外資行辦理房貸業(yè)務(wù)，更多的是為了吸收其他業(yè)務(wù)做考慮的。渣打中國一位客戶經(jīng)理向記者私下透露，外資行主要的側(cè)重點在理財業(yè)務(wù)。

　　采訪中，星展中國一家網(wǎng)點的客戶經(jīng)理在記者咨詢房貸業(yè)務(wù)時一再表示，如果要辦房貸總是要在銀行開戶的，開40萬的賬戶可以成為貴賓客戶，那么貸款就會容易一些。