首開負(fù)債率趕超綠城存貨激增
負(fù)債率較年初飆升70%,資源評估值較高,現(xiàn)金流惡化一切還看結(jié)算旺季四季度.
又一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了高負(fù)債經(jīng)營行列!
據(jù)開股份三季度報顯示,截止到9月底,公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率比年初的時候飆升了70個百分點,升至146%。
事實上,進(jìn)入三季度以來,多家房企存貨激增,經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化,負(fù)債率飆升,資金鏈深度承壓。多家知名房企抵押股份換取高息融資,出售旗下項目增加現(xiàn)金,變賣金融資產(chǎn)輸血自救,房企資金騰挪術(shù)接連上演。
現(xiàn)金流惡化
今年以來,多家房企都頻繁挪騰資金過冬,其中不乏大型房企。例如,中糧地產(chǎn)割肉補(bǔ)瘡,連續(xù)三次變賣金融資產(chǎn);陽光股份為回收資金,變賣旗下多家子公司。
11月17日晚,開股份發(fā)布了《關(guān)于流動資金歸還募集資金的公告》。公告稱今年5月公司決定使用部分閑置募集資金暫時補(bǔ)充公司流動資金,總額為人民幣4億元。11月15日這筆金已經(jīng)全部歸還至募集資金專戶。
為此,開股份董秘怡表示,這是為提高公司資金的使用率而做出的決議,且這筆金用于公司正常的生產(chǎn)運營。
多位分析師也向筆者表示,這是符合規(guī)定的經(jīng)濟(jì)行為,可以按照一定比例使用閑置募集資金補(bǔ)充流動資金。而且不管公司的資金緊張與否,都很有可能拿出一部分募集資金補(bǔ)充流動資金。
值得注意的是,東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建認(rèn)為,開股份的賬面持有的貨幣資金金額在持續(xù)下降,財務(wù)狀況有待改善。
高建表示,今年年初,開股份賬面有貨幣資金105.2億元,6月底的時候,這一數(shù)據(jù)變成了78億元,而截至9月底,開股份的賬面貨幣資金下降至57億元左右。
根據(jù)這一數(shù)據(jù),筆者粗略計算,開股份的貨幣資金比年初時下降了近48億元,下降比例接近46%。
另外,高建還表示,從現(xiàn)金流量表上看,公司已經(jīng)持續(xù)6個季度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出。
據(jù)筆者了解,開前三季度業(yè)績大幅下滑。1-9月,公司共實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回籠約87億元。相對于2010年全年來看,今年實現(xiàn)銷售回籠僅占到去年全年合同銷售金額134億元的65%。
一位不愿透露姓名的分析師向筆者表示,結(jié)算項目少,對現(xiàn)金回流影響很大�,F(xiàn)金流的惡化,對企業(yè)拿地以及項目的開發(fā)進(jìn)程方面都會造成極大影響。
怡也表示,公司在擴(kuò)張策略上已經(jīng)變得非常謹(jǐn)慎。
當(dāng)期存貨較年初激增3倍
年關(guān)將至,各大企業(yè)都在搗騰著手里的現(xiàn)錢,琢磨著如何還債。
東方證券報告指出,截至上半年,開股份公司凈負(fù)債率高達(dá)117%,現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率71%,償債壓力較大。
中金公司房地產(chǎn)席研究員白宏煒也表示,開現(xiàn)在的凈負(fù)債率比年初上升了70個百分點,達(dá)到了146%,財務(wù)壓力持續(xù)加大。
對此,怡表示,負(fù)債率上升是整個行業(yè)都在面臨的狀況。主要原因還是受調(diào)控政策影響,市場低迷,銷售壓力增大。
白宏煒認(rèn)為,當(dāng)期存貨較年初增加120億元至371億元是財務(wù)壓力加大的主要原因。
不過,此前,有業(yè)內(nèi)人士指出,開股份負(fù)債率攀升是其過快擴(kuò)張帶來的。因為開整體上市之后,在由區(qū)域性公司向全國性公司轉(zhuǎn)變過程中,在全國各地拿地動作比較積極。
白宏煒也指出,隨著財務(wù)壓力的增大,開在京外項目的擴(kuò)張速度將趨緩。
事實上,筆者向怡證實,基于負(fù)債邏高,高杠桿經(jīng)營的狀況,公司在拿地擴(kuò)張方面確實已經(jīng)變得謹(jǐn)慎。
怡還表示,接下來公司的凈負(fù)債率是否會上升,還要看四季度結(jié)算等各方面的綜合情況,現(xiàn)在還不好說。
負(fù)債水平比肩綠城
令人擔(dān)憂的是,目前,開股份的負(fù)債水平已經(jīng)比肩綠城,經(jīng)營風(fēng)險可見一斑。
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥指出,負(fù)債率飆升的主要風(fēng)險是還款壓力,市場形勢不好,公司短期到期債務(wù)壓頂,兩頭擠壓會導(dǎo)致公司的償債壓力增加。
但也有業(yè)內(nèi)人士向筆者表示,開股份的負(fù)債率雖然已經(jīng)比肩綠城,但是財務(wù)風(fēng)險系數(shù)上還是要低于綠城。一方面原因是兩家企業(yè)背景不同,一家是國企,一家是民企。另外一方面是,開手里的很多資源評估值都比較高。
據(jù)開股份公告顯示,公司繼6月擬發(fā)行不超過43億元中期票據(jù)后,8月再次擬發(fā)行不超過50億元的私募債,這兩避計93億元募集資金都將用于保障性住房建設(shè)。
對此,怡表示,這兩筆融資正在進(jìn)展過程中,只要滿足相關(guān)部門審核,拿到這93億元的融資可能性比較大。
有分析師表示,如果這兩筆融資落實,公司的償債能力會進(jìn)一步提升,用保障房突圍或許會起到效果。
中投證券李少明認(rèn)為,開股份竣工結(jié)算集中在四季度,全年業(yè)績可能增長25%。
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新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
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萬達(dá)蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
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