房屋出租管理很有必要，因?yàn)檫@不僅可以讓房東規(guī)避諸多風(fēng)險(xiǎn)，還可以減少一些不必要的損失。如何做到到安全出租？其關(guān)鍵是做好預(yù)防工作，諸如做好租賃登記備案等工作。

　　一般來說，在整個(gè)房屋出租過程中，都存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這需要房東認(rèn)真對(duì)待，以避免給自己帶來巨大的損失。想必房東為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)是無法收到房租，比如租客借故拖欠、故意賴賬等。這種風(fēng)險(xiǎn)與自身經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，因此受房東關(guān)心不難理解。但除此之外，還包括租客濫用房屋、租客違法亂紀(jì)而讓房東遭受連帶責(zé)任等，這都會(huì)給房東帶來不小的損失。

　　六大風(fēng)險(xiǎn)不可不防

　　根據(jù)之前出現(xiàn)得比較多的問題，記者發(fā)現(xiàn)在房屋出租過程中，主要會(huì)面臨租金無法收取等六大風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過專業(yè)人士表示，其實(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)完全可以規(guī)避。當(dāng)然，其前提是必須提前做好預(yù)防工作。在此需要說明的是，為了讓自己的權(quán)益得到保障，房東應(yīng)該在房屋出租之后，主動(dòng)對(duì)租賃合同進(jìn)行登記備案，并取得《租賃許可證》，切不可因?yàn)橄勇闊┒�省卻了這個(gè)步驟，以免因小失大。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：租金無法收取

　　收不到租金的情形為普遍，所以這也是房東為關(guān)心的一個(gè)問題。

　　【情景再現(xiàn)】租客以各種理由拖欠租金，并不斷向房東吳先生做出口頭承諾，等到自己手頭上寬裕之后就馬上補(bǔ)齊，但突然有一天，租客的電話再也打不通了，連同他一起消失的，還有6個(gè)月的租金。

　　【見招拆招】一定要在房屋租賃合同中約定包括拖欠租金的違約條款。在租賃合同中就約定，如果出現(xiàn)拖欠房租達(dá)2個(gè)月以上的情形，房東可以終止租賃合同，并要求租客賠償損失。對(duì)于熟知的租客，有些房東可能會(huì)礙于情面而不愿“貼身緊逼”，但也要掌握一個(gè)度，如果拖欠時(shí)間超過了3個(gè)月，而不能給出具體理由，則應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：房屋不當(dāng)使用

　　房屋遭到濫用，比如改變了居住用途，或者私自進(jìn)行改裝等，這都會(huì)讓給房東帶來意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【情景再現(xiàn)】家住南京的劉女士在上海有一套住房，每次都是租客主動(dòng)把租金打到她的卡上。一次偶然機(jī)會(huì)來上海，發(fā)現(xiàn)自己的房子已被租客私自改裝成了群租房。

　　【見招拆招】對(duì)于本地的房東來說，一定要勤快一點(diǎn)，只要有機(jī)會(huì)，必須到出租房屋去巡視一番，以防止房屋被不當(dāng)使用。就北京、上海、廣州這三大一線城市來說，由于房租過高，群租現(xiàn)象比較嚴(yán)重，因此濫用的方式主要為私自改裝成群租房。據(jù)了解，目前各地都禁止群租行為，觸犯將受到處罰，如上海高處以3萬元的罰金。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：連帶法律責(zé)任

　　租客如果做出違法亂紀(jì)的事情，房東也會(huì)受到牽連。

　　【情景再現(xiàn)】余先生還曾為自己找到了好租客而感到慶幸，這位租客付房租很是爽快，從不拖欠。但有一次，樓下鄰居向于先生反映，這位租客經(jīng)常帶一些不三不四的朋友回來，為了避免“引火上身”，余先生主動(dòng)終止了租賃關(guān)系。

　　【見招拆招】根據(jù)公安部門對(duì)流動(dòng)人口管理的要求，要在全國建立出租房屋備案制度，出租人也會(huì)因此要承擔(dān)相應(yīng)的治安責(zé)任，并實(shí)行責(zé)任倒查和責(zé)任追究。因此這就提醒房東，必須加強(qiáng)對(duì)出租房屋的管理，萬一在自己的出租房屋內(nèi)發(fā)生了違法亂紀(jì)行為，房東將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。記者也注意到，一些不法分子在出租房屋中干出違法勾當(dāng)，比如制毒販毒、窩藏逃犯等。因此房東要做的就是一定要求租客配合在警署申領(lǐng)《房屋租賃治安許可證》。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：租客“惡意添附”

　　在征得房東同意的前提下，租客代為裝修，但這其中往往會(huì)出現(xiàn)“惡意添附”的情形。

　　【情景再現(xiàn)】因?yàn)樽约罕还�事纏身，馬女士便委托租客更換淋浴器。等到馬女士見到賬單時(shí)不由得疑竇叢生，一只質(zhì)量很一般的淋浴器居然花了兩千多元。

　　【見招拆招】租客往往會(huì)在取得房東同意的前提下，在裝修或者更換設(shè)備過程中，利用假發(fā)票證明自己購買的質(zhì)次價(jià)低的添附物價(jià)值很高，或是將一些沒有價(jià)值的產(chǎn)品故意進(jìn)行添附來騙取補(bǔ)償?shù)仁侄巍��?duì)此，律師建議房東應(yīng)該與租客明確約定添附物種類、價(jià)值以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修或者設(shè)備更換過程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。

　　風(fēng)險(xiǎn)五：電話成為“吸血鬼”

　　為了租客方便，有些房東會(huì)代為安裝固定電話，這也要當(dāng)心，以免自己承擔(dān)巨額話費(fèi)。

　　【情景再現(xiàn)】當(dāng)租客向陳先生提出在出租房屋中安裝固定電話時(shí)，他沒有答應(yīng)對(duì)方的要求，因?yàn)樗�感到這有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【見招拆招】有些出租房屋內(nèi)房東提供寬帶，而目前寬帶與固定電話是捆綁在一起的，因此房東應(yīng)該采取一些必要措施，建議將家中電話取消或者停機(jī)保號(hào)，防止成為心懷不軌之人利用的漏洞。目前國內(nèi)不斷爆出有犯罪團(tuán)伙利用他人身份證辦理電話卡惡意撥打海外聲訊電話牟取暴利的報(bào)道，因此不建議安裝電話。如果租客確實(shí)出于需要而安裝，可以要求租客利用自己的身份證重新申請(qǐng)，相關(guān)費(fèi)用并不高。

　　風(fēng)險(xiǎn)六：滅失風(fēng)險(xiǎn)不得不防

　　滅失風(fēng)險(xiǎn)是一種極端情況，但如果是因?yàn)樽陨碓�因造成，則應(yīng)該由自己來承擔(dān)。

　　【情景再現(xiàn)】當(dāng)租客向阮先生反映近期線路出現(xiàn)打火現(xiàn)象時(shí)，他馬上請(qǐng)電工對(duì)電路做了一次檢查，發(fā)現(xiàn)線路出現(xiàn)了老化跡象，于是進(jìn)行了更換。

　　【見招拆招】應(yīng)該重視租客所反映的情況，比如電路、煤氣管路老化問題，這容易引起火災(zāi)，導(dǎo)致滅失風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。因?yàn)樵谝话闱闆r下，房東應(yīng)履行對(duì)出租房屋的維修義務(wù)，租客對(duì)該房屋正常使用安全。在租客對(duì)房屋正常使用中因房東的過失而造成房屋滅失和損失的，將不承擔(dān)賠償責(zé)任。