現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期，各類調(diào)控手段在本輪調(diào)控中發(fā)揮著作用。自2009年12月本輪調(diào)控政策開始以來，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟手段，到限購、限價等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍內(nèi)一刀切，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級。

　　近幾個月來，隨著樓市陷入低迷和房價上漲勢頭被遏制，部分地方政府有意放松調(diào)控政策，但從10月29日國務(wù)院工作會議精神上看，中央再次強調(diào)要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控、進一步鞏固調(diào)控成果，可見中央將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。但隨著經(jīng)濟增速的下滑和通脹觸頂回落，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會有進一步升級，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯“見底”。今年四季度，中央已明確表示仍將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。

　　開發(fā)商資金來源穩(wěn)定

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現(xiàn)明顯下降的趨勢，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷樓盤回籠資金， 但也有少數(shù)房企如恒大、萬科等銷售業(yè)績良好。在調(diào)控政策見底、貨幣政策趨穩(wěn)的形勢下，隨著越來越多的房企加入打折促銷陣營，預(yù)計今年四季度本年資金來源將趨于穩(wěn)定，或小幅下滑，明年上半年可能會有所改善。

　　而數(shù)據(jù)顯示，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源39619億元，同比增長5.7%，創(chuàng)下了十多年來的低增速。2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達38.1和45.9%。很明顯，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對較差，因此不少開發(fā)商降價售樓來回籠資金，也有個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。

　　2008年，截至年底，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為16062億元，同比降低10.77%，降幅驚人，是近十年來出現(xiàn)下降的年份。2008年作為樓市為艱難的一年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的風(fēng)險，多數(shù)金融機構(gòu)嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模，正因為如此，多數(shù)開發(fā)商都陷入流動資金嚴重不足的困境， 部分企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。

　　與2008年形成對比的是，今年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共計61947億元，同比增長22.7%，盡管增速和近十年來的平均增速相比有所下滑，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在融資困難等問題，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月均資金來源為7820元，資金來源相對穩(wěn)定。

　　截至今年三季度末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為26400億元，同比上漲14.9%，漲幅持續(xù)回落。今年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的信心普遍不足，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)緊縮，所以房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長不斷放緩。

　　在金融機構(gòu)嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的情況下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大幅下降10.8%，房地產(chǎn)開發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著前所未有的艱難局面。而現(xiàn)階段，盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年。預(yù)計，隨著金融機構(gòu)收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄，但仍將保持10%以上的增長速度。

　　調(diào)控政策“見底”

　　自10月份以來，從匯金購入四大國有商業(yè)銀行股票干預(yù)股市，到國務(wù)院常務(wù)工作會議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財稅政策，都發(fā)出了宏觀經(jīng)濟政策在逐漸放松的信號。在目前經(jīng)濟下滑、通脹見頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，以及溫州、鄂爾多斯(600295,股吧)等地方民間高利貸危機顯現(xiàn)的形勢下，宏觀經(jīng)濟政策可能適度調(diào)整。

　　7月12日的國務(wù)院工作會議上，提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施�！彪S后僅臺州、滁州兩市出臺了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺的限購政策更是形同虛設(shè)，規(guī)定：不管持有多少套的人，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進一下成交量，此次二三線城市限購政策升級幾乎不了了之，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的“見底”。

　　值得關(guān)注的是，10月29日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院工作會議，強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責(zé)任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。我們認為，這一表述預(yù)示著年內(nèi)中央政策不會放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過，也不會再進一步加碼了。那么，未來幾個月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。

　　今年9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41，比8月份降低0.7個百分點，比去年同期回落3.1個百分點，國房景氣指數(shù)連續(xù)4個月下滑。自2010年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟指數(shù)開始波動下行，但至今仍未跌至100點以下的不景氣區(qū)間。與2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100，進入不景氣區(qū)間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)進入相對艱難時期。我們認為，目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，未來國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預(yù)計明年一季度前后可能見底。與2008年相比，本輪調(diào)整時間較長，但下調(diào)空間較小。