近日，在全國房價(jià)下降的呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場愈發(fā)趨冷。日前，廣州一場“推地盛宴”風(fēng)云突變。原計(jì)劃當(dāng)天推出的18幅地塊中，位于廣州南站周邊的12幅地塊“臨陣”退縮，僅剩的6幅地塊也均以底價(jià)成交。

　　樓市的持續(xù)低迷已經(jīng)對土地市場造成壓力，雖然有部分開發(fā)商試探性的抄底買地，但從10月以來的情況來看，不僅是廣州，全國許多城市土地市場均陷入低迷。

　　地市這一類似2008年金融危機(jī)下的局面，會否助推樓價(jià)下行“拐點(diǎn)”的形成？

　　10月成交面積環(huán)比降四成

　　近日，廣州原計(jì)劃推出18幅地塊，這不僅將刷新廣州單日賣地紀(jì)錄，也是廣州南站區(qū)域的“拍”。令業(yè)內(nèi)大跌眼鏡的是，正式開拍前不到5小時，廣州市國土房管局突然發(fā)出緊急公告：廣州南站12幅地塊因故中止出讓，僅剩廣州南站、天河琶洲、番禺欖核鎮(zhèn)6幅地塊獨(dú)挑大梁。而當(dāng)天的土地拍賣會不到10分鐘便收場，6幅地塊悉數(shù)以底價(jià)成交。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，地塊延期拍賣，可能是意向買家空缺�！叭绻�流拍，尤其是這樣的集體流拍，顯然是地方政府不愿看到的。但是又無人撐場，只能臨時叫停拍賣。”有專家猜測，“可能是有已經(jīng)勾地的開發(fā)商中途退出”。

　　其實(shí)不僅是廣州，10月以來，不僅“金九銀十”宣告落空，土地市場也一片蕭條。中國指數(shù)研究院周三發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。

　　熱點(diǎn)城市中，10月深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。

　　中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。

　　溢價(jià)率10月降至今年低

　　成交的冷淡也影響到土地的成交價(jià)格，住宅類用地溢價(jià)率更是降至年內(nèi)低水平。

　　國土資源部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市地價(jià)同比、環(huán)比增幅回落。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點(diǎn)；環(huán)比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點(diǎn)。

　　如果按照樓面價(jià)計(jì)算，中國指數(shù)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)表明，10月，全國133個城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價(jià)僅7、8月高于去年同期，整體走勢平穩(wěn)且有下滑趨勢。

　　溢價(jià)率方面，全國133個城市也持續(xù)走低。10月溢價(jià)率僅為3%，較上月再減3個百分點(diǎn)，較去年同期減少28個百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率為3%，較上月減少2個百分點(diǎn)，較去年同期減少34個百分點(diǎn)。前10月，全國133個城市住宅類用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年低水平。

　　而一線城市方面，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，北上廣深四個城市土地出讓金合計(jì)2066.48億元，同比也下降8%。

　　地價(jià)的回歸，使得開發(fā)商拿地?zé)崆橐欢然厣�，尤其是一些資金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買地。但進(jìn)入10月，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場再次轉(zhuǎn)入冷清。

　　賣地收入大降地方財(cái)政更吃緊

　　土地市場的低迷使得地方政府在推地上變得謹(jǐn)慎，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)介紹，地方政府有意識地把住宅用地放在后面推。

　　盡管如此，地方政府土地收入還是受到影響，導(dǎo)致財(cái)政吃緊。一份全國22個重點(diǎn)城市土地成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%，其中，西安前十個月土地成交金額為28.7億，同比降幅大，達(dá)71%。上海前十個月土地成交金額930.43億元，同比減少了25%。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，很多城市年度土地出讓計(jì)劃都完成滯后，尤其是一些土地收入占財(cái)政收入比例較高的二三線城市，甚至出現(xiàn)了發(fā)不出工資的窘?jīng)r。

　　陳國強(qiáng)表示，在這樣的情況下，部分地方會希望“以量補(bǔ)價(jià)”，即通過增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。另外部分地方政府也開始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價(jià)、放寬付款方式等。

　　此外，上月底國務(wù)院批準(zhǔn)廣東、浙江、上海、深圳四省市試點(diǎn)自行發(fā)債，緩解地方政府的財(cái)政壓力。

　　將對房價(jià)形成向下牽引作用

　　有專家認(rèn)為，與住宅市場相比，土地市場“入冬”跡象更加明顯。房地產(chǎn)大環(huán)境不改變土地市場就難有“起色”，冷清局面也還將延續(xù)。能否迎來好轉(zhuǎn)，要視下一步政策是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或者松動。

　　在目前全國樓市的降價(jià)預(yù)期下，土地市場的冷清一定程度上構(gòu)成了房價(jià)下降的客觀因素。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時，這種低迷的市場氛圍又將加速房地產(chǎn)市場的調(diào)整，有利于“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)�！巴恋貎r(jià)格是構(gòu)成房價(jià)非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價(jià)格下跌，將對房價(jià)形成一個有力的向下牽引作用。”