如何投資城市綜合體商鋪？這是投資者比較關(guān)心的話題。隨著商業(yè)模式的發(fā)展變化，以及城市發(fā)展格局的調(diào)整，城市綜合體已經(jīng)成為一種滿足城市人生活、工作、娛樂、休閑等諸多需求的多功能建筑形態(tài)，符合城市發(fā)展規(guī)律，因而近期全國各地普遍興起了一股城市綜合體建設(shè)熱。

　　城市綜合體商鋪屬于其中一個(gè)重要組成部分，它不同于一般的社區(qū)商鋪，也有別于普通的街鋪，因而投資城市綜合體商鋪，則需要以新的投資思路來對待。

　　新型商鋪受關(guān)注

　　作為一種新型商鋪，城市綜合體商鋪越來越受到投資者的關(guān)注。據(jù)了解，城市綜合體建設(shè)近期發(fā)展異常迅速。以上海為例，在短短幾年內(nèi)，上海城市綜合體很快就超過了30多個(gè)，研究機(jī)構(gòu)易城中國估計(jì)，未來三年，上海10萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目將新增超過50個(gè)，新增供應(yīng)量總計(jì)約為1380萬平方米。其中處于郊區(qū)的新興城區(qū)型綜合體約占了56%。

　　專家表示，城市綜合體的快速發(fā)展實(shí)屬必然。這種建筑形態(tài)集合多種業(yè)態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，能夠滿足都市居民多元化生活的需要，而這種商業(yè)形態(tài)在海外地區(qū)大都市有過成功案例。

　　其實(shí)，從內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，城市綜合體的興起也很正常。洲聯(lián)集團(tuán)•五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，按照西方成熟的市場情況，一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為12～14個(gè)，擁有營業(yè)面積為800平方米，人均占有的購物商業(yè)面積約1.2平方米，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.1～1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值。美國人均擁有購物面積較多，達(dá)2平方米左右，人均商業(yè)面積超過2.5平方米。日本僅次于美國，人均商業(yè)面積超過了2.1平方米，西歐國家以英國為代表，為1.8平方米左右。周邊國家和地區(qū)中，中國香港地區(qū)和新加坡水平很高，均超過了2平方米，韓國的商業(yè)物業(yè)人均水平也在1.6～1.7平方米之間。相比之下，內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)水平很低，到目前人均商業(yè)面積還未超過0.5平方米，在世界上處于偏中等水平，可見內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間潛力較大。

　　求同存異挑選鋪位

　　城市綜合體建設(shè)高潮的到來，市場供應(yīng)充裕，加之宏觀調(diào)控使得住宅投資空間所剩無幾，于是城市綜合體商鋪成為新的選擇。上海德佑地產(chǎn)商用部區(qū)域總監(jiān)惠凱表示，近期投資者對此類商鋪的關(guān)注程度確實(shí)有所增加，為了應(yīng)付不斷擴(kuò)大的業(yè)務(wù)需要，他所在的商用部員工人數(shù)已經(jīng)從年初的70余人增加到了現(xiàn)在的150多人。

　　不過，投資此類商鋪需要注意的是，不能以選社區(qū)商鋪或者街鋪的方式來選擇。商鋪的價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)營上面，不管是傳統(tǒng)類型的商鋪，還是城市綜合體商鋪，均是如此，因此挑選商鋪的要點(diǎn)就是從發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營價(jià)值出發(fā)。專家表示，主要應(yīng)從規(guī)劃、開發(fā)企業(yè)、規(guī)模以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面來考察。

　　選規(guī)劃：發(fā)展空間是關(guān)鍵

　　一般情況下，城市綜合體的建筑體量較大，對于市中心區(qū)域來說，很難找到如此巨大的地塊來開發(fā)這類物業(yè)。因而現(xiàn)在大多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目都建在城市副中心甚至城郊結(jié)合部，比如萬達(dá)集團(tuán)在上海開發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目均是如此。

　　正是因?yàn)槿绱�，市政�?guī)劃對城市綜合體商鋪的經(jīng)營價(jià)值影響就顯得尤為明顯。所以投資者要考察周邊配套情況，區(qū)域格局，尤其是產(chǎn)業(yè)分布情況是否與之相適應(yīng)，以及人口分布、收入情況等，這些因素契合程度越高，商鋪的經(jīng)營價(jià)值也就越高。

　　選開發(fā)商：運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)需看重

　　惠凱表示，一般情況下，開發(fā)商的實(shí)力越強(qiáng)，城市綜合體成功的可能性越大，因而對商鋪的經(jīng)營價(jià)值影響也就越大。這是因?yàn)槌鞘芯C合體發(fā)展至今，已不僅僅只是住宅、寫字樓以及大賣場等少數(shù)業(yè)態(tài)的累積，還會(huì)包括有酒店、娛樂休閑、品牌商業(yè)、餐飲等各種類型業(yè)態(tài)加入進(jìn)來，形成一套完整的生活系統(tǒng)，而要達(dá)到這樣的目的，實(shí)力一般的開發(fā)商顯然“玩不轉(zhuǎn)”。需要提醒的是，好選擇有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，因?yàn)樗鼈兺暾�成熟的開發(fā)理念，可幫助投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　選規(guī)模：并非越大越好

　　城市綜合體規(guī)模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設(shè)規(guī)模。

　　商業(yè)面積與服務(wù)人群數(shù)量之間關(guān)系，有一個(gè)比值，前文中提到過，人均購物面積在1.1～1.2平方米。當(dāng)然，如果收入水平較高，也可以將該比例調(diào)高一些。投資者可以參照這個(gè)比例，并在考慮區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)面積的前提下，估算城市綜合體的建設(shè)規(guī)模是否滿足實(shí)際需求。如果規(guī)模過大，可能會(huì)因?yàn)槌�過市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建筑規(guī)模過小會(huì)導(dǎo)致其聚合效應(yīng)不夠，因此目前某些建筑體量只有幾萬平方米的項(xiàng)目根本不能算是綜合體。