把脈地產信托兌付三大風險
核心提示：
近日，綠城房地產信托融資風波、銀監(jiān)會叫停四大信托公司房地產業(yè)務、暫緩審批股權類房地產項目等傳聞四起。投資者“聞房地產信托色變”，已經持有房地產信托的更是寢食難安。那么房地產信托的整體運作情況究...
近日，綠城房地產信托融資風波、銀監(jiān)會叫停四大信托公司房地產業(yè)務、暫緩審批股權類房地產項目等傳聞四起。投資者“聞房地產信托色變”，已經持有房地產信托的更是寢食難安。那么房地產信托的整體運作情況究竟怎樣，潛在風險又存于何處呢？
自從2009年房地產信托開始受到投資者青睞以來，發(fā)行量一路高歌猛進。由于信托多是兩年期，今年9月將迎來波兌付高峰。銀監(jiān)會更是多次提示流動性風險，要求信托公司提前3個月上報即將到期信托的運行狀況。房地產信托終于改變了上半年在一路飆升的預期收益下發(fā)行數(shù)量激增的現(xiàn)象，呈現(xiàn)以6月為軸的倒“V”形，7月、8月、9月的發(fā)行數(shù)量分別為103只、81只、48只，目前投資者日益避之。
那么，究竟哪些信托容易引發(fā)兌付困難，以及什么是引發(fā)兌付風險的關鍵因素；在銷售回款出現(xiàn)問題，能否實現(xiàn)兌付的關鍵因素是什么？融資方的主營業(yè)務高度集中于房地產、大量依賴高融資渠道的房地產信托，將是先倒下的產品。其中不乏大型的上市地產公司。根據(jù)某上市房企中報，2010年其銷售額達580億元，而利潤只有10億元。從該公司所售商品房的房價看，毛利基本在50%至200%，但終利潤率卻只有2%，只能說明其大部分利潤被高利息貸款侵蝕。該公司當前高達76.7億元的信托貸款存量，更是做了好的注腳。
銷售回款進度，是房地產信托能否到期兌付的直接影響因素。銷售回款主要取決于當?shù)氐氖袌鲂枨�、是否限購。雖然項目的標的城市不同，房價走勢不一，但國家地產調控持續(xù)已近20個月，累積效應顯現(xiàn)。從國房景氣度指數(shù)(商品房價格)來看，從2010年2月高點115.20急轉直下，9月已經是101.61，這是自2003年以來的低點。另外，是否限購也是影響因素。在限購城市中，具有購買資格且具有購買能力的潛在購房者正在逐步減少，或者說增長的幅度遠低于房屋的供給。
當銷售回款速度不理想，現(xiàn)金流不足以兌付本息時，對抵押物或者股權資產的處理將會被啟動。之后，無論是對抵押物還是股權資產的處理都需要訴諸法律手段，將是一個非常漫長的過程。由于房地產信托在風控措施中大部分會抵押土地，而且抵押率一般在40%左右，這樣即使房價出現(xiàn)調整，大部分能本息兌付。目前，蠢蠢欲動的房地產基金多在虎視眈眈地準備并購。
然而除了抵押土地，有的信托還采取股權形式。此類信托多是不滿足2010年11月19日發(fā)布的《信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》所要求的“4-3-2”原則，即“四證、30%項目資金、二級資質”。股權類房地產信托會存在股權和土地分開被控制和抵押的現(xiàn)象，導致股權資產價值降低。
自從2009年房地產信托開始受到投資者青睞以來，發(fā)行量一路高歌猛進。由于信托多是兩年期，今年9月將迎來波兌付高峰。銀監(jiān)會更是多次提示流動性風險，要求信托公司提前3個月上報即將到期信托的運行狀況。房地產信托終于改變了上半年在一路飆升的預期收益下發(fā)行數(shù)量激增的現(xiàn)象，呈現(xiàn)以6月為軸的倒“V”形，7月、8月、9月的發(fā)行數(shù)量分別為103只、81只、48只，目前投資者日益避之。
那么，究竟哪些信托容易引發(fā)兌付困難，以及什么是引發(fā)兌付風險的關鍵因素；在銷售回款出現(xiàn)問題，能否實現(xiàn)兌付的關鍵因素是什么？融資方的主營業(yè)務高度集中于房地產、大量依賴高融資渠道的房地產信托，將是先倒下的產品。其中不乏大型的上市地產公司。根據(jù)某上市房企中報，2010年其銷售額達580億元，而利潤只有10億元。從該公司所售商品房的房價看，毛利基本在50%至200%，但終利潤率卻只有2%，只能說明其大部分利潤被高利息貸款侵蝕。該公司當前高達76.7億元的信托貸款存量，更是做了好的注腳。
銷售回款進度，是房地產信托能否到期兌付的直接影響因素。銷售回款主要取決于當?shù)氐氖袌鲂枨�、是否限購。雖然項目的標的城市不同，房價走勢不一，但國家地產調控持續(xù)已近20個月，累積效應顯現(xiàn)。從國房景氣度指數(shù)(商品房價格)來看，從2010年2月高點115.20急轉直下，9月已經是101.61，這是自2003年以來的低點。另外，是否限購也是影響因素。在限購城市中，具有購買資格且具有購買能力的潛在購房者正在逐步減少，或者說增長的幅度遠低于房屋的供給。
當銷售回款速度不理想，現(xiàn)金流不足以兌付本息時，對抵押物或者股權資產的處理將會被啟動。之后，無論是對抵押物還是股權資產的處理都需要訴諸法律手段，將是一個非常漫長的過程。由于房地產信托在風控措施中大部分會抵押土地，而且抵押率一般在40%左右，這樣即使房價出現(xiàn)調整，大部分能本息兌付。目前，蠢蠢欲動的房地產基金多在虎視眈眈地準備并購。
然而除了抵押土地，有的信托還采取股權形式。此類信托多是不滿足2010年11月19日發(fā)布的《信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》所要求的“4-3-2”原則，即“四證、30%項目資金、二級資質”。股權類房地產信托會存在股權和土地分開被控制和抵押的現(xiàn)象，導致股權資產價值降低。
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