近一年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，企業(yè)融資遇到了諸多問題：銀行信貸日益緊縮，開發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸的難度上升，額度下降；股市日漸低迷，再融資和IPO繼續(xù)無望；限購政策下市場銷售低迷，市場回籠資金不力。

　　從近兩年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)看（以1~8月作為比較的時間節(jié)點），國內(nèi)貸款占比從2009年的21.92%一路下降到2011年的16.42%。數(shù)據(jù)表明銀行貸款對開發(fā)企業(yè)的資金支持力度在逐年下降。

　　為了解決融資難題，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉入房地產(chǎn)私募基金領域，一方面借助國內(nèi)外的獨立私募基金獲取資金，另一方面，開發(fā)企業(yè)直接參與地產(chǎn)私募基金的籌建，打通金融與房地產(chǎn)的資金通道，為企業(yè)旗下的項目直接融資。

　　在國內(nèi)地產(chǎn)私募圈里，智基創(chuàng)投、德同資本、紅杉資本、普凱、量宇、盛世神州、高和投資等是比較有名的幾家。開發(fā)商顯然沒有把融資的希望完全寄托在這些資金規(guī)模并不太大的投資基金上，他們看到的是未來房地產(chǎn)基金的巨大發(fā)展?jié)摿Γ�以及在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的巨大作用。

　　開發(fā)企業(yè)的策略是，與其讓小基金們做大，不如親自參與，走出具有戰(zhàn)略意義的一步，不至于在未來落后。目前，萬科、金地、中海、復地、世茂、華潤、遠洋、萬通等開發(fā)企業(yè)紛紛涉足地產(chǎn)私募基金領域。

　　不過開發(fā)企業(yè)直接參與地產(chǎn)私募基金，可謂機遇與風險并存。機遇方面可以總結(jié)為三點：

　　一是房地產(chǎn)業(yè)處于投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關鍵期，私募基金的出現(xiàn)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。有序引導投資金進入私募基金領域，變消費資金為生產(chǎn)資金。通過基金的運作，提高開發(fā)企業(yè)提供擴大生產(chǎn)的能力，減少需求端的投資壓力，有利于增加產(chǎn)品供應，降低房價上漲壓力。這種投資模式的變化符合國家房地產(chǎn)調(diào)控的總體方向，有利于投資渠道的擴展，有利于開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，有利于民間資本的保值增值。

　　二是民間高凈值人士投資日趨理性。房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)既是開發(fā)商的需要，也是投資人的需要。一般而言，投資人雖然有錢，但沒有專業(yè)投資能力，社會上專業(yè)機構(gòu)的出現(xiàn)剛好滿足了他的這種需求。越來越多有資產(chǎn)規(guī)模、懂資產(chǎn)配置的高凈值人士和企業(yè)、機構(gòu)將會選擇把錢交給值得信賴的專業(yè)基金管理公司來管理，這是大勢所趨，也是市場更加成熟的一個標志。

　　三是有限合伙制日漸成熟。有限合伙制是發(fā)展風險投資業(yè)的必要制度安排。經(jīng)過近兩年的醞釀、試探，地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，今年估算增速近一倍。顯然，合伙企業(yè)制度的成熟是推動地產(chǎn)基金募集資金規(guī)模不斷上升的因素之一。

　　開發(fā)企業(yè)參與地產(chǎn)私募基金的挑戰(zhàn)同樣不能忽略。通常意義上的地產(chǎn)私募基金是指專業(yè)金融人士通過一定的制度框架建立合伙制基金，募集資金到位，通過考察投資對象，做出投資決策，后通過一定的退出機制，如項目銷售、資產(chǎn)證券化、IPO等渠道退出，獲利。開發(fā)企業(yè)自建地產(chǎn)私募基金與上述獨立基金運作并不相同，本質(zhì)是為自己的項目提供開發(fā)資金，是替代銀行貸款的重要資金來源。是為項目融資，還是為投資人（LP）服務，這是開發(fā)企業(yè)參與地產(chǎn)私募基金受到質(zhì)疑的地方。

　　另外，地產(chǎn)私募基金運作本身也有一個成熟的過程。從發(fā)展規(guī)模看，當前我國的地產(chǎn)私募基金依然處在起步階段，距離成熟還有幾年的路程。從發(fā)展理念看，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)運作基金是為項目融資這一目標考慮，還是為投資人的利益考慮，定位存在模糊空間。從行業(yè)監(jiān)管看，地產(chǎn)私募基金處于無序發(fā)展狀態(tài)，相關行業(yè)監(jiān)管缺失，將帶來行業(yè)空間受限、政策調(diào)整等各類不確定性。