半年銷售120億，完成全年目標(biāo)60%。招商地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)，顛覆了資本市場(chǎng)對(duì)于其近年來“步伐緩慢”的印象。

　　上半年，招商地產(chǎn)全國(guó)12個(gè)城市有24個(gè)樓盤在售，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)面積60.73萬平方米，認(rèn)購(gòu)金額120.47億元，離2010年的146億很近。長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，2011年招商全年的銷售目標(biāo)為200億，下半年可售金額估計(jì)在180億左右，全年銷售有望超預(yù)期。

　　東莞證券研究員黃凡認(rèn)為，由于受到深圳限價(jià)政策的影響，公司在定價(jià)方面改變了銷售策略，力求加快周轉(zhuǎn)，所推樓盤的開盤價(jià)都要低于預(yù)先的定價(jià)，或者低于同區(qū)同等質(zhì)量樓盤的價(jià)格。如6月份，主要開盤項(xiàng)目深圳觀園，比市場(chǎng)價(jià)低1000-2000元/平方米，認(rèn)購(gòu)金額8億元左右；雍景灣開盤認(rèn)購(gòu)金額超20億，更比市場(chǎng)預(yù)期低3000-4000元/平方米。

　　報(bào)告期內(nèi)，招商地產(chǎn)新開工207萬平方米，同比飆升209%，比去年全年還超出約一半；完成全年開工任務(wù)約75%，期末在建達(dá)到451萬平方米。中信證券分析師陳聰估計(jì)，2012年招商的推貨規(guī)模至少可以翻倍增長(zhǎng)。

　　2011年上半年，招商在土地儲(chǔ)備上也加快了腳步，公司上半年新增權(quán)益儲(chǔ)備84萬平米，同比增83%。國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為，憑借大股東雄厚資金資源、可能開拓的融資渠道，看好招商在此輪調(diào)整中的“抄底土地”能力。

　　管理層架構(gòu)調(diào)整后，公司過往的大瓶頸周轉(zhuǎn)偏慢得以實(shí)質(zhì)性改變。半年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.7億元，逆市大幅飆升39.8%。同期，萬科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)5.9%，金地集團(tuán)(600383,股吧)凈利潤(rùn)則同比出現(xiàn)下降。

　　在業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@之時(shí)，招商提出了全新“到家”服務(wù)升級(jí)，整合客戶服務(wù)中心、招商物業(yè)和招商會(huì)三大專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，貫穿旗下所有產(chǎn)品線。

　　招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲不可持續(xù)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的深度變化，更為深遠(yuǎn)的是消費(fèi)人口的結(jié)構(gòu)性變化也即將來臨，房地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地粗放競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期已漸入尾聲。

　　招商地產(chǎn)判斷，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，在相當(dāng)程度上要轉(zhuǎn)移到對(duì)客戶價(jià)值較為深度的培育、挖掘上。賀建亞認(rèn)為，僅靠營(yíng)銷攻勢(shì)或“房?jī)r(jià)自然上漲”來吸引客戶，已不足取。建立與發(fā)展節(jié)奏相對(duì)應(yīng)的服務(wù)體系，是行業(yè)的趨勢(shì)，“招商地產(chǎn)要做房地產(chǎn)業(yè)的招商銀行”。

　　賀建亞強(qiáng)調(diào)，服務(wù)本身不是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的。但服務(wù)提升必然促使資產(chǎn)增值，且是客戶和企業(yè)雙方共贏的增值。這與招商在房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈的精細(xì)管控、支撐其一直保持較高毛利的模式一脈相承。

　　據(jù)介紹，招商地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也作出相應(yīng)調(diào)整，過去，招商集中在一二線城市做二、三次置業(yè)或大戶型的住宅產(chǎn)品為主，而未來會(huì)多做一些迎合剛需的住宅產(chǎn)品；商業(yè)地產(chǎn)方面的力度也會(huì)加強(qiáng)，將更多地發(fā)揮其區(qū)域和城市開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)。

　　從資金的角度看，招商全服務(wù)體系也有其支撐。蘇雪晶的測(cè)算顯示，年中招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率66%，扣除預(yù)收賬款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為47%，凈負(fù)債率30%；公司賬上現(xiàn)有90億現(xiàn)金；此外，招商局集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力也可支撐公司獲得較低的貸款利率，以及拓展更多元的融資渠道。

　　陳聰認(rèn)為，招商地產(chǎn)未來的風(fēng)險(xiǎn)在于，公司要完成超常規(guī)增長(zhǎng)，就會(huì)面臨人才儲(chǔ)備和區(qū)域拓展風(fēng)險(xiǎn)。以及，調(diào)控趨緊下公司某些項(xiàng)目的銷售去化風(fēng)險(xiǎn)。