在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，馬丁·科恩（Martin Cohen）的觀點經(jīng)常被媒體引述，他也經(jīng)常對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域發(fā)表自己的觀點。2001年，他獲得美國房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)成就獎。

　　科恩擁有紐約大學理學學士學位，曾從事生物化學工作，并且在紐約大學獲得MBA學位。他生活在紐約市，在有限的業(yè)余時間里，彈奏吉他成了他日常樂趣。

　　馬丁·科恩也是Cohen & Steers公司的聯(lián)合主席兼席執(zhí)行官，該公司成立于1986年，是一家全球的專門從事房地產(chǎn)信托基金投資管理的公司。它為廣大的個人和機構(gòu)投資者提供廣泛的開放式基金、封閉式基金和獨立賬戶的投資服務(wù)。Cohen＆Steers已經(jīng)在紐約證券交易所上市，在紐約、西雅圖、布魯塞爾、倫敦和香港設(shè)有辦事處。

　　Cohen & Steers公司主要投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，該公司的策略是側(cè)重于那些具有卓越的成長前景，估值具有吸引力，通過運營能夠產(chǎn)生的房地產(chǎn)信托基金和其他公開交易的房地產(chǎn)證券。他們的投組合只投資于具有市場地位、由一流的管理團隊運營、并且具有一線屬性的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　科恩認為，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）給予了投資者在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)①Y產(chǎn)類型和地理屬性多樣化的機會，達到相同的資產(chǎn)多樣化使用，直接投資房地產(chǎn)的形式需要非常多的資本。投資者從房地產(chǎn)信托基金中也可以取得如下好處：這些信托基金有專業(yè)的人進行管理，他們會尋求不斷提高股東的價值，而且公開交易的股票具有很好的流動性。

　　科恩的房地產(chǎn)投組合通常持有45到55只投資標的，跨越了一系列的類別和地理區(qū)域。Cohen & Steers公司擁有一支專業(yè)，并且經(jīng)驗豐富的團隊來分析房地產(chǎn)證券市場。由32個致力于投資行業(yè)的專業(yè)人士組成，平均有15年的投資經(jīng)驗。

　　科恩在發(fā)布的2011年中旬房地產(chǎn)投資報告中分享了他對全球房地產(chǎn)證券市場的觀點，以及對未來市場的預(yù)期看法。2011年第二季度FTSE NAREIT股權(quán)房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)獲得3.6%的總回報。年初至六月，該指數(shù)有10.2%的總回報。

　　二季度美國房產(chǎn)證券表現(xiàn)各異

　　第二季度美國的地產(chǎn)股表現(xiàn)積極。由于基本面的不斷改善，地產(chǎn)證券的收益有一個良好的開端，行業(yè)內(nèi)各種類型的房產(chǎn)供應(yīng)相對有限，而需求卻在不斷增長。房地產(chǎn)投資信托基金伴隨著資本市場一起再次遇到困擾因素，包括市場對希臘和歐洲的主權(quán)債務(wù)危機的再度擔憂，以及美國在5月發(fā)布的弱于預(yù)期的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，接下來也基本沒有看到利好消息來扭轉(zhuǎn)市場頹勢。但是，截至二季度末，房地產(chǎn)投資信托基金一直處于上漲勢頭中。

　　大多數(shù)資產(chǎn)組合都已在本季度獲得較好收益。零售地產(chǎn)類證券有8.9%的總回報，表現(xiàn)尤為出色；投資者預(yù)計，未來燃料價格的下降會穩(wěn)定社會零售總額，并且富余的資本會將此類資產(chǎn)價格推向更高。幾個大型購物房產(chǎn)證券組合近價值一直上升，因為其銷售上漲帶來的收益增長高于投資者的預(yù)期。大型商場公司如西蒙地產(chǎn)集團（Simon Property Group），一直在將更多的地產(chǎn)引入信托基金市場。

　　公寓地產(chǎn)（前半年收益為6.8%）受益于不斷增加的需求和較低的供應(yīng)，業(yè)主有著較強的定價能力。由于越來越少的人有信心買入自有房產(chǎn)，租住需求一直有很好的支撐�，F(xiàn)在人們?nèi)匀浑y以獲得抵押貸款，并且住房價格持續(xù)下降，還沒有見底的跡象，這使得那些本來打算買房的人也想先租住在公寓。

　　商業(yè)地產(chǎn)（前半年收益有4.5%）作為一個組合表現(xiàn)良好，但個體之間的收益相差很大。位于市區(qū)的房產(chǎn)往往受益于租賃價格不斷提高以及全球?qū)�國際大都市的辦公地產(chǎn)投資需求的不斷上升。郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)運營商則面臨著挑戰(zhàn)。

　　工業(yè)地產(chǎn)（前半年收益為-0.1%）則表現(xiàn)不佳，全球經(jīng)濟增長放緩將阻礙需求的增長。

　　醫(yī)療保健地產(chǎn)（前半年收益為-1.3%）在相對高的估值上高位震蕩，并且美國醫(yī)療保險預(yù)算仍然存在不確定性。

　　酒店旅游地產(chǎn)（前半年收益為-1.9%）也表現(xiàn)不佳，主要是由于前期高油價的制約以及投資者對全球經(jīng)濟增長的持久性的擔憂。

　　未來投資視區(qū)域而不同

　　由于全球普遍存在的財政問題、疲軟的美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)以及歐洲的不確定性，科恩從世界角度評估宏觀經(jīng)濟前景，以及其對地產(chǎn)行業(yè)的潛在影響，他已經(jīng)修改了對2011年GDP增長和就業(yè)增長的估計，進行了輕微下調(diào)，但他仍預(yù)期全球經(jīng)濟會繼續(xù)保持增長趨勢。到第三季度，他預(yù)期能看到一些經(jīng)濟增長正常的態(tài)勢，像日本從它近的災(zāi)難中恢復起來，以及美國的住宅價格趨于穩(wěn)定。

　　在2011年過去的時間里，美國房地產(chǎn)投資信托基金價格相對于資產(chǎn)凈值來說，大部分處于溢價交易的水平。現(xiàn)在的交易都是接近于資產(chǎn)凈值，主要原因在于美國股市自6月以來的下跌，之前的溢價趨勢也反映了由于房產(chǎn)交易活動的增加，美國房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)價值也在不斷上漲。

　　他相信，美國經(jīng)濟增長依然樂觀，雖然速度比原先預(yù)計的2%要慢。更重要的是，美國國內(nèi)的融資成本仍可能處于非常有吸引力的區(qū)域，并且房屋的供給較少，這仍然對整個行業(yè)有利。

　　對于美國國內(nèi)的房產(chǎn)證券，科恩看好對經(jīng)濟比較敏感的部門，包括酒店旅游地產(chǎn)、地區(qū)性購物中心和高增長的城市商業(yè)地產(chǎn)。他著重配置公寓類、購物中心和辦公室等類型的資產(chǎn)。新的交易活動也表明，上述地產(chǎn)的價值在上升，并且美國此類房地產(chǎn)投資信托基金正在以資產(chǎn)凈值折價進行交易。在地區(qū)性購物公司中，他主要關(guān)注那些地理位置優(yōu)越、有足夠吸引力、具有穩(wěn)定的收益以能抵御食品和燃油價格的未來可能上漲的房產(chǎn)。他對醫(yī)療保健地產(chǎn)證券持謹慎態(tài)度，因為它們的價格相對于其凈資產(chǎn)處于溢價交易的區(qū)域，并且人們認為現(xiàn)有醫(yī)保制度可能受到政府收緊預(yù)算的威脅。

　　近期英國經(jīng)濟疲軟，這提高了科恩對高增長的倫敦區(qū)域地產(chǎn)公司的關(guān)注，尤其偏好該區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)。倫敦西區(qū)（West End）的辦公地產(chǎn)需求仍然強勁，在倫敦的大好的零售商場里，已經(jīng)出現(xiàn)了零售商之間為了爭奪店面而支付額外費用的現(xiàn)象。

　　歐洲北部和南部之間的經(jīng)濟差距會對各地區(qū)的房產(chǎn)業(yè)績帶來明顯影響，像財政緊張的國家的緊縮措施可能抑制其房產(chǎn)需求的空間。科恩繼續(xù)看好那些財政狀況良好、經(jīng)濟穩(wěn)定增長的國家的房產(chǎn)證券，比如德國、瑞典和芬蘭的一些房產(chǎn)證券。

　　整個亞太地區(qū)的大多數(shù)經(jīng)濟體增長仍然相對強勁，這在很大程度上是由中國的需求帶動的。但因為中國監(jiān)管機構(gòu)嘗試在保持經(jīng)濟增長率與限制居住性房地產(chǎn)價格增長之間進行協(xié)調(diào)，其國內(nèi)經(jīng)濟也已經(jīng)對實施的政策有所反映，此舉對該地區(qū)的房地產(chǎn)市場可能會有不利的影響。由于全球經(jīng)濟增長預(yù)期的降低，以及輸入性通脹壓力的減輕，中國乃至整個亞洲地區(qū)很可能放緩緊縮政策。

　　在香港和新加坡，科恩的投資重點仍然是寫字樓及零售業(yè)地產(chǎn)，他相信這些資產(chǎn)會很好地受益于區(qū)域內(nèi)的穩(wěn)定經(jīng)濟增長和低失業(yè)率�？贫骶S持了日本房地產(chǎn)的投資權(quán)重，因為由于置業(yè)活動正�；�、政府的激勵措施和低利率推動，他相信在未來12至24個月公寓購買需求的強勁復蘇將推動房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長。相對來講，他認為日本的房地產(chǎn)投資信托基金不那么具有吸引力。

　　在過去幾年，澳大利亞的采礦業(yè)受益于商品價格不斷上漲，但該國其他行業(yè)遭受了澳元上漲和高利率的壓力�？贫飨嘈牛�澳大利亞的國內(nèi)利率在未來一段時間內(nèi)仍將持續(xù)升高。相對于零售和住宅地產(chǎn)，他比較傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

　　在科恩發(fā)表上述評論后不久，全球金融市場變得非常不穩(wěn)定。投資者對宏觀經(jīng)濟形勢需要不斷評估事態(tài)的發(fā)展，并不斷檢查自身的投組合，科恩在一些面臨問題的地區(qū)已經(jīng)降低所持資產(chǎn)的風險并提高所持資產(chǎn)的質(zhì)量，在另一些地區(qū)，他也在利用市場動蕩來抓住出現(xiàn)的機會。

　　馬丁·科恩（Martin Cohen）被認為是美國知名的房地產(chǎn)證券投專家之一。1980年擔任花旗銀行的副總裁時，科恩為花旗銀行的養(yǎng)老金賬戶組織和管理著房地產(chǎn)股票證券投資基金。1985年，作為全國證券及研究公司（National Securities and Research Corporation）的高級副總裁，他和羅伯特·思迪（Robert Steers）發(fā)起成立并管理著美國只房地產(chǎn)證券共同基金，并在1986年一起成立Cohen & Steers公司。