8月12日，高人民法院發(fā)布19條《婚姻法》司法解釋。其中一條規(guī)定：明確婚后一方父母出資為子女購買不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　8月17日，住建部下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)域內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況，并給出限購五大標(biāo)準(zhǔn)。這意味著月底前二三線城市“限購令”的靴子將落地。
　　近期，國內(nèi)二三線城市樓價(jià)上漲、限購“擴(kuò)容”、限貸“升級”、限房價(jià)、限地價(jià)、婚姻法對于房產(chǎn)歸屬權(quán)的新解釋，東營房地產(chǎn)的走勢會怎樣？

　　不管是“恩愛夫妻明算賬”，還是是否“被限購”，都將調(diào)動(dòng)樓市的神經(jīng)，經(jīng)過上半年調(diào)控中的觀望等待，再經(jīng)過七八月份的蓄勢，向著“金九銀十”躍躍欲試的東營樓市該如何走？記者連線東營各銀行的理財(cái)師，共同為東營樓市“把脈”。

　　新樓市形勢下，買房還是賣房？

　　理財(cái)師：中國建設(shè)銀行國際金融理財(cái)師紀(jì)合申

　　對于限購、限貸、限價(jià)等行政類手段，即樓市調(diào)控的“有形之手”，這類政策“有形之手”主導(dǎo)對樓市的強(qiáng)制“退燒”，取得明顯效果，但一旦“限”字令有所放松，房價(jià)有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　如何使調(diào)控由短期的價(jià)格目標(biāo)向長期的結(jié)構(gòu)目標(biāo)轉(zhuǎn)變，使樓市及時(shí)回歸“市場化”軌道，考驗(yàn)著各級政府的智慧和膽略。對于有“剛性需求”的東營準(zhǔn)購房者而言，選擇好地段、好品質(zhì)的樓盤，要“該出手時(shí)就出手”，畢竟新建住房的價(jià)格總體趨勢是穩(wěn)健上漲的。

　　8月12日，新婚姻法第三次司法解釋開始實(shí)施，這個(gè)解釋主要有兩個(gè)核心：房子如果是父母出資買的，那么誰的父母出資房子歸誰；如果是婚前貸款買的，那么誰付房子產(chǎn)權(quán)歸誰。財(cái)富顧問紀(jì)合申告訴記者，實(shí)際上，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在長期共同生活后轉(zhuǎn)為共有的規(guī)定早已作廢。對婚前個(gè)人按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬，實(shí)踐中，法院大多早已按照婚姻法解釋(三)的精神進(jìn)行判決。2001年以前，油城市民為房子做婚前財(cái)產(chǎn)公證的人還較多，2001年新規(guī)執(zhí)行開始，就很少有人做公證了。誰出買房子的錢，房子就歸誰，這個(gè)規(guī)定十分合理且符合中國的國情，至于婚后仍需夫妻雙方共同還款的按揭房，可按照規(guī)定在離婚時(shí)以債務(wù)的形式由一方支付給另一方。

　　對于手中有著兩三套、甚至四五套房產(chǎn)的市民，有一個(gè)“處理方法”。由于現(xiàn)在是“限購令”，尚未出臺“限售令”，但多套房產(chǎn)擁有者對于這一點(diǎn)要有預(yù)見性，要對“限售”等政策做到“未雨綢繆”，提前規(guī)劃好家庭的房產(chǎn)類資產(chǎn)的處置和安排。

　 市民購房可適時(shí)出手

　　理財(cái)師：農(nóng)行東營分行個(gè)貸中心副總經(jīng)理劉志勇

　　根據(jù)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求和上級行差異化信貸政策，農(nóng)行東營分行對個(gè)人住房按揭貸款執(zhí)行情況進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，目前農(nóng)行以居民家庭為單位統(tǒng)計(jì)住房擁有套數(shù)，只對居民套和第二套購房提供信貸支持，暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款。

　　要求套住房付不低于30%，利率低為基準(zhǔn)利率上浮10%，其中高單價(jià)、高總價(jià)住房付不低于 45%；對于第二套住房，付不低于60%，利率低在相應(yīng)基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%。對于外地人申請住房按揭貸款的，要求在東營地區(qū)生活或工作一年以上、并提供一年以上的社會保險(xiǎn)或稅收繳納證明，且只能貸款購買套住房。

　　新政實(shí)施后，東營農(nóng)行個(gè)人住房按揭貸款平穩(wěn)增長。截至目前，個(gè)人住房按揭貸款較年初增加6.6億元，增速為31.21%。一套住房按揭貸款占比顯著提升，一套住房按揭貸款占比98.85%，較2010年提高了2.3個(gè)百分點(diǎn)。成交量呈明顯下降趨勢，農(nóng)行今年1月份和2月份分別受理887筆和467筆，而7月份僅受理238筆，限購政策對成交量的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　目前，農(nóng)行個(gè)人住房按揭貸款樓盤共計(jì) 179個(gè)，2011年新增個(gè)人住房按揭貸款樓盤17個(gè)。

　　據(jù)分析，當(dāng)前東營樓市各樓盤成交價(jià)格仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。今年新開發(fā)的樓盤，商品房銷售進(jìn)度基本上都超過了70%，短期房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)的壓力并不大。但隨著總體成交量的下降，預(yù)計(jì)能夠?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)一步提升交易價(jià)格帶來潛在的壓力，量降價(jià)滯可能是近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行的常見態(tài)勢。

　　建議市民如有置業(yè)或改善居住條件的購房需求可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇合適的樓盤擇機(jī)進(jìn)行購買，對投資性的購房需求建議持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　東營房價(jià)未來會有小幅震蕩

　　理財(cái)師：中國銀行東營分行 師月林

　　從2010年開始，國家對過熱發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，特別是對房價(jià)過快上漲進(jìn)行調(diào)節(jié)，竭力壓縮地產(chǎn)泡沫�！皣�八條”、“新國八條”、限購等一系列政策條款不斷出臺，目的直指關(guān)乎社會穩(wěn)定和百姓安居樂業(yè)的房地產(chǎn)市場。

　　現(xiàn)階段中國銀行東營分行依據(jù)監(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定和上級行要求，堅(jiān)決執(zhí)行國家房產(chǎn)政策，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對購買三套及以上房產(chǎn)不予貸款。

　　近兩年來，東營房價(jià)可以說是呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，東城地區(qū)的住宅樓盤均價(jià)已經(jīng)在5500元左右，西城略低，縣區(qū)更低一些。新開盤的小區(qū)銷售緊俏，二手房交易也是紅火一片。國家房地產(chǎn)新政出臺后，東營地區(qū)房產(chǎn)簽約率大降，但交易價(jià)格仍在小幅攀升。下半年，東營原香小鎮(zhèn)、城發(fā)花園、盛世龍城等地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤，預(yù)計(jì)8月底、9月份和10月份東營樓市簽約量還將有高企的機(jī)會。這一切根本原因還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與剛性需求。

　　東營作為同時(shí)成為國家黃藍(lán)戰(zhàn)略疊加交匯的中心城市，發(fā)展前景不可限量。歷史上任何一個(gè)三角洲的開發(fā)，必然伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從中國宋朝的汴京城的開發(fā)，到尼羅河三角洲、長三角、珠三角的發(fā)展軌跡完全可以推測出，黃河三角洲的開發(fā)熱潮已經(jīng)來臨。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然帶來人口的增加及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和房價(jià)的抬升。

　　東營現(xiàn)在常住人口已突破200萬，經(jīng)濟(jì)開發(fā)外來人口必將持續(xù)涌入，對住房需求進(jìn)一步增加，商業(yè)用房交易迅速攀升。特別是中國人固有的對住房的向往和渴求更加刺激了房價(jià)的上漲。

　　東營特殊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、人文環(huán)境都將在較長時(shí)間內(nèi)支撐房價(jià)。因此，未來很長時(shí)間內(nèi)，東營地區(qū)房價(jià)可能會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上小幅震蕩徘徊。