日前，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對(duì)個(gè)人住房貸款情況進(jìn)行了調(diào)查，北京市各家銀行套房付原則上30%，且優(yōu)惠利率基本取消，但不排除有協(xié)商議價(jià)的可能性；二套房付50%-60%，貸期5年的利率原則上為基準(zhǔn)利率(7.05%)的1.1倍；三套房全部停貸。在中資行房貸收緊的情況下，個(gè)別外資行卻有個(gè)人房貸的優(yōu)惠利率，值得注意的是，外資行基本上非開發(fā)商指定貸款銀行，因此購房者自行貸款的同時(shí)，需要承擔(dān)一定的擔(dān)保費(fèi)用。

　　業(yè)內(nèi)專家建議，在房貸成本越來越高的情況下，購房者可充分利用公積金貸款，或組合貸款，根據(jù)個(gè)人收入、財(cái)產(chǎn)支配情況選擇劃算的還款方式。

　　中資行房貸收緊 外資行尚有折扣可循

　　●銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)和放貸規(guī)模的壓縮十分明顯。中行北京市分行已不做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，而是將其放入海淀和朝陽地區(qū)各支行。

　　●花旗銀行更傾向于做套二手房貸款，在各證件齊全的情況下，只要二手房房齡不超過15年的基本都能做，利率還能有一定折扣。

　　易居中國上周發(fā)布的全國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告顯示，7月份，全國住宅銷售額環(huán)比下降30%，個(gè)人按揭貸款連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1-7月該 類 貸 款 累 計(jì) 發(fā) 放4 8 9 6億 元 ， 同 比 下 降5.1%。

　　日前，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以購房者身份走訪了北京市各家銀行了解到，在套房付方面，各銀行均執(zhí)行低30%的付要求，也有一些銀行要求付40%，“這主要還是看客戶的信用資質(zhì)，對(duì)于資質(zhì)偏低的客戶銀行可以要求其提高付，利率方面同樣可以要求上浮�！苯ㄐ星伴T個(gè)貸中心的一位客戶經(jīng)理表示。

　　房貸利率方面，工、農(nóng)、中、建、交五大行貸期為5年以上的套房利率原則上均要求執(zhí)行央行基準(zhǔn)利率，即7 .05%。中行的一位個(gè)貸部客戶經(jīng)理稱：“一般個(gè)人房貸都是5年以上，如果是5年以下則有這么幾種情況：貸期6個(gè)月以內(nèi)(含6個(gè)月)的利率為6 .1%，貸期6個(gè)月-1年(含1年)的利率為6 .56%，貸期1-3年(含3年)的利率為6 .65%，貸期3-5年(含5年)的利率為6 .9%�！背�五大行外的股份制商業(yè)銀行，套房付原則上為30%，5年期利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基本一致為低7 .05%。但也有部分資金緊張的銀行將門檻提高，如光大銀行就要求5年期 套 房 低 利 率 在7 .0 5 %的 基 礎(chǔ) 上 上 浮5%。

　　盡管多數(shù)銀行表示房貸優(yōu)惠利率從今年2月就開始取消，且各種優(yōu)惠的房貸產(chǎn)品也已經(jīng)下線，但個(gè)別銀行也表示是否能有優(yōu)惠關(guān)鍵還是看個(gè)人資質(zhì)(比如單位、收入等)和開發(fā)商情況�！叭绻麄�(gè)人資質(zhì)非常高，開發(fā)商集團(tuán)大，或者其他情況，也有可能拿到一定的優(yōu)惠，但銀行要逐層上報(bào)至分行、總行，審批期限長(zhǎng)。”某商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露。

　　另外，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者還了解到，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)和放貸規(guī)模的壓縮十分明顯。目前，中行北京市分行已經(jīng)不做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，而是將其放入海淀和朝陽地區(qū)各支行。民生銀行朝陽門支行的一位客戶經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“事實(shí)上，現(xiàn)在貸款購房的很多并非是一套房購房者，因此，民生銀行基本上不傾向于做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，我們支行基本已經(jīng)暫停。”同樣表示暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的還有興業(yè)銀行。“由于信貸額度非常緊，銀行信貸審核升級(jí)，再加上市場(chǎng)觀望情緒加重，個(gè)人房貸這部分業(yè)務(wù)量越來越小，銀行會(huì)對(duì)房貸額度進(jìn)行限制�！惫獯筱y行廣安門支行的一位客戶經(jīng)理也對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。

　　二套房方面，各家銀行均表示會(huì)更加嚴(yán)格。從調(diào)查情況來看，二套房付要求50%-60%不等，利率原則上為基準(zhǔn)利率的1 .1倍，根據(jù)不同情況會(huì)進(jìn)一步上浮，高會(huì)上浮30%。由于限購政策和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將上調(diào)，各銀行對(duì)購買三套房已全部停貸。

　　與中資銀行收緊房貸相比，外資銀行則顯得“和藹”許多。匯豐銀行在套房貸方面貸期5年以上的原則上執(zhí)行7 .05%基準(zhǔn)利率，但個(gè)人資質(zhì)高和開發(fā)商項(xiàng)目好的情況下可以有8 .5-9折的優(yōu)惠。花旗銀行表示，套房利率是否能優(yōu)惠得看具體情況�！皩�(duì)于新房的套房貸款，花旗銀行要求非常高。先五證要齊全；其次房地產(chǎn)開發(fā)商不能有開發(fā)貸；第三期房不貸款；第四看個(gè)人資質(zhì)；第五看房屋位置�！被ㄆ煦y行個(gè)貸部一位客戶經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。事實(shí)上，花旗銀行更傾向于做套二手房貸款，“在各證件齊全的情況下，只要二手房房齡不超過15年的基本都能做，利率還能有一定折扣�！�

　　-相關(guān)報(bào)道

　　購房者貸款應(yīng)考慮擔(dān)保費(fèi)支出

　　從開發(fā)商方面來看，以往很多開發(fā)商對(duì)支持其開發(fā)貸款的銀行“投桃報(bào)李”，指定該銀行對(duì)買房者進(jìn)行按揭貸款，如此一來，購房者就基本喪失了聯(lián)系銀行獲得貸款的自主選擇權(quán)。但目前，由于國家政策調(diào)整，開發(fā)商為了促進(jìn)房屋銷售、盡快回籠資金，不少新建商品房項(xiàng)目放松了對(duì)“指定貸款銀行”的限制，購房者對(duì)貸款銀行的選擇范圍更大，但高成本風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。

　　據(jù)工行個(gè)貸中心的一位客戶經(jīng)理表示，“如果是購房者直接找銀行做房貸則被稱作‘一手房直貸客戶’，由個(gè)人與銀行、擔(dān)保公司、房地產(chǎn)開發(fā)商簽三方協(xié)議，客戶需要承擔(dān)全部的擔(dān)保費(fèi)用。換言之就是，開發(fā)商把擔(dān)保費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房者了�！�

　　“外資行一般不被開發(fā)商指定，因?yàn)榇箨懙姆康禺a(chǎn)開發(fā)商一般不在外資行做開發(fā)貸�！睒I(yè)內(nèi)分析人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，“外資行之所以對(duì)房貸有優(yōu)惠，就是為了對(duì)購房者形成吸引力，以彌補(bǔ)購房者需要自行承擔(dān)擔(dān)保費(fèi)的不足�！�

　　據(jù)了解，目前，公積金貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%。有專家表示，購買小戶型房源的剛需購房者可以充分利用公積金貸款買房。同樣值得一提的是，外資銀行由于只能申請(qǐng)商業(yè)貸款而不能申請(qǐng)公積金貸款和組合貸款，因此，普通購房者在選擇時(shí)需謹(jǐn)慎考慮。

　　據(jù)悉，上海市通過公積金貸款的購房者比較多，上海公積金管理中心相關(guān)人士表示，“該市現(xiàn)在公積金貸款套房上限為60萬元，二套改善性住房上限40萬元，5年期以上貸款利率套房為4.9%，二套房同樣上浮10%，為5.39%。相比商業(yè)貸款利率7 .05%和7 .76%要低2 .15%和2.37%。有補(bǔ)充公積金并有資格購買經(jīng)適房的人士高貸款額可達(dá)80萬元�！�

　　房貸是否該提前還

　　在房貸成本越來越高的情況下，如何還貸為劃算成為了購房者考慮的重點(diǎn)。其中，為傳統(tǒng)的還款方式就是等額本息還款和等額本金還款。

　　對(duì)于是否應(yīng)提前還貸，如果使用的是等額本息還款法，且已進(jìn)入還款中期，所償還的更多是本金，能夠節(jié)省的利息有限，提前還款意義不大。

　　如果使用的是等額本金還款法，則要分兩種情況看：處在還款初期(3年內(nèi))的話，提前還貸是比較劃算的，因?yàn)樵鹿┲欣�息多于本金；若還款期已過1/4，此后在月供的本金和利息構(gòu)成中，本金開始多于利息，不適合提前還款。