萬億民間資本盤踞,在投資實(shí)業(yè)的同時(shí),也在沖擊房地產(chǎn)市場。

　　2011年,高和投資中國只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金,聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)政策研究中心組成課題組,針對溫州、山西、鄂爾多斯、陜北民間投資活躍的四個(gè)地區(qū),就民間資本投資趨勢及房地產(chǎn)市場展開了深入的調(diào)研。

　　據(jù)高和董事長蘇鑫觀察,民間資本的投資偏好還是房地產(chǎn)。

　　經(jīng)過幾十年的積累,我國的民間資本已經(jīng)十分雄厚。截至2010年底,全國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已超過30萬億元,加上手持現(xiàn)金、股票、債券、保險(xiǎn)以及金融機(jī)構(gòu)理財(cái)產(chǎn)品等,金融資產(chǎn)總規(guī)模超過48萬億元,而以非“國有及國有控股企業(yè)”投資為代表的民間投資在固定投資中比重超過一半,達(dá)57.7%。課題組按照一定的計(jì)算方法估算,僅山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量就分別達(dá)到約1萬億元、5200億元、2200億元。

　　據(jù)了解,實(shí)業(yè)是民間資本投資的主要方向,是民間資本發(fā)展的基礎(chǔ)。即使是在民間投資多元化的溫州,民間資本也不會(huì)脫離實(shí)業(yè)。2010年民間資本的投資速度同比增長29.4%,高于國有投資同比18%的增速,主要分布在食品加工、服裝、塑料制品、醫(yī)藥等制造業(yè),以及批發(fā)、零售、餐飲等一般服務(wù)業(yè)。

　　高利潤行業(yè)是民間資本追逐的焦點(diǎn)。其中,資本市場、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域,近幾年,由于房價(jià)的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型上看,有溫州的“投機(jī)獲利型”,有山西的“投資保值型”、有鄂爾多斯的“購房儲(chǔ)蓄型”等。

　　民間借貸是民間資本熱衷的對象。由于中小民營企業(yè)很難通過一般金融渠道融資,由此催生了大量小額貸款公司、典當(dāng)行、地下錢莊等民間金融機(jī)構(gòu)。在溫州、鄂爾多斯、陜北等地,民間借貸市場異常發(fā)達(dá)。例如鄂爾多斯已達(dá)到全民放貸的地步,月利率高達(dá)2%-5%,通過民間借貸將零散的民間資金聚攏,再投入到房地產(chǎn)、煤炭業(yè)等高利潤行業(yè),民間資本被不斷放大。

　　房地產(chǎn)投資的高額利潤吸引了大量制造業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)課題組統(tǒng)計(jì),2009年浙江百強(qiáng)民營企業(yè)中有70%涉足房地產(chǎn)業(yè),2010年溫州市百強(qiáng)企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)業(yè)。蘇鑫認(rèn)為,原本投資實(shí)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,勢必對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊。房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得財(cái)富差距更加擴(kuò)大。

　　調(diào)控后,民間資本的投資方向有所改變。部分民間資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅。據(jù)溫州總商會(huì)對商會(huì)4萬會(huì)員進(jìn)行的一項(xiàng)2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示,收回問卷中八成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資,準(zhǔn)備在2011年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另外,對部分有升值潛力的非限購住宅市場也有積極的參與意向。

　　部分民間資本投資房地產(chǎn)從本地向外地?cái)U(kuò)散、從國內(nèi)擴(kuò)展到海外。以山西為例,在山西省民間資本進(jìn)行的房地產(chǎn)投資中,大部分先投向北京、上海等一線城市,有的甚至延伸到國外。

　　山西省本地包括太原在內(nèi)的房地產(chǎn)市場,更多是滿足媒體企業(yè)主等有錢人的自住需求,規(guī)模始終有限,而本地普通居民因財(cái)富兩極分化、支付能力和住房消費(fèi)能力相對有限。山西人省外購房另一比較集中的區(qū)域是沿海城市。山西人海外購房也漸成一種趨勢。據(jù)課題組測算,山西省民間資本規(guī)模約為1萬億,其中煤炭業(yè)整合擠出的民間資本約為1100億元。民間資本外流嚴(yán)重,有的以儲(chǔ)蓄形式被上級金融機(jī)構(gòu)調(diào)撥其他地方,有的進(jìn)入西部地區(qū)如內(nèi)蒙古和新疆等煤炭業(yè),有的以購買物業(yè)形式流入京滬等一線城市房地產(chǎn)市場。

　　據(jù)課題組不完全統(tǒng)計(jì),煤炭整合過程中限制的大量資金中,有超過60%流向了外省和境外。資產(chǎn)在1億以上的山西客戶基本在北京、上海等地?fù)碛卸嗵鬃≌?資產(chǎn)在5億元以上的,購買整層、整棟寫字樓和酒店等商辦物業(yè)。

　　傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端,即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè),如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產(chǎn)調(diào)控之后,由于限購,民間資本已經(jīng)無法隨心所欲地購買房產(chǎn)。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大,其投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢,并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端,如直接投資開發(fā)房地產(chǎn),為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開展股權(quán)合作等。

　　蘇鑫認(rèn)為,民間資本對房地產(chǎn)投資始終高度關(guān)注,短期來看,不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場撤出,而未來民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢,參與房地產(chǎn)信托,或者以私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITS方式等途徑.