“與其預(yù)測(cè)天氣，不如埋頭種地”。對(duì)于近國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的風(fēng)起云涌，萬(wàn)科總裁郁亮顯然有備而來(lái)，中報(bào)顯示，萬(wàn)科目前握有的貨幣資金高達(dá)408億元�？墒怯腥藲g喜有人愁，近房地產(chǎn)信托的進(jìn)一步叫停，讓行業(yè)的融資渠道回到“史前”。

　　“現(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)這么復(fù)雜，難保調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整�！比A南一境外上市地產(chǎn)商董事長(zhǎng)向記者表示，他認(rèn)為只要國(guó)際經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用又會(huì)被“記起”。

　　果真如此？

　　融資越來(lái)越難

　　“萬(wàn)科愿意各種形式的融資渠道，包括海外融資�！北M管手中還有大量現(xiàn)金，郁亮還是覺(jué)得多些錢會(huì)更安全。但顯然海外融資這條道越來(lái)越難走，7月底，外管局下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這顯然是為打擊熱錢做準(zhǔn)備。按8月9日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來(lái)源中，增長(zhǎng)快的為利用外資一項(xiàng)。1～7月利用外資500億元，增長(zhǎng)了65.8%。這條融資渠道已經(jīng)成為管理部門的眼中釘，即便房企能力通天，可以獲得境外金融機(jī)構(gòu)的無(wú)擔(dān)保貸款，資金如何回國(guó)也是一大難題。“海外融資并不容易，外資要進(jìn)來(lái)比較復(fù)雜。”郁亮也表示。

　　盡管外資成為今年前七個(gè)月增長(zhǎng)快的融資渠道，但真正房企資金負(fù)債表中發(fā)揮作用、替代部分銀行限貸所導(dǎo)致的空白應(yīng)該是房地產(chǎn)信托。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源約4.79萬(wàn)億，其中超過(guò)四成，即1.93萬(wàn)億元源于開(kāi)發(fā)商自籌。這部分自籌資金中，有很大一部分就來(lái)源于信托。世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)的研究報(bào)告顯示，截至2011年二季度末，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達(dá)到91.9%。2011年二季度，房地產(chǎn)集合資金信托增幅尤為明顯，同比增166%。上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，比一季度末金額大幅增長(zhǎng)近兩倍。這個(gè)非主流的融資渠道成為許多中小開(kāi)發(fā)商安身立命之本。

　　情況到了7月底，又在悄悄發(fā)生著變化。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)就傳出“工行、建行均發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，農(nóng)行、中行已經(jīng)在實(shí)際操作層面叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。雖然這些傳言一直沒(méi)有得到相關(guān)銀行的證實(shí)或證偽，但記者在一些房地產(chǎn)企業(yè)中了解到，“的確，房地產(chǎn)信托已經(jīng)沒(méi)法做了”。因?yàn)橐恢币詠?lái)，銀行是信托產(chǎn)品大的銷售渠道。這次的關(guān)閘讓房地產(chǎn)信托只能依賴于第三方機(jī)構(gòu)發(fā)行，這會(huì)進(jìn)一步推高產(chǎn)品的發(fā)行成本。近中信信托以及凱銀投資發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，高年收益高達(dá)25%�！瓣P(guān)鍵問(wèn)題是管理層給出了明確的信號(hào)，信托公司也不敢再頂風(fēng)作案了�！币晃蝗A南開(kāi)發(fā)商告訴記者，公司原本已簽下合同，計(jì)劃在月底發(fā)行的信托產(chǎn)品被無(wú)限期延后。

　　經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)找地產(chǎn)？

　　同樣風(fēng)起云涌的還有國(guó)際金融狀況，美國(guó)國(guó)債評(píng)級(jí)下調(diào)導(dǎo)致了一場(chǎng)全球小型股災(zāi)�！昂孟裼钟忻珙^回到了2008年�！鄙鲜鋈A南開(kāi)發(fā)商表示，這可能預(yù)示著地產(chǎn)嚴(yán)苛調(diào)控的放松。

　　德意志銀行大中華席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿也表示，中國(guó)停止上調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率的時(shí)間可能早于預(yù)期。但中信證券的席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳則認(rèn)為，“政府不會(huì)輕易降低緊縮政策的力度。”境外經(jīng)濟(jì)狀況究竟會(huì)如何變化，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊會(huì)有多大，國(guó)內(nèi)的研究者還沒(méi)有統(tǒng)一論調(diào)。“現(xiàn)在談放松房地產(chǎn)調(diào)控，甚至救市還早了些�！眮嗐y投資席分析師李大偉表示。

　　“我們認(rèn)為下半年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)更好一些�！庇袅帘硎�，但依舊堅(jiān)持謹(jǐn)慎的拿地策略，以目前萬(wàn)科3000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，可確保未來(lái)兩年的開(kāi)發(fā)�！斑M(jìn)可攻，退可守”郁亮認(rèn)為。同樣穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)的還包括中海地產(chǎn)，他們?cè)谥衅跇I(yè)績(jī)報(bào)告中表示將“充分考慮市場(chǎng)變化，銷售和財(cái)務(wù)資源狀況卻伺機(jī)以低成本適度加大土地儲(chǔ)備”。

　　與2008年那波金融海嘯相比，此次國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭顯得較為淡定�！爱�(dāng)年是一波擴(kuò)張后的急劇冷縮；今年是持續(xù)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商早早收縮戰(zhàn)線�！崩畲髠シ治隽藘纱螄�(guó)際金融沖擊的不同背景。2007年全國(guó)地四起，大小開(kāi)發(fā)商都在四撒金錢，大力購(gòu)地，就連一向較為謹(jǐn)慎的萬(wàn)科也買了近千萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。為激進(jìn)的富力地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)139.5%。因此在金融海嘯面前，讓開(kāi)發(fā)商不得不割肉賣樓。但今年前七個(gè)月，萬(wàn)科只增加了61萬(wàn)平方米左右的項(xiàng)目建面，凈負(fù)債率更跌至20.8%�！褒堫^企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)都較為健康。”李大偉表示。

　　另一方面，大型開(kāi)發(fā)商的銷售情況非常驚人，除了萬(wàn)科賣了656億元的房子，同比上漲了78.6%外，中海也賣了522億港元的創(chuàng)紀(jì)錄銷售業(yè)績(jī)，同比增加了近86%。當(dāng)然在讓蛋糕變小的嚴(yán)苛調(diào)控面前，龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)黾右差A(yù)示著中小企業(yè)份額的減少。在已披露的半年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)凈利潤(rùn)下降了四成，廣宇集團(tuán)下降了四成五，去年同期凈利潤(rùn)高達(dá)4.52億元的嘉凱城，今年業(yè)績(jī)僅為728萬(wàn)元，下降了98.36%。

　　但在郁亮眼中，這也是中小房企應(yīng)對(duì)調(diào)控的一種方式�！靶“l(fā)展商在壓力面前策略非常簡(jiǎn)單，那就是冬眠。停止買地、減少開(kāi)工、開(kāi)工了先放一放都可以�！庇袅帘硎�，在春暖花開(kāi)，市場(chǎng)回暖時(shí)這些中小企業(yè)又會(huì)破繭而出。

　　“未來(lái)四個(gè)月可能出現(xiàn)的情況是，沒(méi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商會(huì)更謹(jǐn)慎投資，有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都會(huì)緩一緩，看看政府反應(yīng)再行動(dòng)�！崩畲髠ヮA(yù)測(cè)道。大型開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)上半年的快速銷售，大部分都已經(jīng)鎖定了銷售成績(jī)，例如萬(wàn)科雖然上半年結(jié)算金額不多，但已售未結(jié)算的項(xiàng)目高達(dá)1187億元，鎖定的業(yè)績(jī)相當(dāng)于2010年銷售金額的2.5倍，其完成銷售目標(biāo)的壓力已經(jīng)非常小。另一方面，在調(diào)控背景下，上半年龍頭企業(yè)新增項(xiàng)目普遍不多，未來(lái)可供銷售的項(xiàng)目并不多。李大偉認(rèn)為，在這種背景下，萬(wàn)科、中海、保利等房企都會(huì)放緩銷售步伐，為明年市場(chǎng)預(yù)留一定空間�？癸L(fēng)險(xiǎn)較差的中小房企則更急于“傍大款”。

　　“未來(lái)可能會(huì)進(jìn)入熬夜期�！笔缆�(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，也就是壞的日子可能還會(huì)持續(xù)，但政策層面不可能再壞了，市場(chǎng)低迷才是真正考驗(yàn)。