“限貸”政策出臺以來，房貸問題一直受到購房者的普遍關(guān)注。對于大部分的普通購房者而言，按揭貸款，依然是買房時主要的付款方式，然而隨著調(diào)控措施的深入和信貸政策的持續(xù)收緊，“申貸難”問題似乎給當(dāng)下的剛需客們來了一記當(dāng)頭棒喝。

    近日，不少購房者致電本刊咨詢房貸相關(guān)問題。針對讀者提問，本刊經(jīng)過多方調(diào)查采訪，推出房貸專題，希望能使購房者有所獲益。   

    操作利率以個案為準(zhǔn)

    面對不斷推陳出新的樓市和信貸調(diào)控，不少購房者在按揭買房時感到困惑，對于當(dāng)下的申貸情況紛紛表示“不清楚”。其中，目前購房時的付的成數(shù)和申貸利率依然是受到購房者們關(guān)注的焦點問題。

    為此，筆者致電包括工、農(nóng)、中、建等四大行在內(nèi)的滬上多家銀行，得到的答復(fù)統(tǒng)一為“嚴(yán)格執(zhí)行央行有關(guān)規(guī)定，通過商業(yè)貸款購房，一套房付30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房付60%，利率上浮10%�！�

    其中，民生銀行至今仍暫停房貸業(yè)務(wù)。此外，近期有消息稱，北京郵政儲蓄銀行套房貸可打85折，但筆者從多方獲悉，該銀行在上海并未出現(xiàn)類似情況，仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。農(nóng)行曲陽支行信貸部門相關(guān)人員也告訴筆者，目前套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，此前媒體報道的95折優(yōu)惠已經(jīng)取消。

    漢宇地產(chǎn)交易按揭部副總監(jiān)倪岱爾表示，上述利率標(biāo)準(zhǔn)均為平均標(biāo)準(zhǔn)，在實際操作時，會根據(jù)個案情況進(jìn)行一定程度的調(diào)整。

    招商銀行客服人員告訴筆者，套房的基準(zhǔn)，二套房1.1倍只是利率起點。具體執(zhí)行利率除了會考慮購房者資質(zhì)、信用和房屋狀況以外，還要看銀行與開發(fā)商的合作模式與合作關(guān)系，因此利率上浮幅度仍要看具體情況。

    個人貸款信用受重視

    此外，貸款放批時間也是受到購房者關(guān)注的重要問題。筆者從多家銀行得到的答復(fù)是，從申請到放款的時間間隔并不長。從提交資料到審核完畢需5至15個工作日以外，一般情況下2個月左右便可放款。

    目前申貸難度不大，但這僅對符合銀行要求的客戶而言。她坦言，所謂的“符合銀行要求的客戶”，指的是擁有良好貸款信用、充足還款能力、所購房屋面積較大和年限較短的客戶。就目前來看，各大銀行已經(jīng)停止發(fā)放15年以上房齡的房屋貸款，但此前30年房齡的房屋貸款也是會得到銀行受理的。

    倪岱爾也同意此觀點。他表示，如果之前在個人的貸款業(yè)務(wù)中有失誠信的客戶，目前幾乎是拿不到房屋貸款的。

    此外，銀行業(yè)人士的金先生透露，目前公務(wù)員是容易申請貸款的階層，因為工作的穩(wěn)定，還款 的 能力有所保障，屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶。

    對此，業(yè)內(nèi)人士指出，在目前資金面趨緊的情況下，銀行需要控制風(fēng)險和收益。其中，信貸資質(zhì)較好的客戶能夠減少壞賬風(fēng)險，而房齡較短、面積較大的房源能銀行收益。目前老公房停貸，就是信貸趨緊的重要表現(xiàn)。

    上述人士認(rèn)為，在其他的情況都不可控的情況下，個人貸款的信用，是成功申請按揭貸款的重要的保障。

    充分利用公積金貸款

    在調(diào)查中了解到，就目前的房貸市場來看，購買大戶型房源的穩(wěn)定高收入客戶能夠更快、更容易地拿到貸款；而低端房源在貸款時則遇到較大瓶頸。對此，有關(guān)專家表示，購買小戶型房源的剛需購房者可以充分利用公積金貸款買房。

    筆者從上海公積金的管理中心了解到，目前公積金貸款套房上限為60萬元，二套改善性住房上限40萬元，5年期以上貸款利率套房為4.9%，二套房同樣上浮10%，為5.39%。相比商業(yè)貸款利率7.05%和7.76%要低2.15%和2.37%。有補充公積金并有資格購買經(jīng)適房的人士高貸款額可達(dá)80萬元。

    可見，雖然目前老公房限貸，但由于總價較低，如果能充分利用公積金進(jìn)行組合貸款，就能減少一大筆利息支出。

    據(jù)了解，目前公司繳納的公積金上限為1626元/月，個體戶和自由職業(yè)者繳納上限為2806元/月。上述專家表示，企業(yè)在職人員如果月繳納公積金總額不足上限，可以與企業(yè)商議，以個人全額出資、企業(yè)代繳的方式補足余額；而個體戶和自由職業(yè)者則可以繳足上限額，這樣今后在貸款買房時，能夠受益于公積金貸款方式和商業(yè)貸款方式的利息差。

    此外，如暫時沒有能力購房的人士如依法租賃房源的房租超過家庭月收入20%，可以通過公積金的支付。但有關(guān)專家并不贊成這種做法，因為這會較大程度影響到今后的貸款額度。

    滬上部分銀行商業(yè)房貸利率表

    銀行 套房 二套房

    工商銀行 付30%，基準(zhǔn)利率 付60%，1.1至1.2倍利率

    中國銀行 付30%，基準(zhǔn)利率 付60%，1.1倍利率

    農(nóng)業(yè)銀行 付30%，基準(zhǔn)利率 付60%，1.1倍利率

    建設(shè)銀行 付30%，低基準(zhǔn)利率，高1.3倍利率 付60%，1.1至1.5倍利率

    交通銀行 付30%，基準(zhǔn)利率 付60%，1.1倍利率

    郵政儲蓄銀行 付30%，基準(zhǔn)利率 付60%，1.1倍利率

    民生銀行 停貸 停貸

    注：①其中四大行數(shù)據(jù)綜合漢宇地產(chǎn)交易按揭部提供數(shù)據(jù)整理

    ②7月7日起，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為7.05%

    ◎申貸提醒

    據(jù)筆者了解，根據(jù)申貸的個人情況的不同，利率情況也有差別，因此很難統(tǒng)計出一項統(tǒng)一的利率標(biāo)準(zhǔn)。但就目前情況來看，四大行中建行的貸款額度為緊張，其次是工行，其中農(nóng)行的額度為寬裕。購房者在申貸時可以有所側(cè)重。

    目前在房貸業(yè)務(wù)實際操作過程中，針對部分客戶，仍有一定優(yōu)惠存在，但門檻正在不斷收緊和提高。此外，多家銀行表示，現(xiàn)在貸款的實際操作利率“一天一個變”，因此購房者須對實際操作利率變動保持密切關(guān)注。

    ◎?qū)＜医ㄗh

    倪岱爾漢宇地產(chǎn)交易按揭部副總監(jiān)

    慎重選擇銀行

    根據(jù)個案情況不同，各家銀行的利率差異較大。以四大行為例，不同銀行的高利息差要達(dá)到40%，由于目前基準(zhǔn)利率為7.05%，因此購房者要多付出2.8%的利息（40%×7.05%=2.8%）。這對于普通購房者而言是一筆相當(dāng)可觀的金額，購房者在選擇銀行時要“貨比三家”。目前農(nóng)行是四大行中申請貸款業(yè)務(wù)較好的選擇。

    至于外資銀行，雖然有一定優(yōu)惠，但由于只能申請商業(yè)貸款而不能申請公積金貸款和組合貸款，因此并不是普通購房者的佳選擇。

    謹(jǐn)防違約風(fēng)險

    因客戶資質(zhì)不同，放款期限也不一樣。由于目前市場情況下，貸款放批時間不可控，購房者要注意付款時間，尤其是在二手房交易中，一些房東往往急于回收資金，因此會有購房者因貸款遲遲不獲批而導(dǎo)致的違約情況出現(xiàn)。

    值得提醒的是，銀行第三和第四季度的放貸額度往往比較緊張，一般會拖延至次年年初發(fā)放。因此在下半年有購房需求的人士要特別注意該風(fēng)險的存在。

    認(rèn)清購房條件

    先，建議購房者在購房前了解自己是否符合目前購買政策，其次，建議購房前確認(rèn)自己能貸款的成數(shù)以及申請貸款所需要的資料。尤其是"新國五條"出臺后，外地人在滬購房，更應(yīng)密切注意上述政策，以免造成違約。