一切都正如市場所料想的那樣，隨著貨幣政策趨緊、銀行信貸收縮，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)商正面臨越來越大的資金壓力，這些都明白無誤地表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目越來越高的融資成本上面。

    >>事件 融資成本創(chuàng)新高 

    昨天，在港上市的融創(chuàng)中國（以下簡稱“融創(chuàng)”）發(fā)布相關(guān)公告，將分別與大業(yè)信托及新華信托設(shè)立信托計(jì)劃，為旗下北京昌平項(xiàng)目及重慶麓山項(xiàng)目融資，總注資約12億元。其中與大業(yè)信托合作設(shè)立的，為北京項(xiàng)目尋求融資的信托計(jì)劃年回報(bào)率高可達(dá)23%，創(chuàng)出今年以來房地產(chǎn)信托融資利率的新高。 

    據(jù)了解，昌平項(xiàng)目是指北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅發(fā)展項(xiàng)目。融創(chuàng)于去年12月23日，與獨(dú)立第三方北京房地產(chǎn)開發(fā)以9.591億元投得該地塊，占60%股權(quán)。融創(chuàng)表示，為了發(fā)展該項(xiàng)目，公司與大業(yè)信托設(shè)立信托計(jì)劃，大業(yè)信托將向項(xiàng)目注入6億元。 

    而在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中，融創(chuàng)承諾，在不遲于信托計(jì)劃設(shè)立后17個(gè)月，購入優(yōu)先信托單位持有人在信托計(jì)劃下之所有權(quán)益，代價(jià)為6億元，另加每年17%的回報(bào)，若于17個(gè)月期間屆滿后尚未進(jìn)行，將會自動額外延長29個(gè)月，每年回報(bào)率為23%。

    >>現(xiàn)狀 房產(chǎn)商孤注一擲

    行業(yè)目前所面臨的困境使得融創(chuàng)中國董事長孫宏斌不得不加快之前的設(shè)想。地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)高壓，地產(chǎn)股IPO仍未開閘，銀行惜貸，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是沒有多少“存糧”的中小房地產(chǎn)商已經(jīng)處于資金鏈斷裂的生死時(shí)刻，信托渠道融資成為目前的救命稻草。于是各家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向信托公司尋求合作，共同發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。 

    根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，5月集合信托市場成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)256.46億元，占信托總規(guī)模的44.98%，再次刷新4月創(chuàng)下的248億元的歷史高位。 

    隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模的急劇膨脹，收益率不斷攀升，融資成本自然也是水漲船高。上周五關(guān)閉的一款泰禾地產(chǎn)和中信信托合作的信托產(chǎn)品，300萬—1000萬的投資門檻中每年的預(yù)期回報(bào)率達(dá)到10.5%。中信信托相關(guān)人士透露，目前房地產(chǎn)信托的收益率低的也已經(jīng)站上了10%。而根據(jù)信托行業(yè)的專業(yè)人士測算，當(dāng)前的房地產(chǎn)信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道費(fèi)用，開發(fā)商信托融資成本大約在12%—18%之間，融資成本并不低，而如果像融創(chuàng)此次開出的17%回報(bào)率，那融資成本已超過20%。 

    一位不愿具名的北京房地產(chǎn)投資界人士表示，北京已經(jīng)有不少手上只有一兩個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司倒閉了，“即使現(xiàn)在硬撐著的，也根本承受不了超過20%的融資成本”。

    >>影響 或現(xiàn)集體降價(jià)潮

    信托融資這根救命稻草也有可能成為壓垮中小房地產(chǎn)商的致命稻草。與銀行貸款相比，信托融資利率高出許多，同時(shí)也有更加嚴(yán)格的抵押條款。融創(chuàng)此次高成本融資押注的是其今年的銷售業(yè)績，公司初步預(yù)計(jì)2011年度合約銷售額183億元，銷售面積116萬平方米，可銷售資源總額目標(biāo)296億元；到年底整體現(xiàn)金流量結(jié)余60.12億元。但是，有一點(diǎn)值得注意，由于融創(chuàng)所開發(fā)項(xiàng)目多為當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目，所以融創(chuàng)還須面對地方政府因限制發(fā)放高端項(xiàng)目銷售許可證以平抑房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。 

    不過海通國際的研究報(bào)告卻指出，雖然支付利息額可能吞噬項(xiàng)目部分盈利，但是融創(chuàng)此次的融資計(jì)劃仍是可理解的。17%的項(xiàng)目融資成本雖不便宜，卻使公司能夠在當(dāng)前緊縮的信貸環(huán)境下更靈活地利用手頭現(xiàn)有現(xiàn)金儲備。而融創(chuàng)在北京的旗艦項(xiàng)目——北京西山一號院，在本周二剛推出批單位，并于日套現(xiàn)逾8億元。海通國際認(rèn)為，隨著預(yù)售證的逐步獲批以及可售貨源的增加，此高端項(xiàng)目將成為融創(chuàng)下半年現(xiàn)金回流的穩(wěn)定來源。 

    而對于實(shí)力不濟(jì)的地產(chǎn)公司來說，上述北京房地產(chǎn)投資界人士指出，信托融資的高成本促使其要加快回籠現(xiàn)金的節(jié)奏，目前要實(shí)現(xiàn)這一目的管用的還是降價(jià)促銷這一招。這一批通過較高成本信托融資的房地產(chǎn)商，很有可能在下半年或者明年祭出降價(jià)銷售大旗，所以有可能形成集體降價(jià)的局面。

    >>現(xiàn)場 散客基本無緣

    房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率節(jié)節(jié)攀升，自然吸引了不少投資者。昨天，記者在三元橋區(qū)域一家銀行的私人銀行部看到，十來位客戶都在咨詢房地產(chǎn)信托事宜，不過均被告知某款產(chǎn)品已經(jīng)售完，如有新產(chǎn)品將會及時(shí)通知。該銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近是挺熱的，一款一兩個(gè)億的產(chǎn)品，基本一兩天就能預(yù)約完，半個(gè)月就能銷售完。據(jù)介紹，銀行通知客戶的順序是：買過產(chǎn)品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶，后才是散客。所以當(dāng)有一些收益較高的信托產(chǎn)品時(shí)，排在后的散客經(jīng)常還沒被通知到，相關(guān)產(chǎn)品就已經(jīng)被搶完了。

    ■鏈接·地產(chǎn)狂人孫宏斌 

    融創(chuàng)中國董事長。20出頭時(shí)便是上世紀(jì)80年代聯(lián)想初創(chuàng)時(shí)的新生代支柱，后因年輕氣盛拒不執(zhí)行公司規(guī)定，被“掃地出門”。1994年從柳傳志處借得50萬資金創(chuàng)辦順馳，因風(fēng)格激進(jìn)被稱為地產(chǎn)狂人。不過終因“拿地節(jié)奏控制得不好”導(dǎo)致資金鏈斷裂。沉寂數(shù)年后，其執(zhí)掌的融創(chuàng)中國于去年在港上市。