國內(nèi)信貸收緊、房地產(chǎn)融資哀鴻一片時(shí)，開股份的43億保障房債券似乎風(fēng)景獨(dú)好。

    6月3日，開股份發(fā)布公告稱，為公司的可持續(xù)發(fā)展，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求，公司向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)，擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。

    資料顯示，企業(yè)向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)融資是指，企業(yè)可以通過注冊(cè)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)來提出融資需求，由銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)根據(jù)企業(yè)的融資規(guī)模、融資用途等條件作出評(píng)估后，由銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)指定的銀行、金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)進(jìn)行資金支持，與信托、直接債券融資相比成本較低。

    而且，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的中期票據(jù)將在一定程度上平衡企業(yè)直接的債務(wù)融資、股權(quán)融資和信貸融資等主要渠道之間的關(guān)系，有利于降低間接融資比例，降低銀行體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)，減輕股權(quán)融資的壓力。

    開的戰(zhàn)略

    針對(duì)此次債券的發(fā)行，開股份董事會(huì)秘書怡向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，選擇銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行中期票據(jù)，主要是成本低，也符合公司的融資需求。所籌得的資金將用于公司目前在建的120萬平米保障房項(xiàng)目上，今年將有一部分保障房項(xiàng)目入市。

    據(jù)了解，開股份此次43億元融資將直接用于目前在建的北京朝陽常營、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項(xiàng)目。

    開股份在2011年的經(jīng)營策略中就明確規(guī)定，將加大保障房的開發(fā)。怡對(duì)此也表示，依托保障房建設(shè)能實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)定的發(fā)展，已上升到開的戰(zhàn)略之中。

    實(shí)際上，作為戰(zhàn)略位置的保障房，開股份有著成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開股份保障房累計(jì)竣工超過800萬平方米，其中包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

    對(duì)于業(yè)界普遍對(duì)保障房盈利模式擔(dān)憂時(shí)，怡則稱，目前開主要開發(fā)的是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，銷售凈利率可以達(dá)到5%左右。

    但怡也坦言，開對(duì)于公租房或廉租房尚沒有成熟的盈利模式，目前多數(shù)是在普通居住用地招標(biāo)中配建一定比例的公租房或廉租房，開發(fā)商中標(biāo)后自行籌資開發(fā)，竣工后按照招標(biāo)條件或由政府按既定價(jià)格回購，或按政府定價(jià)出租給符合標(biāo)準(zhǔn)的群體。

    “若沒有明確的回購條款，資產(chǎn)將全部沉淀在開發(fā)商手中，對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況會(huì)有不利的影響，所以，對(duì)于參與退出機(jī)制不明確的的保障房建設(shè)，公司也將持謹(jǐn)慎態(tài)度�！扁�表示。

    保障房紅利

    對(duì)于開在保障房建業(yè)方面的發(fā)展，有中信證券分析師則認(rèn)為，當(dāng)前影響保障房開工的大瓶頸是資金問題。

    “此次開發(fā)行的43億中期票據(jù)，和同期貸款利率相比具有成本優(yōu)勢(shì)，原本開發(fā)商很難進(jìn)行融資。政府現(xiàn)在是為了促進(jìn)保障性住房建設(shè)，開始賦予保障性住房建設(shè)的開發(fā)商以制度性紅利，而這種好處在資金緊張時(shí)期更加重要。”該分析師指出。

    該分析師還認(rèn)為，由于今年一季度開有息負(fù)債率偏高，如果此次能成功發(fā)行中期票據(jù)，還能有效降低資金成本。

    事實(shí)上，算上此次43億元的保障房融資，這已經(jīng)是開股份在半年的時(shí)間內(nèi)第三次融資。

    資料顯示，3月27日，開股份下屬企業(yè)北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司向盛京銀行北京分行申請(qǐng)5億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，由開股份提供第三方連帶責(zé)任擔(dān)保，期限三年；4月22日，開股份向中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司申請(qǐng)不大于15億元的人民幣信托貸款，期限兩年，并由開集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

    對(duì)于開連續(xù)的融資，中郵證券分析師張鵬認(rèn)為，在房地產(chǎn)更為嚴(yán)厲的調(diào)控下，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有融資需求，而開也面臨資金短缺。另外，從資金回款方面看，一季度開銷售的并不好，所以，它后續(xù)需要融資來支撐項(xiàng)目的發(fā)展。

    而海通證券分析師涂力磊則表示，開一季度銷售不好的主要原因是北京限購政策的影響，而后續(xù)公司可推盤項(xiàng)目較多，所以資金方面也沒有多大壓力。

    怡也表示，公司財(cái)務(wù)狀況依然安全，未來會(huì)更多尋求銀行資金，以開的實(shí)力是沒問題的，同時(shí)，公司將加快推盤力度。