1月26日國務(wù)院常務(wù)會議推出了被市場稱為“國八條”的樓市調(diào)控新政，業(yè)內(nèi)人士指出，此輪房地產(chǎn)調(diào)控，不僅細(xì)化了既往政策，新措施的出臺更傳遞出國家加大樓市調(diào)控力度、鞏固擴(kuò)大調(diào)控成果的信號。交通銀行席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平對本報記者表示：“2011年房價過快上漲壓力有望適度緩解�！�

    政策從緊

    房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極變化

　　自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)積極變化。1月26日央行公布的2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示：雖然全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中，約有1/4流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，去年全國房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。全年主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個百分點(diǎn)。

　　不過，從各地反映的情況看，受迄今為止強(qiáng)宏觀調(diào)控影響，2010年我國房地產(chǎn)市場在5月至8月份經(jīng)歷了快速回落過程后，9月份市場開始緩慢回升，全年總體上仍保持高位運(yùn)行，特別是豪宅熱銷產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”非常明顯。進(jìn)入2011年，有數(shù)據(jù)顯示，近3周上海商品住宅成交量是新增供應(yīng)量的2倍多，上周(1月17日~1月23日)則近3倍。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，引致年初國務(wù)院祭出第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，與1月份房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)量價齊升和全國1月份信貸量大增有關(guān)。有商業(yè)銀行人士對記者透露，目前各家銀行1月份的放貸額度幾乎用盡，在信貸增長受到嚴(yán)控的大背景下，多家銀行已選擇上調(diào)貸款利率，期望通過提高貸款利率，以價補(bǔ)量。實(shí)際上，在經(jīng)歷了去年兩次加息，目前五年期存款利率已達(dá)到4.55%，而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.40%，套房下浮15%的8.5折利率為5.44%，與同期的存款利率相比，僅高出不到一個百分點(diǎn)。作為以存貸利差為主要利潤來源的銀行來說，利潤空間非常有限，所以部分銀行上調(diào)套房優(yōu)惠利率是出于銀行自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮。記者也了解到，北京已有少數(shù)銀行取消套房貸利率優(yōu)惠，甚至有銀行已將二套房貸利率由基準(zhǔn)利率的1.1倍上調(diào)至1.3至1.5倍。另外，光大銀行、民生銀行已經(jīng)取消了套房的利率優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行則將利率優(yōu)惠從8.5折調(diào)到9折。

　　政策加力

　　房地產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落

　　“現(xiàn)在，"國八條"加碼樓市調(diào)控態(tài)度鮮明、決心大，購房者需要重新評估購房成本。預(yù)計今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的前提下，房地產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落，且回落幅度可能較大。”連平說，今年穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，信貸規(guī)模有所收緊，也有利于抑制投資投機(jī)性購房需求。

　　國務(wù)院在推出“國八條”時就明確表示：“為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作”。

　　連平認(rèn)為，由于房價上漲壓力的存在，預(yù)計2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控仍然維持從緊態(tài)勢。今年房地產(chǎn)企業(yè)資金獲得較難，各類資金來源將繼續(xù)保持低幅增長；未來竣工面積增加導(dǎo)致供給釋放加大，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系會有所改善，價格過快上漲壓力可能維持趨緩態(tài)勢；交易規(guī)模繼續(xù)平穩(wěn)小幅上揚(yáng)，但區(qū)域市場差異性顯著；價格漲幅仍會適度回落數(shù)月，但受多重因素影響而導(dǎo)致回落乏力。

　　另有相關(guān)人士認(rèn)為，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控還在繼續(xù)，但剛性需求會支撐房貸不會驟降，部分投資性需求將會受到一定抑制，加之保障房建設(shè)的推動，房地產(chǎn)貸款規(guī)�？傮w趨穩(wěn)。

　　政策收效

　　貸款投向更加符合政策導(dǎo)向

　　值得關(guān)注的是，未來在房地產(chǎn)加碼調(diào)控、信貸管控趨嚴(yán)背景下，相對議價能力較弱的中小企業(yè)將逐漸成為各銀行放貸的“新寵”。年初央行和銀監(jiān)會工作會議也已分別表示，堅持“區(qū)別對待、有扶有控”的原則，加強(qiáng)信貸政策指導(dǎo)，著力引導(dǎo)和促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。今年監(jiān)管機(jī)構(gòu)將繼續(xù)要求小企業(yè)貸款增速不低于全部貸款增速。而央行數(shù)據(jù)也顯示，去年新增貸款結(jié)構(gòu)更趨合理，投向更加符合政策導(dǎo)向。新增貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，信貸在支持國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變中的作用進(jìn)一步發(fā)揮。

　　對于業(yè)內(nèi)比較關(guān)心的提高二套房貸付比例對銀行業(yè)的影響問題，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向本報記者表示，目前個人貸款占銀行整體貸款的比重為30%到40%，而房貸在個貸的占比約為7成到8成，且以套房貸為主，二套房貸占比不超過3成，以此計算，二套房在整個銀行信貸的占比僅為10%左右。與房貸相比，企業(yè)貸款的收益更高，目前市場貸款需求非常旺盛，收緊二套房貸對銀行來說，影響非常有限。

　　但毫無疑問，此輪調(diào)控立竿見影的效果將是：春節(jié)樓市慘淡或成必然，交易量會在短期內(nèi)有所回落，但房價短期內(nèi)則不會有太大變化。樓市調(diào)控顯然是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，而政策也無疑還有調(diào)控空間。此次國務(wù)院還要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家對此的判斷是，這是為房產(chǎn)稅未來試點(diǎn)、實(shí)施做好準(zhǔn)備。根據(jù)27日新華社發(fā)布的消息，國務(wù)院已批準(zhǔn)在部分城市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。