編者按

　　盡管目前尚不清楚各省房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行的具體情況，限購新增城市的名單也還沒有確定，但調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的趨勢已定。對(duì)開發(fā)商來說，大的影響不是限購令，而是資金鏈。因?yàn)椋�限購令直接影響的是房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售，銷售下降意味收入減少，利潤下降。這對(duì)于資金要求很高的房地產(chǎn)開發(fā)商而言是致命的。面對(duì)不斷升級(jí)的“限”字令，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為傳統(tǒng)開發(fā)商無法回避的一個(gè)話題。

導(dǎo)讀：

　　存貨量激增逾四成 逾三成房企上半年凈利潤下滑

　　限購擴(kuò)容大限來臨 房地產(chǎn)上市公司何去何從

　　嚴(yán)調(diào)控下 房企轉(zhuǎn)型不再只是口號(hào)

　　昔日“地”賣子求生 房企斷臂求生大起底

　　樓市調(diào)控“無絕期” 二三線房企棄房扎進(jìn)礦堆里

　　二三線房企改名涉礦“三步曲”

　　存貨量激增逾四成 逾三成房企上半年凈利潤下滑

　　調(diào)控背景下，更多存貨已漸成擺在開發(fā)商面前的一把雙刃劍。

　　新華社20日援引WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，截至8月17日，38家已發(fā)布半年報(bào)的上市房企中，截至6月30日存貨從去年同期的2602.24億元，大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長44.57%。其中，招商地產(chǎn)(000024,股吧)存貨444億元，萬科1713億元。19日晚間發(fā)布半年報(bào)的金地集團(tuán)(600383,股吧)存貨也達(dá)到605億元。

　　陳延彬介紹，存貨一般是指在建的商品房和已建未售的商品房以及土地儲(chǔ)備。

　　楊晨青稱，存貨大幅上升，說明開發(fā)商資金壓力很大，而計(jì)劃銷售周期也在延長。存貨充足的企業(yè)，沒有循環(huán)開發(fā)的壓力，轉(zhuǎn)化空間大。存貨不足的企業(yè)，資金壓力大。

　　一位不愿透露姓名的分析師稱，根據(jù)新的土地儲(chǔ)備除以2010年銷售額，可以得出開發(fā)商的土地儲(chǔ)備可開發(fā)周期。恒大、綠地等開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備可開發(fā)10年以上，而招商、萬科、金地等龍頭企業(yè)的土地儲(chǔ)備開發(fā)周期一般在5年左右。

　　上述分析師指出，土地儲(chǔ)備可供開發(fā)5至10年，表示公司較穩(wěn)定，大部分房企都在這個(gè)區(qū)間。而高于10年，未來資金和開發(fā)壓力相較更小。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到，現(xiàn)在現(xiàn)金為的策略占主導(dǎo)地位。誰擁有更多的現(xiàn)金流，誰就可以在市場擴(kuò)張中游刃有余。土地儲(chǔ)備是房企長期發(fā)展的重要要素，但在當(dāng)前來講，也需要采取高速周轉(zhuǎn)策略來回籠資金。單純擁有土地儲(chǔ)備沒有什么實(shí)際意義，離開了房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，只能說房企可以賺取更多的土地增值收益。

　　隨著房地產(chǎn)上市公司上半年的成績單發(fā)布過半，房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控之下的生存圖景逐漸清晰。

　　據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，截至8月21日發(fā)稿，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中已有64家公布了2011年中期業(yè)績。其中，29家房企營業(yè)收入較去年同期出現(xiàn)下滑，東方銀星(600753,股吧)降幅大至；23家房企歸屬于母公司凈利潤較去年同期出現(xiàn)下滑，占已公布中報(bào)房企總數(shù)的36%，其中鳳凰股份(600716,股吧)降幅大至490.6%。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，從銷售額、利潤等指標(biāo)來看，大型房企的銷售業(yè)績依然跑贏了市場大勢，這意味著對(duì)于大型房企而言，由資金鏈斷裂帶來的被動(dòng)降價(jià)的壓力十分有限。

　　此外，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率依然高企。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，64家已發(fā)布半年報(bào)的A股上市房企中，有25家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。其中，高新發(fā)展(000628,股吧)、中茵股份(600745,股吧)、寧波富達(dá)(600724,股吧)、分列前三，高新發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94.7%。

　　限購擴(kuò)容大限來臨 房地產(chǎn)上市公司何去何從

　　住建部要求各地自報(bào)是否限購的大限已到。但是，在一些限購呼聲較高的城市，房地產(chǎn)市場觀望氣氛依舊濃厚。限購令向二三線城市蔓延勢在必然。

　　對(duì)開發(fā)商來說，大的影響不是限購令，而是資金鏈。因?yàn)椋�限購令直接影響的是房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售，銷售下降意味收入減少，利潤下降。這對(duì)于資金要求很高的房地產(chǎn)開發(fā)商而言是致命的。一旦資金鏈斷裂，就意味開發(fā)項(xiàng)目崩盤，開發(fā)商也就走到破產(chǎn)的邊緣。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布半年報(bào)的38家上市房企期末存貨從去年同期的2602.24億元大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長44.57%。對(duì)于上市房企而言，宏觀調(diào)控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經(jīng)營性虧損。

　　雖然大型房地產(chǎn)上市公司可以支撐一陣子，但是長期來看，無論是庫存還是資金都會(huì)面臨不小壓力。

　　因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，出路只有兩條：一是轉(zhuǎn)型；二是練好“內(nèi)功”，從數(shù)量增長型為主轉(zhuǎn)為性價(jià)比提升為主，否則將面臨淘汰的危險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，近期，又有一些房地產(chǎn)公司悄然轉(zhuǎn)型進(jìn)軍礦業(yè)。新湖中寶(600208,股吧)股份有限公司以總額為64283.45萬元的資金受讓內(nèi)蒙古某區(qū)的煤炭探礦權(quán)，該礦的煤炭資源量達(dá)到116879萬噸；北京華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)股份有限公司的公告表示，將以資金出資在新疆維吾爾自治區(qū)塔城地區(qū)托里縣設(shè)立全子公司，并投資金額不超過35000萬元，用以收購金礦等礦產(chǎn)資源、探礦權(quán)及礦業(yè)公司股份；萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司與貴州黔南華益礦業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，取得該公司35%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為175萬元，從而取得山灣礦區(qū)的探礦許可權(quán)。

　　其實(shí)，在100多家房地產(chǎn)上市公司中，去年就已經(jīng)有近20家的上市房企開始進(jìn)入到礦產(chǎn)行業(yè)，占據(jù)了上市房企總數(shù)的1/6。在這些企業(yè)中，大部分以中小房地產(chǎn)開發(fā)公司為主，其中就包括了中天城投(000540,股吧)、綠景地產(chǎn)、中珠控股(600568,股吧)等等。對(duì)這些公司而言，轉(zhuǎn)型雖然是被迫的但是實(shí)屬明智之舉。

　　嚴(yán)調(diào)控下 房企轉(zhuǎn)型不再只是口號(hào)

　　調(diào)控背景下，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為傳統(tǒng)開發(fā)商無法回避的一個(gè)話題。

　　對(duì)于上半年部分房企營業(yè)收入和凈利潤均出現(xiàn)下滑，不少開發(fā)商昨日紛紛表示，憑借土地開發(fā)，拿地-借款-開發(fā)-銷售的簡單運(yùn)作方式，已無法支撐上市企業(yè)的業(yè)績保增長需求。

　　某位開發(fā)商甚至戲稱，現(xiàn)在擺在上市企業(yè)面前的只有兩條路：一條是轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)多元化產(chǎn)業(yè)布局；另一條就是賣掉優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，然后賣殼，從此退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝即稱，過去簡單地拿地、蓋房、預(yù)售、回錢，產(chǎn)生利潤的模式已經(jīng)不存在了。房企現(xiàn)在先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產(chǎn)品，同時(shí)適當(dāng)開發(fā)綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

　　某業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道，此輪調(diào)控將導(dǎo)致兩個(gè)趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場，二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資。房地產(chǎn)投資將告別“炒房”進(jìn)入理性投資時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)早已不是什么新事物。龍頭房企中，萬科、金地、招商、保利等多次公開表態(tài)，要增加在商業(yè)地產(chǎn)的布局。但難度并不能僅靠決心消除。

　　某港資企業(yè)開發(fā)商分析說，商業(yè)地產(chǎn)可以為企業(yè)帶來租金的持續(xù)收入，如果經(jīng)營得好，還可以管理輸出。這樣可以弱化住宅市場調(diào)控及地價(jià)成本上升帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但是，不少傳統(tǒng)開發(fā)商并不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的條件。比如不少企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)80%～90%，在如此高負(fù)債率的情況下，再大量投入開發(fā)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)，如果經(jīng)營不善，無疑把企業(yè)帶入更為危險(xiǎn)的境地。

　　事實(shí)上，部分意在轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)開發(fā)商，已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題。萬通此前就曾宣布將效仿凱德模式積極轉(zhuǎn)型。金地集團(tuán)也強(qiáng)調(diào)，要打造一體兩翼的發(fā)展模式，即以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼。

　　傳統(tǒng)住宅市場，開發(fā)商當(dāng)然也不會(huì)放棄。有開發(fā)商判斷，在傳統(tǒng)住宅開發(fā)方面，開發(fā)商將更注重在一些欠發(fā)達(dá)區(qū)域的布局。

　　昔日“地”賣子求生 房企斷臂求生大起底

　　眼下，管理層隨時(shí)準(zhǔn)備給漲勢兇猛的房價(jià)再降降溫，二三線城市限購令落地為期不遠(yuǎn)，而房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)等后續(xù)政策山雨欲來。面對(duì)更為殘酷的生存環(huán)境，中小房企依靠賣地、賣股權(quán)、高利貸飲鴆止渴，在困境求生。

　　大龍地產(chǎn)之昔日“地”賣子求生

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的苦日子太難熬了！連名震京城的“地”大龍地產(chǎn)(600159,股吧)都要轉(zhuǎn)讓旗下子公司以求自保。8月16日大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下公司持有的北京京洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.45%股權(quán)及債權(quán)以8.2億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京春光置業(yè)，這一交易將對(duì)公司本年度利潤增厚約3.61億元，同時(shí)公司將退出北京府井(600859,股吧)（600859）西部會(huì)館項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　府井西部會(huì)館項(xiàng)目正是京洋公司的主要資產(chǎn)，也是大龍地產(chǎn)當(dāng)初吸引私募基金眼球的核心資產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉主要是為了緩解資金壓力。面臨巨大資金壓力的中小房企，現(xiàn)在紛紛賣地、賣股權(quán)自救。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上，近期處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項(xiàng)目涉及融資的達(dá)209起，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目23起，位列。自5月中旬以來，弘業(yè)股份(600128,股吧)（600128）、建發(fā)股份(600153,股吧)（600153）、宏達(dá)股份(600331,股吧)（600331）等公司爭相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)。

　　在2009年房地產(chǎn)“小陽春”里，大龍地產(chǎn)以50.5億元天價(jià)競得北京天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，終成交樓面價(jià)格高達(dá)30000元/平米，一舉摘得當(dāng)年北京“地”。然而不到3個(gè)月，北京市國土資源局就撤銷了大龍地產(chǎn)22號(hào)住宅用地的資格，且對(duì)2億元競買金不予退還。對(duì)于大龍地產(chǎn)這種區(qū)域性房企來說，被罰沒的2億元資金可是不小的數(shù)字。記者發(fā)現(xiàn)，在其凈利潤增長快的2009年，其全年實(shí)現(xiàn)的凈利潤也不過3.38億元，2億元的金相當(dāng)于當(dāng)年凈利潤的60%。

　　更雪上加霜的是，全國性的房地產(chǎn)重拳調(diào)控再次襲來，這令大龍地產(chǎn)舊傷未愈再添新傷。資料顯示，公司預(yù)期要為西部會(huì)館項(xiàng)目投資11.4億資金。而即使目前舉全公司之財(cái)力也無法繼續(xù)開發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)再融資被叫停，而通過借債來開發(fā)此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)又極大，忍痛割愛無奈地成為終選擇。

　　大龍地產(chǎn)終變“大蛇”，反映出房地產(chǎn)行業(yè)性的“缺血”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金杠桿率已經(jīng)跌至2.48的歷史低點(diǎn)。

　　華麗家族之為大股東高位出貨造禮花

　　在房地產(chǎn)板塊一片凄風(fēng)苦雨中，華麗家族(600503,股吧)股價(jià)倒表現(xiàn)得風(fēng)光無比，年初以來其股價(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番。7月15日，華麗家族披露中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤5.59億元，同比增長88倍，同時(shí)還慷概地推出了高送轉(zhuǎn)預(yù)案，擬每10股送6股派0.7元。

　　然而正是集萬千利好于一身的這家公司，其大股東上海南江（集團(tuán)）有限公司在其中報(bào)公布后瘋狂地套現(xiàn)。就在7月18日解禁后，南江集團(tuán)多次通過大宗交易和二級(jí)市場拋售，短短數(shù)個(gè)交易日內(nèi)持股份額從55.83%下降至45.83%，以當(dāng)前的股價(jià)計(jì)算，合計(jì)套現(xiàn)約10多億元。更為蹊蹺的是，在南江集團(tuán)大手筆減持之時(shí)，幾位公司高管卻主動(dòng)站出來表示要鎖倉6個(gè)月不減持。有業(yè)內(nèi)人士指出，大股東若真支持公司發(fā)展，完全可以在公司需要資金發(fā)展時(shí)暫不分配。而高管在此時(shí)鎖倉延期減持，更多是穩(wěn)定二級(jí)市場信心，利于大股東高位套現(xiàn)。

　　事實(shí)上，華麗家族中報(bào)也并非真正“華麗”，誘人的高送轉(zhuǎn)方案是在扣除非經(jīng)常性損益后虧損背景下推出的。記者發(fā)現(xiàn)，華麗家族凈利潤若扣除非經(jīng)常性損益后僅為-2540萬元，同比下降37.98%，而非經(jīng)常性損益主要是出售上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31.5%股權(quán)后產(chǎn)生4.76億元收益。公司此時(shí)扮靚業(yè)績，很容易讓人聯(lián)想到是為股東限售股解禁做準(zhǔn)備。

　　此外，華麗家族近兩年來還不斷跑馬圈地，進(jìn)入市場熱門行業(yè)。今年6月，華麗家族收購了海泰投資部分股權(quán)，進(jìn)軍生物醫(yī)藥領(lǐng)域；去年10月，公司耗費(fèi)5.5億收購了華泰長城期貨40%股權(quán)，自此有了期貨概念。經(jīng)過一番折騰，流通盤5億股的華麗家族就擁有了生物制藥、期貨及高送配等多重題材。

　　熱門題材、華麗中報(bào)、慷慨送轉(zhuǎn)、高管鎖倉，一切都配合得那么天衣無縫，為大股東南江集團(tuán)高位出貨制造出了炫目到令人暈倒的禮花。

　　中珠控股之轉(zhuǎn)讓重組資產(chǎn)救“窮”

　　中珠控股近日公告，截至8月5日，公司出售北京世紀(jì)中珠置業(yè)有限公司（簡稱北京中珠）51%股權(quán)的工商變更手續(xù)已經(jīng)完成，并在8月8日確認(rèn)了該筆2億元的轉(zhuǎn)讓收益。業(yè)內(nèi)人士稱，這是上市公司在調(diào)控中的無奈之舉。

　　2009年在中珠控股的前身ST潛藥重組時(shí)，已經(jīng)成為大股東的珠海中珠股份做出承諾，在重組完成后上市公司2009～2011年的凈利潤不少于1.46億元，1.67億元和0.86億元，否則將以現(xiàn)金或送股方式補(bǔ)償股東。但記者發(fā)現(xiàn)，除中珠控股2009年凈利潤略超預(yù)期外，2010年凈利潤只有7376.52萬元，僅是承諾數(shù)額的44.18%。而今年一季度凈利潤只有662.14萬元，僅靠日常經(jīng)營是難以完成任務(wù)的，公司將面臨向股東補(bǔ)償?shù)膶擂尉置妗２贿^，在確認(rèn)2億元轉(zhuǎn)讓收益后難題就迎刃而解了。

　　然而有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，北京中珠正是當(dāng)年重組時(shí)注入上市公司的重要資產(chǎn)，中珠控股靠轉(zhuǎn)讓重組時(shí)注入上市公司的資產(chǎn)來達(dá)到盈利承諾，明擺著就是把廣大投資人當(dāng)猴耍了。

　　樓市調(diào)控“無絕期” 二三線房企棄房扎進(jìn)礦堆里

　　曾幾何時(shí)，樓市井噴，大批房地產(chǎn)企業(yè)登陸A股市場。然而，自去年4月中旬開始，樓市調(diào)控持續(xù)，證監(jiān)會(huì)暫緩審批房地產(chǎn)類企業(yè)再融資等一系列重大措施，讓大批房地產(chǎn)類企業(yè)再融資申請(qǐng)被否、借殼上市暫緩審批，不少二三線房企陷入困境。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市包括中珠控股 、華業(yè)地產(chǎn)等50多家公司陸續(xù)披露了投資礦業(yè)公司股權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)，其股價(jià)也告別了去年以來"綿綿無絕期"的下跌，實(shí)現(xiàn)了咸魚翻身。其中，涉足稀土礦的鼎立股份(600614,股吧)多時(shí)翻了三倍，華業(yè)地產(chǎn)前后漲幅也將近翻倍。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理上市房企2011年半年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，目前還有一大批二三線房地產(chǎn)類企業(yè)已經(jīng)陷入經(jīng)營困境，公司將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，不排除炙手可熱的礦產(chǎn)投資將成為其中的一種可能。

　　房企重組、再融資卡殼

　　自2009年4月份中弘卓業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功地實(shí)現(xiàn)通過資產(chǎn)置換+定向增發(fā)實(shí)現(xiàn)借殼中弘股份(000979,股吧)登陸A股市場以后，A股市場基本上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市關(guān)上了大門；隨后的2009年8月、11月，世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)和南國置業(yè)(002305,股吧)通過IPO的方式登陸A股，成為了近幾年A股市場房地產(chǎn)企業(yè)IPO的絕唱。

　　2009年下半年證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫停房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類再融資審核，無論是IPO還是再融資，房地產(chǎn)融資相關(guān)申請(qǐng)必須先征求國土資源部的意見，證監(jiān)會(huì)需要在國土資源部出具審核意見后才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司再融資進(jìn)行終審批。

　　受調(diào)控政策影響，除了ST東源、新華聯(lián)(000620,股吧)等存量借殼上市項(xiàng)目幸運(yùn)地審查放行外，包括ST興業(yè)等40多家涉及到房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、再融資的項(xiàng)目全部暫緩審批。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年7月以來，已有近20家房地產(chǎn)企業(yè)借殼重組方案未獲審批或已被否，相關(guān)申請(qǐng)也基本劃了句號(hào)。還有60多家上市房企的再融資計(jì)劃因?qū)徍碎T檻抬高或股價(jià)跌破擬定增發(fā)價(jià)而無法成行。

　　比較一致的預(yù)期是，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)是不可能放松的，而房企重組和再融資開閘短期內(nèi)也基本無望。

　　在這種背景下，不少上市公司在重組相關(guān)事項(xiàng)過期后被迫申請(qǐng)撤回資產(chǎn)重組的申請(qǐng)文件，其中原擬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼的ST興業(yè)在2010年6月份撤回重組申請(qǐng)的同時(shí)，決定轉(zhuǎn)型新能源、新材料、光電和礦業(yè)等領(lǐng)域，公司名稱也同步撇掉了 "房地產(chǎn)"的帽子，今年6月份又悄悄申請(qǐng)更改了行業(yè)類別，為下一步的轉(zhuǎn)型做好前期準(zhǔn)備。

　　去年以來，有十幾家涉及到房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市公司或修改經(jīng)營范圍、或增加經(jīng)營范圍、或修改行業(yè)類別、或剝離處置地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，甚至還有多家上市公司通過更名的方式完全撇清了與房地產(chǎn)的淵源。

　　對(duì)此，東北一家房地產(chǎn)類上市公司董秘告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，凡是涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就沒有辦法再融資，重組申請(qǐng)也很難通過。所以比較普遍的做法就是先剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底撇清跟房地產(chǎn)的關(guān)系，后續(xù)的重組轉(zhuǎn)型事項(xiàng)才能獲得監(jiān)管層的認(rèn)可。

　　多家二三線房企謀轉(zhuǎn)型

　　值得注意的是，近期市場再次預(yù)期二三線城市樓市限購政策即將出臺(tái)�？梢钥闯觯�地產(chǎn)調(diào)控非但沒有放松，還有加碼的跡象。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7月份，70個(gè)大中城市中環(huán)比價(jià)格下降和持平的有31個(gè)城市，接近一半。與今年2月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)只有14個(gè)，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。但7月份價(jià)格同比下降的城市只有1個(gè)，而從2月份以來，價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)多時(shí)候也就3個(gè)。顯然，與2010年相比，目前國內(nèi)房價(jià)還在高位運(yùn)行，調(diào)控效果還是初步的。

　　大量二三線房地產(chǎn)類企業(yè)因資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，在持續(xù)緊縮的調(diào)控過程中已面臨更為顯著的經(jīng)營困境。

　　根據(jù)近期陸續(xù)披露的2011年半年報(bào)，已披露的15家房地產(chǎn)上市公司中，有8家預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，大下滑幅度高達(dá)312%，而7家預(yù)增的房地產(chǎn)類上市公司中的很多公司盈利來源并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　其中，廣宇集團(tuán)(002133,股吧)預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤下降30%~50%，濱江集團(tuán)(002244,股吧)、嘉凱城(000918,股吧)和高新發(fā)展等公司的降幅均在80%以上，還有國興地產(chǎn)(000838,股吧)、海德股份(000567,股吧)、津?yàn)I發(fā)展(000897,股吧)等公司下滑幅度也都在90%以上。同時(shí)，由于業(yè)績大幅下滑，高新發(fā)展、國興地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤將虧損超過1500萬元，津?yàn)I發(fā)展則更是虧損高達(dá)1.2億~10億元。

　　實(shí)際上，不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　據(jù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會(huì)分類的房地產(chǎn)類上市公司去年年報(bào)時(shí)平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%，平均銷售毛利率為39.45%。而在今年已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)類上市公司中，上述兩項(xiàng)指標(biāo)則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，實(shí)際上均出現(xiàn)了大幅下降。

　　同時(shí)，銀根持續(xù)緊縮之后，房地產(chǎn)類上市公司的償債能力也已經(jīng)捉襟見肘。據(jù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會(huì)分類的房地產(chǎn)類上市公司去年年報(bào)時(shí)平均速動(dòng)比率為0.87%，平均流動(dòng)比率為2.17%，但是在今年已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)類上市公司中，上述兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)分別下降至0.58%和1.64%，二三線房企下滑尤為突出。

　　此外，大量二三線上市房企高度一致地提到樓市調(diào)控政策對(duì)公司經(jīng)營帶來的巨大壓力，同時(shí)普遍預(yù)期調(diào)控政策短期不可能松動(dòng)，甚至還有不少公司提出下半年將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，增加收入來源。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)

　　二三線房企改名涉礦“三步曲”

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前監(jiān)管層對(duì)涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司重組、再融資都暫緩審批。因此從去年以來，不少上市房企選擇轉(zhuǎn)向能夠保值、增值的資源領(lǐng)域，尋求礦產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

　　總結(jié)很多房地產(chǎn)類上市公司的轉(zhuǎn)型過程，往往需要做好三方面的準(zhǔn)備。

　　步：變更、增加經(jīng)營范圍

　　6月1日，萬澤股份(000534,股吧)董事會(huì)通過了增加經(jīng)營范圍的議案，擬在目前公司以房地產(chǎn)經(jīng)營為主、電力生產(chǎn)為輔的經(jīng)營格局下，增加經(jīng)營范圍，進(jìn)行礦產(chǎn)資源的投資、開采等業(yè)務(wù)。此消息一經(jīng)公告，引發(fā)市場對(duì)其“涉礦”概念的無限遐想，6月7日、8日，萬澤股份股票連續(xù)兩日漲停，但公司在《股票交易異常波動(dòng)的核查公告》中表示，控股股東沒有涉礦資產(chǎn)，公司目前對(duì)礦業(yè)資源類投資工作處于前期考察調(diào)研階段，同時(shí)也正通過控股子公司深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向社會(huì)招聘礦產(chǎn)及地質(zhì)相關(guān)人員，目前公司尚未進(jìn)行有針對(duì)性的實(shí)地考察，不存在意向交易目標(biāo)及協(xié)議洽談項(xiàng)目，未開展實(shí)質(zhì)性洽談工作。

　　但隨后，在一份澄清公告中，雖然否認(rèn)大股東萬澤集團(tuán)要開發(fā)畢節(jié)市14億噸磷礦的說法，但萬澤股份又透露，6月19日，萬澤集團(tuán)林偉光董事長代表萬澤集團(tuán)與貴州省畢節(jié)市人民政府簽署了投資合作框架意向書。這讓市場仍然對(duì)其涉礦產(chǎn)生聯(lián)想。

　　另一家代表企業(yè)是中珠控股。中珠控股通過修改經(jīng)營范圍，向市場宣告了“涉礦”的打算。

　　中珠控股5月26日對(duì)外發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步提高中珠控股股份有限公司持續(xù)發(fā)展?jié)摿�，更好地回�?bào)全體投資者，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，經(jīng)公司研究決定，在目前所涉及的房地產(chǎn)和醫(yī)藥兩大行業(yè)之外，公司擬增加經(jīng)營范圍，進(jìn)行礦產(chǎn)資源的投資、開采等業(yè)務(wù)。包括但不限于：黃金礦產(chǎn)勘查、開發(fā)(采、選、冶)；有色金屬(含稀有稀土金屬)礦采選、貴金屬礦采選；有色金屬(含稀有稀土金屬)冶煉、貴金屬冶煉；有色金屬合金制造、有色金屬壓延加工，有色金屬產(chǎn)品的收購、加工和銷售。公告發(fā)布當(dāng)天，中珠控股一字漲停。

　　第二步：買礦、勘探階段也照單全收

　　既然已經(jīng)邁出了增加或修改經(jīng)營范圍這一步，接下來就是四處尋找合適的礦產(chǎn)資源，采用現(xiàn)金的方式直接收購部分或全部股權(quán)，但不少被收購的礦企還沒有正式生產(chǎn)經(jīng)營，甚至有些還在勘探階段。

　　早在4月22日，貴州上市公司中天城投對(duì)外發(fā)布公告稱，組建參與貴州省煤炭資源整合主體。據(jù)披露，中天城投擬出資4億元，占注冊(cè)資本的80%，與關(guān)聯(lián)公司貴州聯(lián)和能源清潔燃料有限公司共同投資設(shè)立公司的控股子公司，負(fù)責(zé)對(duì)貴州省范圍內(nèi)煤炭生產(chǎn)企業(yè)、所涉礦區(qū)的并購、重組、整合、勘探、開采、深加工等，充分利用貴州煤炭資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)對(duì)貴州省煤炭資源整合。

　　公開資料顯示，在礦產(chǎn)資源方面，中天城投公司與貴州省地礦局地質(zhì)大隊(duì)合作，從事遵義市紅花崗區(qū)小金溝錳礦的勘探及開發(fā)，截至2011年一季度，錳礦勘探已完成90%，探明儲(chǔ)量1863萬噸。煤礦方面，公司對(duì)于野馬川煤礦和疙瘩營煤礦仍處于勘探階段，預(yù)計(jì)可開采儲(chǔ)量在2億噸左右。

　　隨后的5月12日，山東中潤置業(yè)集團(tuán)旗下的中潤投資(000506,股吧)(000506，收盤價(jià)13.23元)也對(duì)外發(fā)布公告稱，公司控股子公司中潤礦業(yè)與山東博納投資有限公司，以1.17億元受讓湖北三鑫金銅股份有限公司及中國黃金四川公司共同持有的四川平武中金礦業(yè)有限公司股權(quán)和6190萬元債權(quán)，以及湖北三鑫持有的西藏中金礦業(yè)有限公司股權(quán)，謀求“房地產(chǎn)+礦產(chǎn)投資”雙主業(yè)格局。

　　此外，西藏城投(600773,股吧)(600773，收盤價(jià)20.20元)8月9日公告稱，2010年11月19日，公司與上海北方企業(yè)(集團(tuán))有限公司、西藏金泰工貿(mào)有限責(zé)任公司、自然人孫建義、西藏阿里圣拓礦業(yè)有限責(zé)任公司簽署協(xié)議，由西藏城投、北方集團(tuán)合計(jì)支付交易對(duì)方結(jié)則茶卡鹽湖補(bǔ)償對(duì)價(jià)1億元，取得結(jié)則茶卡鹽湖61%的權(quán)益。

　　鼎立股份的涉礦歷程相對(duì)曲折。繼2月份出資4000萬購入岑溪稀土10%股權(quán)后，2011年6月2日，其與桂林恭城鑫盛礦業(yè)有限公司簽署了 《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：桂林恭城鑫盛礦業(yè)有限公司將其持有的桂林恭城鑫寶礦業(yè)有限公司51%的股權(quán)以1.78億元的價(jià)格依法轉(zhuǎn)讓給公司。不僅如此，鼎立股份還決定在取得桂林恭城鑫寶礦業(yè)有限公司51%的股權(quán)后，對(duì)該公司按計(jì)劃分期共同合計(jì)增資人民幣2億元，其中鼎立股份按持股比例將出資1.02億元。

　　但這一收購議案終卻流產(chǎn)。鼎立股份2011年8月13日與廣西辰徽置業(yè)投資有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，決定使用自有資金2000萬元收購辰徽置業(yè)持有的靖西縣金湖浩礦業(yè)有限公司51%股權(quán)。本次收購金湖浩礦業(yè)51%股權(quán)的主要資產(chǎn)為采礦權(quán)，根據(jù)對(duì)金湖浩礦業(yè)所擁有廣西靖西縣隴木金礦采礦權(quán)評(píng)估的結(jié)果，采礦權(quán)的價(jià)值為2370.97萬元。

　　第三步：脫掉房企外衣為礦業(yè)正名

　　一家地道的房地產(chǎn)企業(yè)，如何變身為礦產(chǎn)企業(yè)？除了增加或修改經(jīng)營范圍、通過收購礦產(chǎn)公司股權(quán)的方式獲得一定的礦產(chǎn)資源外，還有后一步脫掉房企的外衣，正式更名為礦業(yè)公司，跨進(jìn)資源類上市公司的行列。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括綠景控股(000502,股吧)、中弘股份在內(nèi)的十幾家房地產(chǎn)類上市公司已經(jīng)更改了公司名稱和證券簡稱，徹底撇清“樓市”的關(guān)系跳進(jìn)了“礦區(qū)”。

　　中弘地產(chǎn)自2011年8月17日變更為中弘股份，同時(shí)經(jīng)營范圍增加礦業(yè)投資、股權(quán)投資、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)投資等，經(jīng)營范圍變更為“房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)業(yè)投資，管理，經(jīng)營及咨詢，基礎(chǔ)建設(shè)投資，商品房銷售，物業(yè)管理及房屋出租，公寓酒店管理，裝飾裝潢，金屬材料，建筑材料，機(jī)械電器設(shè)備銷售，項(xiàng)目投資”。8月13日，中弘股份公告稱，為拓寬公司盈利渠道，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力，公司擬收購北京金朋仁源投資管理有限公司所持汪清鑫興礦業(yè)有限公司49%股權(quán)，依據(jù)對(duì)鑫興礦業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，經(jīng)雙方協(xié)商確定該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6000萬元。

　　綠景控股(000502，收盤價(jià)8.63元)，原名綠景地產(chǎn)，8月3日重組失敗復(fù)牌公告同時(shí)稱，將名稱變更為綠景控股，經(jīng)營范圍也變更為項(xiàng)目投資、礦產(chǎn)資源投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)外裝飾裝修工程，花木園林工程設(shè)計(jì)；旅游項(xiàng)目、高新科技產(chǎn)業(yè)、工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目和交通項(xiàng)目的開發(fā)。但該公司迄今未明確公告有礦產(chǎn)資源收購或入股計(jì)劃。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)萎縮、礦產(chǎn)投資收入風(fēng)生水起的創(chuàng)興資源(600193,股吧)(600193，收盤價(jià)18.98元)更名顯得名正言順。該公司公告稱，經(jīng)上海證券交易所批準(zhǔn)，從6月8日起股票簡稱由創(chuàng)興置業(yè)變更為創(chuàng)興資源，同時(shí)也將經(jīng)營范圍修改為“礦業(yè)投資，實(shí)業(yè)投資，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)”。

　　不僅如此，一些ST房企公司也加入更名行列，為接下來的重組轉(zhuǎn)型逐步掃清障礙。如ST興業(yè)更名為 “上海興業(yè)能源控股股份有限公司”，ST當(dāng)代也更名為 “山西當(dāng)代投資股份有限公司”，轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)。