中國社會(huì)科學(xué)院9日在京發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2011～2012）》。綠皮書明確指出，2012年季度，房?jī)r(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn)，第三季度開始大幅度下降，降價(jià)的勢(shì)頭將由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

　　記者對(duì)比了社科院連續(xù)3年發(fā)布的所有《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，這個(gè)結(jié)論，還是靠譜的。

　　1明年第三季房?jī)r(jià)會(huì)大降

　　今年10月以來，一線城市房?jī)r(jià)有了松動(dòng)的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個(gè)接著一個(gè)。

　　綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度，一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在季度顯現(xiàn)。

　　到二季度，整體性降價(jià)幅度則有限。預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。不過這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。

　　綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價(jià)格則是趨穩(wěn)的，維持第二季度以來價(jià)格狀況的可能性較大。

　　解析 手頭緊，開發(fā)商降價(jià)“求生”

　　專家指出，2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。

　　年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期，也是第二年經(jīng)營計(jì)劃的制定期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營目標(biāo)的確定。

　　這時(shí)候大開發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫存的同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。

　　另外，2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，所以會(huì)有一定程度的降價(jià)。

　　專家表示，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。

　　2明年不促銷可能賣不動(dòng)

　　今年以來，很多城市住房銷售面積出現(xiàn)了下滑，2012年，這種趨勢(shì)能否會(huì)延續(xù)？綠皮書給出了答案。綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度開始，銷售量增幅將進(jìn)一步下滑。每年的第二季度都是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段，這一季度可能會(huì)有所回升，不過前提是要看市場(chǎng)是否能積極回應(yīng)開發(fā)商的促銷手段等。而2012年第三季度要看上半年的情況，上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大，銷量將會(huì)在第三季度放大。

　　解析 剛需入市，看的還是價(jià)格

　　專家指出，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下，以價(jià)換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會(huì)短暫回升。到明年，在二季度傳統(tǒng)的銷售旺季，一般開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會(huì)更加豐富，力度會(huì)更大。如果上半年銷量不理想，第三季度整體性價(jià)格下降幅度較大。而價(jià)格的下降自然會(huì)帶來對(duì)住房有剛性需求的人們?nèi)胧校�銷量會(huì)增加。

　　3房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退周期

　　2002年后，中國出現(xiàn)持續(xù)的房地產(chǎn)熱，總體上只漲不跌是大多數(shù)人對(duì)中國房?jī)r(jià)的直觀認(rèn)識(shí)。

　　根據(jù)近幾年房地產(chǎn)變化情況，綠皮書卻指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在周期的下行階段實(shí)質(zhì)性地運(yùn)行了一段時(shí)間�；蛘哒f，中國正處于房地產(chǎn)周期的衰退階段。

　　綠皮書指出，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)充分反映了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種樂觀預(yù)期，在新的支持房?jī)r(jià)上漲的重大因素未出現(xiàn)之前，市場(chǎng)只好選擇下行調(diào)整。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全球一枝獨(dú)秀、城市化及城市人口持續(xù)增長(zhǎng)、土地稀缺等因素，已在前期的房?jī)r(jià)上漲中得到充分反映，難以再繼續(xù)支持房?jī)r(jià)的上漲。

　　解析 開發(fā)商別再抱救市念想兒

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)放棄政府救市期盼，盡早降價(jià)求生存�！爸挥猩俨糠珠_發(fā)企業(yè)試行降價(jià)，多數(shù)開發(fā)商對(duì)于政策終松動(dòng)還抱有很大期望，使得房?jī)r(jià)膠著。”

　　如果在周期衰退階段只有一部分開發(fā)企業(yè)可以存活下來的話，率先降價(jià)回籠資金的企業(yè)生存的概率肯定大得多，并可以在下一輪周期的上升階段贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　背景 連續(xù)兩年 預(yù)測(cè)都很準(zhǔn)

　　截至今年，住房綠皮書共發(fā)布了3部，根據(jù)前兩部的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，綠皮書的預(yù)測(cè)基本與來年實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是相吻合的。

　　部綠皮書  發(fā)布時(shí)間：2009年11月

　　預(yù)測(cè)內(nèi)容：2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，具體定義為春暖秋涼、震蕩增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投作用增強(qiáng)。

　　事實(shí)驗(yàn)證：2007年底、2008年初，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，但國內(nèi)的宏觀形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策使得房地產(chǎn)也在這個(gè)年度形成了V形的反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。

　　這一反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到2009年的第二季度，此后雖有政策調(diào)整，但影響持續(xù)到2010年。當(dāng)年，我國房?jī)r(jià)同比上漲24%。

　　第二部綠皮書  發(fā)布時(shí)間：2010年12月

　　預(yù)測(cè)內(nèi)容：市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降，市場(chǎng)還有小幅波動(dòng)。

　　事實(shí)驗(yàn)證：2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年，房?jī)r(jià)收入比高位運(yùn)行，而且略有惡化。

　　2011年，一二線城市房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，降價(jià)風(fēng)波開始在京滬等地悄然蔓延，部分樓盤甚至將價(jià)格下調(diào)了近50%。這一走勢(shì)也基本符合綠皮書所預(yù)測(cè)的2011年的“穩(wěn)中有降”。