雖然中信銀行的“養(yǎng)老按揭”說(shuō)起來(lái)有自己的優(yōu)勢(shì)，可以讓老年人拿到比出租房產(chǎn)高得多的現(xiàn)金來(lái)養(yǎng)老，充分享受晚年生活，但是推出一個(gè)多月以來(lái)目前還是問(wèn)的多，做的少。到底是什么原因讓看起來(lái)很美的“以房養(yǎng)老”落實(shí)起來(lái)卻困難重重呢？

　　傳統(tǒng)觀念抑制推廣

　　對(duì)于以房養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，就像送老人到養(yǎng)老院的老話題一樣，先面臨的就是傳統(tǒng)觀念的沖突。在龍?zhí)豆珗@，一位看外孫的老大爺聽記者聊到“以房養(yǎng)老”的話題時(shí)，都沒等記者把情況介紹完就干脆地說(shuō)：“抵押房子來(lái)?yè)Q養(yǎng)老金？不可能！別說(shuō)我現(xiàn)在退休金還能夠維持生活，就是不夠花了，也有孩子呢！反正不會(huì)把房子押出去，要是這么做了，人家會(huì)覺得你的孩子沒本事。另外，這房子是我要給孩子留下的財(cái)產(chǎn)呀，不能給銀行�！崩蠣斪訄�(jiān)持認(rèn)為，把自己的房產(chǎn)傳給子孫后代是老輩留下來(lái)的傳統(tǒng)，不能丟掉。盡管很多老年人已經(jīng)不那么堅(jiān)持“養(yǎng)兒防老”的觀點(diǎn)了，但是把辛辛苦苦一輩子大的財(cái)產(chǎn)冒著不還款就收回的風(fēng)險(xiǎn)抵押出去，無(wú)論如何都讓老年人感情上接受不了。去養(yǎng)老院很多人都覺得沒面子，把房子抵押了這種做法就更讓老年人為難了，在記者隨機(jī)采訪的七八位老人中，全都表示不能這樣做。只有一位老同志留了一點(diǎn)活話：“我們兩口子有三套房，如果實(shí)在缺錢了，可以拿一套去試試�！�

　　雖說(shuō)“以房養(yǎng)老”的概念進(jìn)入中國(guó)已有一段時(shí)間，但正是這種把房產(chǎn)留給子女的觀念制約了其推廣。2007年的重陽(yáng)節(jié)，石景山區(qū)試點(diǎn)家通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項(xiàng)目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。作為整個(gè)事件的幕后策劃，趙良羚向記者介紹說(shuō)：“我們當(dāng)時(shí)的服務(wù)模式是，由養(yǎng)老院與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對(duì)老人的房屋進(jìn)行出租，所得的房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。但是由于當(dāng)時(shí)的合作方出了一些問(wèn)題，所以很多老年人其實(shí)是自己把房子出租了，但也算是以房養(yǎng)老了吧�！�

　　說(shuō)到為何不用國(guó)外的倒按揭模式，趙良羚認(rèn)為，主要是顧慮倒按揭影響產(chǎn)權(quán)，中國(guó)的老年人接受不了。“老年人的觀念往往是我自己有房產(chǎn)，要傳宗接代，我走了以后給孩子留一點(diǎn)什么。我接觸很多老人，房產(chǎn)證就別在腰里，一聽說(shuō)做倒按揭，就怕房子沒了。當(dāng)時(shí)我們就出了一個(gè)主意，叫做‘房屋銀行’，產(chǎn)權(quán)給你�，F(xiàn)在養(yǎng)老院普遍低都要兩千塊錢，管吃管住管護(hù)理。但兩千塊錢的水平，肯定護(hù)理難以到位，一個(gè)人護(hù)理十個(gè)人和一個(gè)人護(hù)理一兩個(gè)老人肯定不一樣。所以終的解決方案還是中國(guó)式的‘以房養(yǎng)老’——把房產(chǎn)放在中介，靠租金過(guò)日子�！�

　　適用人群數(shù)量較少

　　說(shuō)起“養(yǎng)老按揭”和傳統(tǒng)按揭的大區(qū)別，中信銀行劍認(rèn)為：“過(guò)去，銀行貸款一般都是先一次性發(fā)放一避額，然后分月還。而養(yǎng)老按揭則是零貸，每月發(fā)放一小筆，后一次性償付本金總額。概括為按月還息，到期一次性還本�！比绻�到期后不能償還本金，房子該怎么辦？他表示，如遇這種情況，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。前面記者已經(jīng)給養(yǎng)老按揭算了一筆賬，實(shí)際上如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質(zhì)上是一項(xiàng)抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款人要以支付利息為代價(jià)。但是如果10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來(lái)有還款能力，這便是個(gè)可以考慮的選擇。如果申請(qǐng)人剛好55歲，還沒有達(dá)到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是家庭條件很拮據(jù)，比如孩子正在上學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來(lái)孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過(guò)渡舉措。依照中信銀行的設(shè)計(jì)，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產(chǎn)，才符合貸款條件，適用人群比較有限。

　　和北京石景山區(qū)壽山福海養(yǎng)老中心的先期嘗試一樣，早在2007年，上海公積金管理中心也曾推過(guò)一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式，一時(shí)吸引無(wú)數(shù)關(guān)注。與傳統(tǒng)倒按揭貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人。具體程序?yàn)椋豪夏耆藢⒆杂挟a(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、金及相關(guān)交易費(fèi)用后由老人自由支配。不過(guò)，這一模式后來(lái)因真正符合條件的申請(qǐng)者很少而停止�，F(xiàn)在，中信銀行的這種“養(yǎng)老按揭”也在不知不覺中把適合的人群限制在很少的人群中，所以這也就成了發(fā)展的一塊絆腳石。

　　政府銀行尚需配合

　　在10月31日舉行的第四屆“老生常談?wù)搲�”上，很多專家就以房養(yǎng)老問(wèn)題發(fā)表了自己的看法。趙良羚重點(diǎn)提到了政府要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，她總結(jié)壽山福海的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)：“雖然現(xiàn)在這家養(yǎng)老院入住率非常高，但是當(dāng)時(shí)我們也沒有推廣得非常好，因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)找的中介不是特別給力。我近關(guān)注了一下美國(guó)的‘以房養(yǎng)老’——房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，就是政府參與的政府行為，算是給老人的一個(gè)福利。62歲以上的老年人有自己的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)評(píng)估以后做一個(gè)低價(jià)，每個(gè)月可以領(lǐng)到錢，一直到老人離開這個(gè)世界。這個(gè)房產(chǎn)如果夠老人領(lǐng)的錢就互不相欠，如果不夠，由政府的住房和城市發(fā)展部補(bǔ)貼，銀行也不吃虧。如果盈余了，就還給老人的孩子�！睆膶＜业慕榻B來(lái)看，美國(guó)模式體現(xiàn)了由政府提供保障的一種福利。

　　樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理高峰認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在面臨老齡化、老年產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題，尤其要重視金融產(chǎn)品能解決的問(wèn)題，不應(yīng)只停留在觀念上或者呼吁上。他說(shuō)，目前來(lái)看，商業(yè)社會(huì)佳的方法就是金融產(chǎn)品�！拔矣X得中信銀行的這個(gè)模式就是老人花錢子女償付，什么時(shí)候算這個(gè)賬合適呢，就是賭房?jī)r(jià)大幅度增值，你付給銀行的利息不如房?jī)r(jià)漲得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情況，就可以利用房子變現(xiàn)做一些其他的事情，從綜合的角度來(lái)說(shuō)更劃算�！�

　　其實(shí)，中信銀行推出老年客戶的銀行卡和養(yǎng)老按揭的產(chǎn)品，都經(jīng)過(guò)了反復(fù)測(cè)算。劍坦言：“從銀行的角度，養(yǎng)老按揭主要就是我們的倒按揭的產(chǎn)品，這幾年來(lái)都沒有太大的突破。銀行做這類事情本身還是有一定的錯(cuò)位。銀行現(xiàn)在都是商業(yè)機(jī)構(gòu)，目前大部分商業(yè)銀行都已經(jīng)上市，主要的目的是要實(shí)現(xiàn)市值的不斷增長(zhǎng)，給股東帶來(lái)回報(bào)，而‘以房養(yǎng)老’很大程度是福利性的，這就產(chǎn)生了錯(cuò)位。”

　　產(chǎn)權(quán)年限懸而未決

　　“70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題”也是推行“以房養(yǎng)老”的障礙之一。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。劍在接受記者采訪的時(shí)候也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“現(xiàn)在政策法規(guī)還有很多不配套的地方，因?yàn)橥恋厥?0年產(chǎn)權(quán)，70年以后怎么辦？還不明確；另外在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下可能還好，如果以后房?jī)r(jià)下跌了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？雖然法律界的人士說(shuō)70年并不是問(wèn)題，但是政府層面都在爭(zhēng)論不休，從銀行的操作層面就有很多的問(wèn)題不太好把握，本身倒按揭業(yè)務(wù)要去預(yù)測(cè)未來(lái)幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們?cè)诓僮鲗用嫔弦裁媾R很多的困難。”

　　對(duì)此，都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)謝太峰認(rèn)為，現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”存在兩個(gè)大的問(wèn)題。一是70年的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以“以房養(yǎng)老”并不現(xiàn)實(shí)。雖然說(shuō)產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，收入本來(lái)就低，再拿出一筆錢來(lái)，顯然就存在悖論。二是我國(guó)的住房質(zhì)量問(wèn)題。相關(guān)部門的官員曾表示，國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命只有30年�，F(xiàn)在有二三十年房齡的住宅，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時(shí)候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”多年來(lái)沒能推行，大的問(wèn)題就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控。“現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)于房產(chǎn)的需求很大，房?jī)r(jià)也非常高，但到下一代時(shí)，一個(gè)孩子手上可能有幾套房，隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房，房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性很大，終受影響的可能是老人�！�