又是一年“金九銀十”。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)上半年的普遍低迷之后，開(kāi)發(fā)商似乎迎來(lái)翻身的機(jī)會(huì)。不過(guò)，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)以及房產(chǎn)稅等被稱為“史上嚴(yán)調(diào)控”下，許多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者疑惑，今年“金九銀十”是依舊火爆還是變成“鐵九銅十”？

    “旺季”前的低迷

    進(jìn)入９月，各地樓市依舊不溫不火，并沒(méi)見(jiàn)“火爆”前的熱潮。

    中國(guó)指數(shù)研究院１日發(fā)布新報(bào)告指出，上海、深圳等十大城市８月住宅平均價(jià)格為１５７７３元／平方米，與７月相比略有下降，降幅為０．４１％，為去年９月以來(lái)下降。

    具體來(lái)看，十大城市中，重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等７個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加３個(gè)。而廣州、武漢、北京等３個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅皆在０．６％以內(nèi)。

    而８月同期全國(guó)１００個(gè)城市住宅均價(jià)為８８８０元／平方米，與７月平均價(jià)格８８７４元／平方米基本持平。其中，５６個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，４４個(gè)城市環(huán)比下跌。與７月相比，價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加１１個(gè)。

    房?jī)r(jià)下跌的城市在不斷增加。與此同時(shí)，許多城市銷量也不樂(lè)觀，庫(kù)存房數(shù)量直線上升。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，８月前四周，北京現(xiàn)房共成交６１９套，日均成交僅約２２套，較７月日均成交４２套大跌約４７％。庫(kù)存容量已攀升至３７６５６套，接近歷史高位。截至８月３１日，上海新房庫(kù)存面積依舊高達(dá)８８０萬(wàn)平方米。同樣的情形在廣州、重慶、武漢等一線城市以及太原、長(zhǎng)沙、南寧等二、三線城市大量存在，這些現(xiàn)房將都堆到“金九銀十”去銷售。

    另外，開(kāi)發(fā)商上半年拿地成本也同比下降。中國(guó)指數(shù)研究院研究顯示，１至６月，全國(guó)１３０個(gè)城市土地成交溢價(jià)率僅為１７％，較去年同期減少１４個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地溢價(jià)率為１９％，較去年同期減少１８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)。其中，上海今年前８?jìng)�(gè)月土地出讓金７４３．１億元，僅為去年全年的４８．４％。北京前８?jìng)�(gè)月土地出讓金６７１．９５億元，為去年全年的４０．９％。 

    嚴(yán)厲的調(diào)控和旺盛的剛需

    往年的“金九銀十”，不僅是銷售的黃金季節(jié)，也是漲價(jià)的黃金季節(jié)。伴隨房子的熱銷，房?jī)r(jià)也直線上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，２０１０年９月份全國(guó)各類房屋價(jià)格均呈現(xiàn)出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲１５．２％，這種漲勢(shì)延續(xù)到了今年上半年。

    那么，今年的“金九銀十”又面臨著怎樣的市場(chǎng)環(huán)境呢？

    先，去年四季度以來(lái)，央行多次提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。近日還下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。這意味著銀行資金進(jìn)一步吃緊，繼而影響到房貸。武漢許多銀行的套房貸利率也上浮了１０％至２０％。無(wú)論是從調(diào)控政策力度還是銀行自身信貸規(guī)模來(lái)看，今年下半年個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都沒(méi)有松動(dòng)的跡象。這將對(duì)購(gòu)房需求起到直接的抑制作用。

    而政策的從緊又對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，觀望氛圍日益濃厚。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查，５８．８２％的網(wǎng)友表示對(duì)“金九銀十”是否買房舉棋不定，要視房?jī)r(jià)、優(yōu)惠折扣等情況再?zèng)Q定。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金壓力將進(jìn)一步加大，銷售將受到影響。資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)或打折拋盤回籠資金，而資金相對(duì)寬裕的開(kāi)發(fā)商則會(huì)繼續(xù)觀望，甚至借機(jī)捂盤。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)樓市影響大的莫過(guò)于限購(gòu)和限貸。雖然目前投資性需求已大大減少。但是，剛性需求尤其是城市建設(shè)及城鎮(zhèn)化過(guò)程中所產(chǎn)生的需求并未受多大影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，影響樓市波動(dòng)的關(guān)鍵因素——供需關(guān)系仍未根本改變。所以，無(wú)論是量還是價(jià)的方面，商品房銷售短期還不會(huì)出現(xiàn)大的震蕩。

    如此看來(lái)，今年的“金九銀十”是否會(huì)出現(xiàn)仍然是個(gè)未知數(shù)。

    “金九銀十”還是“銅九鐵十”？

    在這樣的市場(chǎng)背景下，越來(lái)越多的市場(chǎng)人士和購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商唯有通過(guò)實(shí)實(shí)在在的價(jià)格松動(dòng)，才能撬動(dòng)銷售，否則“金九銀十”難以出現(xiàn)。搜房網(wǎng)在全國(guó)４６個(gè)城市的調(diào)查顯示，４１．８％的網(wǎng)友認(rèn)為“金九銀十”會(huì)“量?jī)r(jià)齊跌”，２３．５％的網(wǎng)友認(rèn)為“房?jī)r(jià)會(huì)有所下跌，而銷量則上漲”，還有５．８％的網(wǎng)友表示“房?jī)r(jià)上漲，銷量下滑”。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任張大偉認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)都不樂(lè)觀，大多是靠二、三線城市在支撐銷量�，F(xiàn)在二、三線城市開(kāi)始限購(gòu)，表明了中央控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，將直接影響消費(fèi)者心理，導(dǎo)致“金九銀十”的銷量下滑。

    華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授汪小勤表示，隨著樓市調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房貸款均收緊，整個(gè)樓市資金鏈呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。同時(shí)，“限購(gòu)令”也使得不少改善需求被限制，加上現(xiàn)房樓市庫(kù)存量正在加大。因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)迫于壓力，采取促銷手段，加速推盤，以價(jià)換量，成交量相對(duì)七八月份會(huì)有所增長(zhǎng)，但不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

    而湖北長(zhǎng)江建筑集團(tuán)總經(jīng)理舒先德認(rèn)為，“金九銀十”期間，許多城市房?jī)r(jià)將會(huì)有一個(gè)上漲的趨勢(shì)。他說(shuō)，受通貨膨脹等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)上半年土地成本、財(cái)務(wù)成本都有所上升，肯定會(huì)趁這個(gè)銷售旺季彌補(bǔ)回來(lái)。同時(shí)，他對(duì)調(diào)控政策也比較樂(lè)觀�！叭�球經(jīng)濟(jì)狀況將制約政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。全球經(jīng)濟(jì)放緩將對(duì)出口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響，這或?qū)⑵仁拐�府不得不放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策，以刺激投資和就業(yè)�！�

    與舒先德一樣，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副總經(jīng)理姚銳認(rèn)為，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。姚銳表示，開(kāi)發(fā)商在九十月份的推盤節(jié)奏會(huì)加快，成交量環(huán)比也會(huì)增加，但不會(huì)好于去年同期。對(duì)于即將出臺(tái)限購(gòu)的二、三線城市，政策前期會(huì)出現(xiàn)短期的集中推盤、集中成交，一旦二、三線城市限購(gòu)政策出臺(tái)，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者造成較大影響，“金九銀十”難現(xiàn)。