樓市拐點迫近 這一次是不是真的“狼來了”?
和任先生一樣關(guān)心樓市的人都會發(fā)現(xiàn),在半年來調(diào)控政策的步步緊逼之下,樓市溫度隨之波動,樓市交易量率先出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),過去熱得發(fā)燙的土地市場明顯變冷清了,市場上頻現(xiàn)“谷底價”乃至“白菜價”樓盤,連一直態(tài)度強硬的二手房房主也扛不住了,一、二手房房價同時出現(xiàn)下行跡象,“拐點迫近”成為近期被屢屢提及的熱點話題。
關(guān)于樓市的拐點近年來說了很多次,那么這一次是不是真的“狼來了”?樓市拐點會不會出現(xiàn)?究竟什么時候到來?
也許很難準確預測,但眾多業(yè)內(nèi)人士相信,在調(diào)控緊逼、資金告急以及龐大的供大于求壓力下,開發(fā)商為了加速銷售回款,采取更大范圍的降價措施,將是必然的選擇。
在經(jīng)歷了七八月份的高溫桑拿天之后,樓市的冬天或?qū)⑶娜粊淼剑嬲摹皟r格戰(zhàn)”有望上演。
市場面 成交量大降房價漲幅接近于零
指標1成交量 半年成交創(chuàng)2007年以來新低
從今年年初新國八條橫空出世以來,樓市調(diào)控的“螺絲”始終沒有放松,限購、限貸以及加息、上調(diào)存款準備金率等重磅調(diào)控舉措對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大的沖擊,其中市場交易量當其沖,可謂是應聲而落。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年南京樓市商品住宅成交共計19526套,延續(xù)了2010年上半年不足兩萬套的成交量,創(chuàng)下了自2007年至今半年全市成交量的新低,表明了今年以來出臺的一系列調(diào)控措施成效顯現(xiàn)。
進入2011年下半年雖然還不到一個月,但市場各方已經(jīng)感受到下半年調(diào)控不會放松,反彈跡象全無。回顧7月的市場表現(xiàn)可以看到,推出新房源的南京樓盤均顯低調(diào),不少樓盤都采取了夜間開盤的方式悄悄亮相,其中受矚目的蘇寧睿城開盤當天銷售率達到九成,已經(jīng)是7月以來表現(xiàn)好的樓盤,仙林悅城、江佑鉑庭[新消息價格戶型點評]等開盤銷售7成左右的業(yè)績也讓業(yè)內(nèi)同行艷羨,更多的樓盤開盤銷售率都不足五成,甚至有些樓盤盡管高調(diào)宣布降價了,結(jié)果仍是問津者寥寥,“日光盤”已經(jīng)成為歷史。
指標2新房價格
0.06%的漲幅逼近漲跌分界線
在史上嚴厲調(diào)控劍指高房價的大背景下,高歌猛進的房價被套上了籠頭。調(diào)查顯示,上半年南京市房價漲幅持續(xù)走低,1—5月南京新建住宅價格指數(shù)為101.9,在全國70個大中城市中排第62位。剛剛過去的6月份,南京房價環(huán)比下跌0.1%,同比上漲0.7%,漲幅再創(chuàng)新低。對于即將結(jié)束的7月的房價,南京網(wǎng)尚數(shù)據(jù)監(jiān)控中心近期抽取了全市8大片區(qū)、90個樓盤樣本[新消息價格戶型點評]進行房價漲跌統(tǒng)計,結(jié)果顯示平均漲幅約為0.06%,貼近漲跌分界線。
“一天能收到好幾條促銷短信”,近期不少購房者都有這樣的經(jīng)歷。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計,南京8月將有123家樓盤推出不同程度的優(yōu)惠,特價房、團購、墊付、買房送面積、零底價拍賣等花樣百出的營銷方式讓人眼花繚亂,而均價16670-18000元/平方米的蘇寧睿城以及6字頭起售的大華錦繡華城[新消息價格戶型點評]更是引發(fā)全城熱議。宇業(yè)東方紅郡[新消息價格戶型點評]、華菁水苑、仙林悅城、碧桂園[簡介新動態(tài)]·歐洲城等樓盤則紛紛給出了片區(qū)的“谷底價”乃至“白菜價”,吸引了眾多買房人的眼球。
房價的底究竟在哪兒呢?網(wǎng)尚研究機構(gòu)研究總監(jiān)顏濤分析指出,限貸和限購政策半年內(nèi)取消的可能性很小,因此下半年房價將繼續(xù)調(diào)整,其中四季度價格下調(diào)概率較大,大降幅或?qū)⒃?5%—25%。
指標3二手房
“從業(yè)六年,沒碰到這么差的時候”
二手房市場同樣表現(xiàn)低迷。來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1—6月份,南京二手房成交22510套,比去年同期下跌約22%。
近期,一直態(tài)度強硬的二手房主終于挺不住了。江寧地鐵婚房狂降57萬,單價7字打頭;城南精裝好房讓價20萬;業(yè)主急售,城中湖景房單價直讓6000元……在各大房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房掛牌信息中,類似上述這樣的降價字眼比比皆是。
“當前南京二手房市場已經(jīng)在逐漸打破房價難降的僵局!蹦暇╂溂业禺a(chǎn)總經(jīng)理黃月平告訴《揚子樓市》,該公司門店7月新增房源與6月份相比有了明顯不同!爱斍靶略龅姆吭,基本都有1萬—2萬元的議價空間,而這在6月是很少有的,比例大約不到35%!
二手房房價為何會出現(xiàn)這樣的變化?據(jù)裕興不動產(chǎn)奧體融僑店店長祥介紹,一些新盤降價對周邊二手房市場產(chǎn)生了較大沖擊,部分客流被新房分流,近期二手房成交很困難。“7月以來我們門店只成交了兩套房,而奧體有些中介甚至到現(xiàn)在還沒有開張,預計整個奧體7月二手房的成交量不會超過50套,我從業(yè)六年多了,還沒遇到過今年這么差的時候!
據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)二手房事業(yè)部運營總監(jiān)單偉判斷,下半年南京二手房價的下降幅度將達到5%—10%。
指標4供應量
庫存房源已足夠南京賣一年多
由于成交量下跌,庫存量增加,去化壓力增大。截至6月底南京庫存量已經(jīng)突破了35000套大關(guān),與5月相比增加了2000套。7月以來,這一數(shù)字繼續(xù)攀升,截至7月27日南京庫存的在售房源已經(jīng)接近36500套。按目前日均100套左右的銷量,這個數(shù)字已經(jīng)足夠南京賣一年多。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡介新動態(tài)]華東區(qū)席分析師吳志輝介紹,目前南京市場潛在供應量達到655萬平方米,加上上半年未消化的量,下半年南京可售房源高達800萬平方米左右,市場壓力可見一斑。
“羅拉快跑”的現(xiàn)象再度在淡季之下的南京樓市上演。365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計顯示,7月份南京全市有推盤計劃的項目達到50個,接下來的8月份開發(fā)商們也仍然要繼續(xù)戰(zhàn)高溫,全市及周邊都市圈區(qū)域共有46個樓盤計劃推出新房源,上市的房源量達到近7000套,超過了7月份的計劃上市量。
“不能再等了,下半年的銷售形勢只會更差!苯瓕幰患覙潜P的營銷總監(jiān)表示,隨著供應井噴,買方市場到來,加緊入市、以價換量將成為開發(fā)商的必然選擇。
政策面
房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不放松 堅持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控
中共中央政治局7月22日的會議指出,要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè),堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松,堅決遏制住房價格過快上漲。
會議同時指出,要著力促進內(nèi)需平穩(wěn)較快增長,完善促進消費政策,改善消費環(huán)境,促進民間投資持續(xù)較快發(fā)展,優(yōu)化投資結(jié)構(gòu),有效發(fā)揮財政金融政策作用,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),加強金融監(jiān)管。
加快保障性住房建設(shè)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥日前接受媒體專訪時表示,要確保落實保障性住房建設(shè)計劃,確保建設(shè)質(zhì)量,確保分配公平。截至6月底,全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工500萬套以上。近,國務院決定進一步加大對保障性安居工程的支持力度,追加對地方的補助資金,8月份還將開展全國保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量大檢查。今年11月底前,開工建設(shè)1000萬套保障性安居工程的目標任務,有望實現(xiàn)。
二三線城市也要限購
7月12日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議指出,房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。與此同時,由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲,住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因,并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。這意味著,此前坊間盛傳的“限購令放松”已成空談。相對于大企業(yè)的巋然不動,中小企業(yè)開始變得更加恐懼——二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。
下半年仍存在加息可能
去年以來央行已加息五次,已12次上調(diào)存款準備金率,大型金融機構(gòu)存準率達21.5%的歷史高位。多數(shù)經(jīng)濟學家認為,央行年內(nèi)將再加息一次,幅度約25個基點,時點將落在四季度。
花旗銀行中國研究與投資分析主管邱思甥表示,中國下半年通脹將逐步回落,但預估第三季度仍有加息機會。此外,也有學者認為,下半年還將加息2至3次,貨幣政策繼續(xù)收緊,以達到抑制通脹的目的。
資金面
貸款收緊銷售低迷樓市鬧“錢荒”
開發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成:銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。然而,2011年的主旋律是央行不斷加息、開發(fā)貸款從嚴、房屋貸款收緊、銷售持續(xù)低迷,開發(fā)商的資金鏈承受著越來越大的壓力,樓市缺錢已成定局。
房貸放款慢
資金回籠難
自去年10月步入加息周期以來,央行已經(jīng)5次加息,5年期以上貸款基準利率已由5.94%上調(diào)至7.05%,累計上調(diào)幅度高達1.11個百分點,達到近兩年的高點。隨著不斷提高準備金率,各銀行的貸款額度日漸萎縮,這使已經(jīng)簽約的房貸客戶的放貸期限進一步延長!靶刨J收緊表現(xiàn)在兩個方面,一是審查條件更加苛刻,審批流程拉長;二是信貸額度大減,放款期限拉長!敝袊y行一位信貸經(jīng)理介紹,“調(diào)控前20天左右就可放貸,現(xiàn)在基本在2個月左右,如果碰上額度緊張,時間就不好預測了!边@使得開發(fā)商難以及時獲得房款,銷售回款嚴重滯后。
同時在信貸規(guī)模再度縮減的情況下,銀行出于經(jīng)營利潤或經(jīng)營風險考慮,套房利率不斷上浮,調(diào)查顯示,執(zhí)行基準利率的銀行在逐漸減少,建行、興業(yè)、廣發(fā)、浦發(fā)等套房利率也上浮至1.1倍,二套房的利率已經(jīng)有銀行上調(diào)20%,高達8.46%!斑@使得購房的前期壓力因此而提高,不少購房者迫于資金的壓力延遲了購房計劃!庇寻钪脴I(yè)區(qū)域經(jīng)理趙巖指出。
開發(fā)貸款從嚴
中小房企融資難
目前各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限,尤其是房地產(chǎn)貸款更是受到了嚴格限制。
一位業(yè)內(nèi)人士透露,過去開發(fā)商用一份土地出讓合同,就能從銀行獲得抵押貸款,現(xiàn)在開發(fā)項目即便各方面條件都很好,只要工程不到正負零(建筑完成樁基工程以及部分基礎(chǔ)工程),銀行就不可能放款。
“銀行發(fā)放開發(fā)貸一貫青睞品牌房企的優(yōu)質(zhì)項目。尤其是今年,信貸門檻一再緊縮,對申請開發(fā)貸的企業(yè)和項目更加苛刻!蹦暇┖媳娐(lián)恒機構(gòu)總經(jīng)理程鵬透露,“目前有的銀行已將此項貸款利率上浮20-30%,一些小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要從銀行取得開發(fā)貸款比較困難!
目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中,貸款比例一般在60%左右,銀行開發(fā)貸款的收緊,對部分開發(fā)企業(yè)來說幾乎產(chǎn)生了致命的影響,這些開發(fā)企業(yè)面臨被整合收購的可能!皩τ陂_發(fā)商來說,大型房企融資渠道豐富,不局限于依賴銀行貸款這一條路,而對于只有一兩個開發(fā)項目的小型開發(fā)商,日子肯定不好過了!蹦暇┕I(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華指出。
業(yè)內(nèi)觀點
樓市已經(jīng)“拐了”
我認為,目前樓市拐點已經(jīng)來到。進入第三季度以來,市場已經(jīng)進入衰退期,主要表現(xiàn)在三個方面:一是房地產(chǎn)投資下降,調(diào)控之下,房地產(chǎn)投資、投機需求大量減少,自住性需求比例增加。二是今年土地市場相對冷清,上半年,南京共拍賣30幅土地,其中一幅流拍,成交的29幅地塊中有19幅都是底價成交。三是商品房銷售的下降,近數(shù)月鮮少有日光盤出現(xiàn),一些之前推盤即售罄的樓盤近銷售也沒那么火爆了,包括房價已經(jīng)下調(diào)的樓盤,實際銷售與預期還是有一定差距。
四季度或明年初現(xiàn)拐點
今年下半年,開發(fā)商的日子會很難過。有的開發(fā)商已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,但二三線城市又面臨限購擴大,現(xiàn)在或不久的將來,一批市場占有率低、開發(fā)水準低的中小開發(fā)商在劫難逃。對于中小開發(fā)企業(yè)而言,是割肉還是死熬,將面臨艱難抉擇。
個人預測,到今年年底房價會有一定幅度的下降,但幅度不會太大。今年第四季度又或在明年年初兩會之前房價可能探底,拐點或?qū)淼健?
樓市進入高位盤整期
隨著調(diào)控深入,在下半年新推房源和上半年未消化房源的雙重壓力之下,可能將有更多房企加入跑量甚至以價換量的行列中。
盡管降價樓盤會增多,但樓市不會出現(xiàn)明顯拐點,中短期來看,樓市將會進行高位盤整,盤整期內(nèi),房價小幅波動都是正常的,但期盼整體價格下行是不現(xiàn)實的。并且板塊不同,降價的幅度也會不一樣。比如主城房價變動較小,而一些供應量大、樓盤密集的區(qū)域降價幅度會比較明顯。
開發(fā)商到了夢醒時分
調(diào)控會持續(xù)加深,期望挺過半年、一年就會迎來春天的開發(fā)商們不要做夢了。即使限購取消了,隨后而來的可能還有物業(yè)稅、交易稅等各種調(diào)控手段。調(diào)控的目的就是還房子本來的居住功能,而不是作為投資品甚至投機品來獲得盈利。
現(xiàn)在開發(fā)貸款的獲取越來越難,開發(fā)商要自己找對出路,房子要蓋好,價格要務實,大勢也要認清楚,要搞清楚,調(diào)控是一種趨勢。
降價論
個盤跌幅大整體跌幅小
今年下半年到明年上半年,房價整體跌幅不會超過3%。郊區(qū)樓盤跌幅會大一些,個別樓盤跌幅達到20-30%都有可能,但整體跌幅要超過3%很困難。
截至7月27日,南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,目前的可售房源接近3.65萬套。根據(jù)研究,當樓市存貨超過4萬套,房價將下跌2%;存貨達到5萬套的時候,房價下跌5%;存貨超過6萬套,房價下跌將超10%。但即便可售房源達到6萬套,房價下跌也是短期行為,一年以內(nèi)就會反彈,即使價格反彈不到原位,也至少達到一半以上。
集團軍出現(xiàn)價格分化
整體房價下行是肯定的。但根據(jù)產(chǎn)品的特點,降價幅度不盡相同。優(yōu)秀品牌、品質(zhì)物業(yè)打頭的集團軍降價的幅度在5-10%之間,即使降了5%,還是建議出手購買。中不溜秋的第二集團軍產(chǎn)品,降價空間在15-20%,產(chǎn)品做得比較差的第三集團軍,就算房價已經(jīng)降到20%以下,還應慎重考慮是否值得購買。
總體上穩(wěn)中有降
從去年至今,連續(xù)的調(diào)控已經(jīng)導致房價整體在走“下坡路”。市場供求開始發(fā)生變化,從去年年初的不愁客源到現(xiàn)在的主動降價吸引客戶。除了兩江價格敏感板塊,豪宅密集的河西房價也在蘇寧睿城的領(lǐng)跌下開始松動。
從去年到今年,交易量萎縮已經(jīng)出現(xiàn),降價促銷也開始出現(xiàn)。雖然房價有下跌趨勢,但也是穩(wěn)中有降。長期來看,樓市需求潛力依然巨大,市場表現(xiàn)總體會比較平穩(wěn),房價大起大落應該都不會出現(xiàn)。
整體跌幅不超過15%
現(xiàn)在雖然有些樓盤報出了新低價,但降價也只是剛剛開始。預計接下來更大范圍、更大力度的降價潮就會出現(xiàn)。也許到年底,南京的總體房價水平仍然沒有降,但加入到促銷軍團的樓盤數(shù)量將會增多。
但是總體房價跌幅不會超過15%,這個跌幅是在擠壓房價中的泡沫,但并不會徹底擠破房地產(chǎn)泡沫。一些現(xiàn)金流緊張的樓盤將會以價換量,跌幅甚至會超過15%,但這只是個盤行為,并不具代表性。
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樓盤名稱 | 開盤價 | 位置 | 開盤時間 |
---|---|---|---|
東營理想之城郁金 | 8300 | 新區(qū) | 11-30 |
金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價6800 | 開發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬達蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
悅辰國際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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