昔日征管不力、巨額流失的土地增值稅，如今正成為增幅猛的稅種。

    7月19日，財政部公布的2011年上半年稅收收入情況分析數(shù)據(jù)顯示，2011年1-6月，全國稅收總收入完成50028.43億元，同比增長29.6%。其中土地增值稅同比增長91.1%，占稅收總收入比重的2.4%。財政部稱，該稅額增長的主要原因是各地稅收征管部門加強了對土地增值稅的預(yù)征和清算管理。

    但中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海接受本報記者采訪時不無擔(dān)憂地指出，增長的主要原因是各地提高了土地增值稅的預(yù)征率，而非依靠清算，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)作用十分弱化。他擔(dān)心，在賣方市場，土地增值稅同樣會轉(zhuǎn)嫁到房價成本中。

    不只一位受訪者表達(dá)了這樣的擔(dān)心。

    提高預(yù)征率

    2010年5月，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，明確各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。稅務(wù)總局要求各級稅務(wù)機關(guān)要將推進(jìn)工作和重點清算審核結(jié)合起來，“有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作”。

    從2011年開始，各地開始加強土地增值稅的預(yù)征和清算。曹建海認(rèn)為，土地增值稅一直是國稅總局非常重視的稅種，但有些地方征管不力。一是因為清算難度較大，二是因為地方和開發(fā)商作為戰(zhàn)略合作伙伴的共同利益。

    2011年上半年，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，各地房地產(chǎn)銷售大幅下降，地方主體稅源大幅萎縮，各地加強了對土地增值稅的征管。無論是在一線城市，還是在邊遠(yuǎn)的縣城，均表態(tài)要對土地增值稅嚴(yán)格征收。

    北京大幅度提高了土地增值稅預(yù)征率。今年3月，北京市住建委與京地稅局聯(lián)合發(fā)文稱實行差別化土地增值稅預(yù)征，商品房按照預(yù)計增值率實行2%-5%幅度預(yù)征率，保障性住房暫不征收土地增值稅。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。提高預(yù)征率后，稅額大增。例如，青島上半年土地增值稅完成14.7億元，增長138%，成為青島市今年以來增長快的稅種。

    增幅大的或為廣西西北部縣城樂業(yè)。公開信息顯示，“由于狠抓房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的管理，嚴(yán)格按照上級下發(fā)的土地增值稅管理辦法預(yù)征土地增值稅，共組織稅收82萬元，較去年同期增收78萬元�！边@意味著去年同期，該地土地增值稅僅征收了4萬元。今年的征收規(guī)模是去年的20倍。

    但即便增長很快，地方少征和漏

    征土地增值稅仍是普遍現(xiàn)象。海南省審計廳副廳長何瓊妹7月20日在海南省四屆人大常委會23次會議上表示，海南省審計廳對該省7個市、縣房地產(chǎn)企業(yè)2010年土地增值稅清算情況進(jìn)行審計發(fā)現(xiàn)，截至2010年末，符合清算條件的房地產(chǎn)項目527個，地稅部門完成專項清算和稽查清算項目87個，清算率僅為16.51%。審計部門抽查復(fù)核地稅部門25個項目清算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，13個項目存在問題，造成少征土地增值稅3107.45萬元。

    易居研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報記者，“去年以來的調(diào)控方針是對于房價過高項目實行清算，但只有項目結(jié)束才有條件清算，所以現(xiàn)在各地極少有清算的。稅額的增加更主要是來自于預(yù)征�！�

    推高房價？

    7月上旬，位于杭州市濱江區(qū)的“錢塘帝景”樓盤，開盤之際將“開發(fā)成本及銷售價格組成”的明細(xì)公布在售樓處，盡管成本明細(xì)第二天就被收了起來，但仍不妨礙其躥紅網(wǎng)絡(luò)。

    根據(jù)開發(fā)商公布的一份明細(xì)表，其銷售價是27500元/平方米，由5個方面的內(nèi)容組成：項“土地使用權(quán)取得費”為5674元/平方米，第二項“住宅開發(fā)成本”為5665元/平方米，第三項是“其間費用”(由管理費、財務(wù)費和銷售費組成)為2232元/平方米，第四項是“預(yù)期利潤”為6525元/平方米，第五項是“稅金”7404元/平方米。除了開發(fā)商要賺取的6525元/平方米利潤外，其成本高達(dá)20975元/平方米。

    開發(fā)商們不止在一個場合抱怨，房地產(chǎn)稅費過重，是造成成本居高不下的主要原因之一。曹建海也承認(rèn)，房地產(chǎn)相關(guān)稅種較多。開發(fā)商的稅金主要包括7個方面，分別為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利建設(shè)資金、印花稅、土地增值稅和所得稅，前五項稅費約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳，后清算，多退少補。

    而強烈反對土地增值稅征收的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強早就預(yù)言，土地增值稅無法撼動房地產(chǎn)市場的方向，事實似乎在向他所預(yù)言的方向發(fā)展。

    曹建海認(rèn)為，如果僅僅是重視預(yù)征率，忽視清算，必然會將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，也違背了當(dāng)初土地增值稅出臺之初調(diào)節(jié)房價、抑制暴利的本意�！叭绻�加強清算，亦可以使用賣一套清算一套的辦法�！辈芙êＵf。

    楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收總體偏重，主要是結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)重、持有環(huán)節(jié)輕。他和曹建海都建議應(yīng)適當(dāng)減少生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅費，而加強保有環(huán)節(jié)的稅收。