房產(chǎn)稅試點(diǎn)亟需解決三大問題 稅率為1%或無意義
哪些房子應(yīng)該征收?稅率多少才算合適?房產(chǎn)價(jià)值如何評估?
動(dòng)機(jī)
房產(chǎn)稅“靴子”即將在重慶落地,重慶將開征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶說,相關(guān)方案正在進(jìn)一步完善,有望在今年一季度開征。
新華社昨日進(jìn)一步披露一些具體內(nèi)容。這里的高檔商品房主要包括別墅、高檔大戶型商品房。對別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅;高檔大戶型商品房須其評估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收房產(chǎn)稅,可能為上年重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)2-2.5倍。同時(shí)為打擊炒房投機(jī)行為、遏制房地產(chǎn)泡沫,重慶還將對個(gè)人擁有的多套商品房征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅怎么征
稅率可能從千分之五到百分之一點(diǎn)五
重慶市是早向國務(wù)院提出進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的城市。根據(jù)重慶市開征房產(chǎn)稅的初衷,征收房產(chǎn)稅的主要目的在于節(jié)約土地資源,限制高檔住房數(shù)量,遏制房地產(chǎn)泡沫。通過征收房產(chǎn)稅,對高端住房房價(jià)和消費(fèi)加以必要約束。征收的房產(chǎn)稅收入,主要用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。記者了解到,重慶房產(chǎn)稅的征收對象主要是城市中的別墅、面積較大的商品住宅,定位在高檔商品房的層面。
重慶市住房制度改革方向是要實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有約束”,因此重慶房產(chǎn)稅改革主要針對高檔商品房和打擊炒房投機(jī),存量和增量均包括在內(nèi)。其中高端商品房,主要包括別墅、高檔大戶型商品房,對別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅;高檔大戶型商品房須其評估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收房產(chǎn)稅,可能為上年重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)2-2.5倍。同時(shí)為打擊炒房投機(jī)行為、遏制房地產(chǎn)泡沫,重慶還將對個(gè)人擁有的多套商品房征收房產(chǎn)稅。
據(jù)消息靈通人士預(yù)測,計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上,多套房建筑面積實(shí)施累加制,超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。此外,房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場價(jià)格的千分之五到百分之一點(diǎn)五。
此前,重慶市政府已對高檔商品房在交易環(huán)節(jié)加稅。在開發(fā)方面,重慶市已明確提出禁止供應(yīng)別墅用地,逐步減少開發(fā)上市量。此次政策強(qiáng)調(diào)高檔住房土地增值稅預(yù)征率提高到2%,并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費(fèi)方面,對購買144平方米以上住房,按3%征收契稅,增加購買高檔住房的成本。同時(shí)對購買第二套及以上住房,提高付款比例及貸款利率,抑制投資投機(jī)性購房。
業(yè)內(nèi)人士指出,重慶市政府開征高檔商品房房產(chǎn)稅是對去年提出的“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房制度體系建設(shè)的貫徹實(shí)施。在低端方面,重慶市從去年開始實(shí)施了大規(guī)模的公共租賃住房建設(shè),開工建設(shè)了1300萬平方米,今年規(guī)劃新開工建設(shè)1350萬平方米。在中端方面,重慶市加大了普通商品房的供應(yīng),嚴(yán)格市場秩序。而在高端市場上,則通過房產(chǎn)稅實(shí)施調(diào)節(jié)。綜合來看,這都是重慶市政府進(jìn)一步完善住房體系建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
待解決問題
稅率太低沒有意義,稅率太高又不利于房地產(chǎn)
“從抑制房價(jià)的角度講,房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長期的。”重慶市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長鄧濤認(rèn)為,房產(chǎn)稅更重要的意義在于完善財(cái)稅體制,為地方政府培育重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,以及調(diào)節(jié)居民收入分配。
市民先生說,買得起高檔商品房的人,一般都是富裕階層,同時(shí)高檔商品房占有的公共資源更多,理應(yīng)通過稅收方式調(diào)節(jié)收入分配差距,尤其是由于房地產(chǎn)等資產(chǎn)升值而造成的貧富兩極分化。
業(yè)內(nèi)專家指出,房產(chǎn)稅的另外一個(gè)意義是增加地方政府的財(cái)源,使地方政府逐漸擺脫對“土地財(cái)政”的依賴。
一些財(cái)稅專家在接受記者采訪時(shí)表示,無論從完善稅制,還是從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從客觀來講,開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,還有許多問題需要解決。
先是征收對象的問題。從重慶的房產(chǎn)稅征收方案看,大體方向是對高檔商品住房征稅。那么,什么樣的房子才算是高檔商品住房,是別墅還是花園洋房,別墅里面還有獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅之分。如果以面積衡量,假定以200平方米為界限,以上為高檔房。但事實(shí)上,在重慶主城區(qū)過去建的200平方米以上的商品房很多,是否都納入征稅范圍。
其次是稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%,如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率,則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過高,又會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力,不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
三是房產(chǎn)價(jià)值評估問題。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上,面臨如何確定的問題。從重慶來看,房屋所在區(qū)位不同,房產(chǎn)價(jià)值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊,現(xiàn)在隨著城市擴(kuò)張,位于城中,價(jià)值得以提升。如何動(dòng)態(tài)地評估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。反過來說,如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格,容易因?yàn)椴还蕉兄路磳Α?/P>
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