大房企全線領(lǐng)降部分新盤低于成本價(jià)銷售

　　隨著大房企在全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)大幕拉開，北京樓市整體價(jià)格下跌趨勢(shì)不可避免，近期綠地、富力、龍湖、金隅、開、金地、城建等眾多龍頭房企紛紛大規(guī)模降價(jià)推盤，各區(qū)域板塊房?jī)r(jià)在大房企帶動(dòng)下應(yīng)聲而跌。大房企集中降價(jià)是否會(huì)掀起北京樓市降價(jià)的新一輪浪潮？在不少行業(yè)人士看來，這樣的可能性正在不斷加大。

　　而隨著大房企在全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)大幕拉開，北京樓市整體價(jià)格下跌趨勢(shì)也不可避免，近期綠地、富力、龍湖、金隅、開、金地、城建等眾多龍頭房企紛紛大規(guī)模降價(jià)推盤，各區(qū)域板塊房?jī)r(jià)在大房企帶動(dòng)下應(yīng)聲而跌。大房企集中降價(jià)是否會(huì)掀起北京樓市降價(jià)的新一輪浪潮？在不少行業(yè)人士看來，這樣的可能性正在不斷加大。

　　樓市直擊

　　龍湖、金隅、金融街等眾多大房企競(jìng)相降價(jià)

　　龍頭房企率先降價(jià)，中小型企業(yè)為了存活也只能隨潮跟風(fēng)。近日龍湖時(shí)代天街、金隅萬科城、紅木林、華業(yè)東方玫瑰和金色漫香郡均推出了大規(guī)模降價(jià)房源，新盤定價(jià)之底甚至是"賠本賺吆喝"、老盤降價(jià)幅度之大"無懼老業(yè)主物"的姿態(tài)，讓人大跌眼鏡，

　　近日從位于昌平的金隅萬科城獲悉，該項(xiàng)目將于11月底推出三期新房源，暫定均價(jià)為14000元/平方米，較上期房源低3000元/平方米。本報(bào)致電售樓處咨詢時(shí)一位銷售人員表示，與前一批房源相比，即將推出的這批房源在綠化、景觀等方面都要差一些，而且臨近某公司的大煙囪，視覺效果也更差。盡管如此，在超低價(jià)誘惑下，截至目前的排號(hào)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到700余人。

　　除昌平外，大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)也均已出現(xiàn)"底價(jià)"樓盤。繼京貿(mào)國(guó)際城近期以13400元/平方米的超低價(jià)開盤之后，10月25日，通州又一新盤東亞逸品閣宣布擬以13200元/平方米于年底入市，且贈(zèng)送10%-15%的面積，相當(dāng)于在13200元/平方米基礎(chǔ)之上又打了8.5-9折，該價(jià)格無疑將通州樓市的底價(jià)拉至13000元/平方米以下。

　　繼今年6月底旭輝御府等多個(gè)大興樓盤推出17000元/平方米的特價(jià)房源之后，近日，大興樓盤再度加入降價(jià)行列。位于大興新城北區(qū)的某項(xiàng)目將于近期以不足13000元/平方米的均價(jià)開盤，同樣位于大興的又一純新盤龍湖時(shí)代天街以低11800元/平方米均價(jià)開盤，這個(gè)價(jià)格在很多人算下來甚至連開發(fā)成本都"背不回來"。此外，位于房山區(qū)的翠林漫步以12500元/平方米起價(jià)。順義也先后誕生了順義金寶城等多個(gè)萬元以下樓盤，均創(chuàng)出區(qū)域低價(jià)，而率先舉起降價(jià)大旗的，均為區(qū)域內(nèi)龍頭企業(yè)和知名開發(fā)商。

　　市場(chǎng)風(fēng)向

　　巨大庫(kù)存壓力迫開發(fā)商降價(jià)"求生"

　　百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩月環(huán)比下降，房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)"跡象愈發(fā)明顯。11月1日公布的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，10月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大，環(huán)比下跌城市數(shù)量也為今年以來單月多。同時(shí)，在限購(gòu)范圍不斷擴(kuò)大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、創(chuàng)、萬科、富力、恒大等大型房企在一、二線城市的部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷出貨，部分樓盤價(jià)格較上月降幅超過20%。

　　持續(xù)的成交慘淡支撐了北京樓盤的降價(jià)行為。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)的金九銀十兩個(gè)月內(nèi)，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交數(shù)量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。

　　成交均價(jià)也明顯下探。北京樓市前10月房?jī)r(jià)環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下調(diào)9.6%。北京中原地產(chǎn)分析，10月成交的中低單價(jià)和中低總價(jià)房源均比9月有明顯上漲，其中均價(jià)在2萬元/平方米以下的占據(jù)市場(chǎng)交易量的71.8%，比9月上漲6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　在供應(yīng)增加、銷售低迷的情況下，重點(diǎn)城市的庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至31日，10月北京累計(jì)供應(yīng)的9152套住宅供應(yīng)量創(chuàng)近4個(gè)月新高，但當(dāng)月簽約率只有8.5%。截至目前住宅庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到11.8萬套（另有56個(gè)項(xiàng)目預(yù)期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套），創(chuàng)造了2009年6月以來的高點(diǎn)。按照目前的庫(kù)存消耗比，即使不再新增供應(yīng)，消耗目前庫(kù)存也需要超過22個(gè)月時(shí)間。

　　來自房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，目前已公布三季報(bào)的131家上市房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%，同時(shí)，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環(huán)比上漲12.31%，存貨積壓跡象明顯。此外，131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-632.5億元，同比下降16.37%，環(huán)比下降19.31%，其中，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。截至目前，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。

　　專家觀點(diǎn)

　　北京房?jī)r(jià)下調(diào)"輻射"效應(yīng)向二三線城市傳遞

　　"作為成交重點(diǎn)和限購(gòu)嚴(yán)厲的城市，北京房?jī)r(jià)變動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)中更具標(biāo)桿作用"，鏈家地產(chǎn)席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，因此知名房企在北京價(jià)格下調(diào)也相對(duì)隱蔽和謹(jǐn)慎，但業(yè)績(jī)壓力并未有所緩解，作用于價(jià)格上不僅降幅會(huì)繼續(xù)增加，降價(jià)軌跡也漸趨明朗化。全國(guó)范圍內(nèi)大型房企降價(jià)銷售潮雖然是在上海迸發(fā)，但預(yù)期未來的這種"輻射式"效應(yīng)將逐漸向北京轉(zhuǎn)移，并傳遞至其他二三線城市。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在今年入市的90個(gè)項(xiàng)目（多期開盤）中，已有53個(gè)調(diào)低當(dāng)期售價(jià)，占比達(dá)到59%。"這意味著房企累計(jì)多月的降價(jià)意愿，在四季度已經(jīng)開始逐漸迸發(fā)"。張?jiān)路Q，從"銀十"市場(chǎng)情況來看，開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈程度越發(fā)激烈，買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點(diǎn)在當(dāng)下"一觸即發(fā)"。

　　"大型房企領(lǐng)銜降價(jià)，一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)壓力和企業(yè)應(yīng)對(duì)策略；另一方面則表明房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)更加明顯，不可逆轉(zhuǎn)。"中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰接受采訪時(shí)說，目前房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策正處于持續(xù)深化階段，其中壓力大的是北上廣等一線城市，上海和北京局部房?jī)r(jià)現(xiàn)階段松動(dòng)得比較明顯，預(yù)計(jì)在政策持續(xù)下，房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下行。

　　就目前看來，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，富力、保利等標(biāo)桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷出貨，而繼中海、龍湖之后，萬科等品牌開發(fā)商又領(lǐng)銜掀起新一輪的"降價(jià)潮"。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大型房企領(lǐng)銜降價(jià)，一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)壓力，另一方面則可能是為了沖刺年底業(yè)績(jī)。以銷售率支撐股市信心。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)下行，隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)潮，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將由一線和重點(diǎn)城市逐步向二三線城市蔓延。