土地市場低迷，上海虹橋商務(wù)區(qū)一地塊前日僅以樓板價(jià)10503元/平方米拍出在地價(jià)走低的大背景下，有“土地爺”之稱的土地一級開發(fā)商們集體出現(xiàn)業(yè)績下滑。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，近土地一級開發(fā)單位日子不好過，原因是拆遷成本加大、銀行貸款收緊、土地價(jià)格下降。

　　“上海再也不會有這樣便宜的地塊了。”當(dāng)龍湖地產(chǎn)（00960，HK）聯(lián)合體以30.54億元、折合樓面價(jià)僅10503元/平方米的價(jià)格中標(biāo)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊后，龍湖地產(chǎn)一位內(nèi)部人士不無興奮地說。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，今年3月末，上述虹橋商務(wù)區(qū)核心還出讓過另一幅地塊，折合樓板價(jià)約15099元/平方米。按上述價(jià)格，短短4個(gè)多月時(shí)間，上海虹橋區(qū)域的商辦土地樓板價(jià)就跌去了將近1/3。

　　在此之前，上海土地價(jià)格走低已經(jīng)成為了市場的一種趨勢。21世紀(jì)區(qū)域不動產(chǎn)分析師羅寅申說，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊的低價(jià)成交雖然是個(gè)案，但目前上海土地成交價(jià)格確實(shí)不高，很多土地都是以底價(jià)成交，土地價(jià)格走低趨勢比較明顯。

　　在地價(jià)走低的大背景下，有“土地爺”之稱的土地一級開發(fā)商們集體出現(xiàn)業(yè)績下滑。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，近土地一級開發(fā)單位日子不好過，原因是拆遷成本加大、銀行貸款收緊、土地價(jià)格下降。包括陸家嘴(600663,股吧)（600663，SH）在內(nèi)的多家土地一級開發(fā)商都在今年出現(xiàn)了利潤下滑的現(xiàn)象。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，下半年上海土地成交可能會迎來井噴，但由于土地價(jià)格成交依然很低，不會改變土地一級開發(fā)商利潤下滑的趨勢。

　　樓板價(jià)僅為長風(fēng)地一半

　　“知道大虹橋，就知道為什么我們要花那么高的價(jià)格在那買地�！�2009年下半年，當(dāng)中海地產(chǎn)以70多億元總價(jià)、平均樓板價(jià)22409.3元/平方米的價(jià)格拿下了當(dāng)時(shí) “中國總價(jià)地”之稱的長風(fēng)地時(shí)，中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士告訴記者，因?yàn)殚L風(fēng)地處于大虹橋輻射的區(qū)域，因此看好其發(fā)展前景。

　　根據(jù)規(guī)劃，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)建成后，將成為未來上海西部中心，并與南京路、外灘和陸家嘴的東部商務(wù)區(qū)遙相呼應(yīng)，形成上海市“雙中心”的新格局。

　　和中海地產(chǎn)相似，此后以高價(jià)拿地的多家房地產(chǎn)開發(fā)商在談到高價(jià)拿地的原因時(shí)，都會談到大虹橋建設(shè)將會成為下一輪上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。但前日（8月3日）成交的上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊，作為整個(gè)大虹橋核心的區(qū)域，僅以樓板價(jià)10503元/平方米被拍得足以讓人大跌眼鏡，這一樓板價(jià)僅相當(dāng)于長風(fēng)地的一半。

　　就在今年3月，萬通地產(chǎn)(600246,股吧)（600246，SH）旗下的北京萬通英睿投資管理有限公司聯(lián)合體以15.5億元拍得虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號地塊，折合樓板價(jià)約15099元/平方米。

　　羅寅申告訴記者，按照目前的行情，上述價(jià)格（樓板價(jià)10503元/平方米）只能買嘉定或者松江區(qū)的住宅用地，或者買長風(fēng)、閔行吳中路、莘莊等板塊的商辦用地。

　　地價(jià)下跌或已成趨勢

　　羅寅申說，目前土地市場價(jià)格走低基本上已經(jīng)成為趨勢。在上海前8個(gè)月成交的各類經(jīng)營性用地中，很多都只是以底價(jià)成交。一些經(jīng)營性用地甚至在預(yù)申請階段，因?yàn)闆]有達(dá)到預(yù)申請規(guī)定人數(shù)（至少3家及以上），而不得不提前終止。

　　張宏偉則指出，土地價(jià)格走低的趨勢，已經(jīng)從住宅蔓延到了商辦。根據(jù)他的研究，上半年曾經(jīng)出現(xiàn)過高溢價(jià)現(xiàn)象的商業(yè)用地價(jià)格，也在步住宅后塵，土地價(jià)格走低已經(jīng)成為趨勢。

　　不過，由于土地出讓方提高了出讓土地的底價(jià)，所以類似上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊這樣的低價(jià)現(xiàn)象還只能是個(gè)別現(xiàn)象。

　　而其中的主要原因，來自業(yè)內(nèi)的分析，是各家公司的高庫存。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，根據(jù)截至8月3日的數(shù)據(jù)，2011年1~7月，上海市推出的71個(gè)開盤項(xiàng)目中，累計(jì)去化率（一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率）低于30%的項(xiàng)目約占總數(shù)的52.1%，其中公寓類項(xiàng)目累計(jì)去化水平不足30%的占比為36%，別墅類項(xiàng)目更高達(dá)90.4%。

　　去庫存情況的不佳，導(dǎo)致各家開發(fā)商資金被大量占用。即使昔日出手豪邁的央企也不例外。一家央企的上海公司投資管理人員說，雖然集團(tuán)每年和各大商業(yè)銀行簽有貸款授信協(xié)議，但分到地方公司的仍然是杯水車薪。地方公司如果銷售情況不佳，就很難抽出足夠的資金去購買新的項(xiàng)目。

　　在這樣的情況下，土地市場的弱勢格局難免。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海各家一級土地開發(fā)商目前普遍業(yè)績不佳。以浦東陸家嘴的大“地主”陸家嘴為例，2011年上半年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤12.10億元，同比減少4.47%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.92億元，同比減少12.19%。上半年公司實(shí)現(xiàn)土地批租收入16.68億元。然而，在該項(xiàng)營業(yè)收入同比增加11.23%的同時(shí)，受累于土地成本同比大幅增長211.81%，陸家嘴的利潤率同比下降了26.21個(gè)百分點(diǎn)。