伴隨著商品房市場的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理糾紛也就隨之產(chǎn)生。特別是近一段時間以來,物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢,而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。

    業(yè)主是欠費糾紛的大輸家

    由于物業(yè)管理費拖欠終導(dǎo)致糾紛,表面上看來物業(yè)公司是受害者,但是,實質(zhì)上大的輸家是廣大業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性。沒有繳費的業(yè)主與繳費的業(yè) 主享受同等的物業(yè)管理服務(wù),攀比從眾心理使更多的人欠費,結(jié)果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)公司為了控制成本,只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標準。本來每 天該清掃三次或隨時清掃,改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了,業(yè)主不滿意,使更多的業(yè)主不繳費,而物業(yè)公司再減人降成本,這就進入了惡性循環(huán)。

    糾紛是怎樣形成的

    一、開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛,實際是開發(fā)商遺留的一些問題。根據(jù)一項調(diào)查,我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的,它們之間本 來就有著與生俱來的血緣關(guān)系,所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑,讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護和售后服務(wù)者,就 應(yīng)該承擔(dān)所有的問題。如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情,相當多是開發(fā)商遺留下來的。于是業(yè)主拿到房子以 后,認為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人,所有的問題都會找物業(yè)公司。 $Page_Split$

    二、相關(guān)的法律規(guī)定不足。解決物業(yè)糾紛需要法律支持,而目前全 國沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系,如何組建業(yè)主委員會,物業(yè)公司如何進入和退出小區(qū)管理,物業(yè)管理 如何收費等等,現(xiàn)在都基本無章可循,或有章難循。

    三、一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了。大家過去住的是平房或單位分的房,沒 有付費一說。習(xí)慣了住公房的居民,一下子買房成了業(yè)主,要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外,繳多少錢,享受什么樣的服務(wù),并不是業(yè)主自己的選 擇,有時,人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。

    四、業(yè)主的期望值過高。客戶在買房子的過程當中和簽約之前,可能比較 相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等,他的印象可能會是很理想,因為廣告的話多多少少會有藝術(shù)處理的。但是這個夢后跟看到現(xiàn)實的產(chǎn)品會產(chǎn)生一定 的落差,有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產(chǎn)品,比如說房子,都是有缺陷的,不會說百分之百一點兒缺陷沒有,心理落差產(chǎn)生是很正常的,但是千萬不 要放大。$Page_Split$ 

    五、物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進一步的提高。一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上,忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能 嚴格按合同、制度辦事,處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業(yè)主服務(wù)管理,從而使矛盾激化。另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營不規(guī)范,如 提交不出物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告,無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用的,等等。 

    六、一些業(yè)主對物業(yè)管 理知識知之甚少,缺乏自我保護意識。物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專 業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)政府部門等等。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格,往往忽視了物業(yè)管理問題;只知與開發(fā)商打交道,而不知如何與物業(yè)公司打交道,甚 至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

    七、有的業(yè)主誠信意識差�，F(xiàn)在很多物業(yè)糾紛,雙方有合同,寫得很清楚,但誰也沒有 按照法律的手段解決問題。如,有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費就不繳費,而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位,業(yè)主竟把對幼兒園 的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由,又如,某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由,拒邀物業(yè)管理費……像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理 費引起糾紛的情況還有很多,其本質(zhì)是誠信意識太差,能拖就拖,能賴就賴。 $Page_Split$

    怎樣解決糾紛

    一、簽一份詳盡的購房合同。物業(yè)管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義 務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如,買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣,有的業(yè)主傾向高收費、高標準服務(wù),有的傾向較低標準的代收費服務(wù),而由于沒有在 買房時說清楚,入住時某些業(yè)主認為物業(yè)管理與自己買房時的預(yù)期不一致,開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

     二、簽一份完 整明確的物業(yè)管理合同�，F(xiàn)在,無論是商家還是消費者,都把售后服務(wù)看得很重,因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此,甚至它的售后服 務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要,因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業(yè)服務(wù)水準如何?怎么個收費標準?可以得到多少服務(wù)?都應(yīng)在物業(yè)管理合同 里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定,只要合同規(guī)定的內(nèi) 容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定,就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實,承擔(dān)違約責(zé)任。只要 有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù),另一方就有權(quán)以違約為由起訴,要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”,留下白紙黑字 的證據(jù),一旦發(fā)生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權(quán)益。