６日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了深圳樓市調(diào)控政策細(xì)則。

    房價飛漲、住房難成了全國乃至兩會期間的重要話題。怎么解決？

    中央各部委和地方政府也采取了一系列政策與措施，但至今可以說收效甚微。在這里我向大家介紹一個解決中國房價及住房問題的科學(xué)有效可行的方法。為什么說是？因?yàn)闆]有比它還好的方法。為什么說科學(xué)？因?yàn)樗鼜氖聦?shí)求是出發(fā)，切合中國的實(shí)際，經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)。為什么說有效？一試用就見效，立竿見影。為什么說可行？因?yàn)閷?shí)行起來很方便，不增加國家負(fù)擔(dān)，中央不是要把新增住房用地的百分之七十用于保障性住房嗎，我說百分之五十就足夠了。說到這里有人可能認(rèn)為是瞎吹，我跟你講不是瞎吹；是以據(jù)中國的國情和已經(jīng)出臺的政策、措施實(shí)施后的利弊及各方意見綜合分析、對比、篩選得出的結(jié)論。

    一、中國的國情

    中國的國情有三個方面：

    一個基本國情，兩個現(xiàn)實(shí)國情�；�本國情就是人口眾多，中國雖然地大物博，與其它國家相比地不算少，但與自身人口相比就是人多地少。十三億人口包衭夠重的�，F(xiàn)實(shí)國情：中國是發(fā)展中國家，處于工業(yè)化的發(fā)展過程中，大批農(nóng)村人口擁進(jìn)城市，使城市住房需求量巨增。這是現(xiàn)實(shí)國情之一。其二，中國由于人多地少，這就要求在土地的使用上要做到科學(xué)、合理、有效的統(tǒng)籌規(guī)劃。而這項(xiàng)工作只有政府才能做到，任何商業(yè)性質(zhì)的私人公司都無法做到。而現(xiàn)實(shí)各級政府既是土地使用統(tǒng)籌規(guī)劃者，又是土地的出讓方；而土地出讓收益又成了重要財(cái)政收入。這就是通常說的土地財(cái)政。

    高地價帶來高收益，高地價也帶來高房價；高房價產(chǎn)生了住房難問題，住房難不是一時一地的個別現(xiàn)象，而是全國性的長期存在的社會問題。這個社會問題對構(gòu)建和諧社會形成了一定的壓力。當(dāng)前中國有四大問題：上學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、住房。上學(xué)問題隨著義務(wù)教育的推廣已基本解決，就業(yè)問題隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展趨于平衡，就醫(yī)問題隨著城鄉(xiāng)醫(yī)保的實(shí)施大大緩解，而住房問題就顯得非常突出，急需解決。

    二、各方意見

    1、用市場化解決：有人提出進(jìn)一步開放市場，象西方那樣土地房產(chǎn)自由買賣；優(yōu)化資源配置，市場飽和了，價格自然會降下來。

    2、改革土地招標(biāo)制度，實(shí)行＂荷蘭式″拍賣，出價低的開發(fā)商可以拿到土地；降低地價，進(jìn)而降低房價。

    3、借鑒農(nóng)村宅基地使用制度，政府出地、老百姓掏房錢，房價才能降下來。

    4、用江蘇淮安＂共有產(chǎn)權(quán)″模式解決困難人群的住房問題。

    5、使用利率、付比及稅收政策調(diào)控房市。

    6、繼續(xù)實(shí)施保障性的安居工程。

    三、綜合分析

    各方意見很多，主要是這幾條。保障性的安居工程和利率、付比及稅收政策都在使用，＂共有產(chǎn)權(quán)″模式也在試用；但是至今保障性的安居工程沒有真正發(fā)揮其作用。保障性住房應(yīng)該有兩大作用，一是保障急需住房的困難群體的住房，穩(wěn)定社會；二是調(diào)節(jié)房價，目前這兩點(diǎn)都沒有作到。利率、付比及稅收政策的調(diào)整對投機(jī)性購房是打擊，但不能解決困難群體的住房問題。

    ＂共有產(chǎn)權(quán)″程序復(fù)雜，操作難，后遺癥多，也不能排除腐敗投機(jī)、套利現(xiàn)象發(fā)生。用市場化解決，聽起來有道理，但行不通。為什么，因?yàn)槿硕嗟厣伲�土地資源有限。如果土地可以自由買賣，大批農(nóng)民會毫不猶豫的賣掉土地；那么糧食短缺了怎么辦，吃什么？誰來十三億人口的吃飯問題。美國、加拿大、俄羅斯、澳大利亞可以土地市場化，因?yàn)樗麄內(nèi)松俚囟�。我國必須把地管起來，做到有�?jì)劃的合理利用。

    至于實(shí)行＂荷蘭式″拍賣，更是不切實(shí)際。誰出價低，土地就給誰；地方政府不支持降低地價，第二誰拿到低價地的房產(chǎn)商就低價賣房。荷蘭是什么情況？能照搬嗎。

    還有借鑒農(nóng)村宅基地使用制度，農(nóng)民是與地打交道，有土地，有宅基地；城市人口沒有土地，沒有宅基地；要借鑒農(nóng)村宅基地的辦法，面對大批農(nóng)民工進(jìn)城，城市空前擴(kuò)容，政府要準(zhǔn)備多少宅基地。如果這樣就不存在土地買賣，沒有房子政府給宅基地蓋就是了。也不需要開發(fā)商了，誰還高價買他的房子。這個意見雖好，也難實(shí)現(xiàn)。

    從以上分析我們可以看到現(xiàn)有的意見和采取的辦法不是脫離實(shí)際無法實(shí)施，就是沒有達(dá)到預(yù)期效果。為什么會出現(xiàn)這種情況呢？因?yàn)樗麄儼阎饕饬Χ技�中在地價、房價上，而忽視了基本的因素；供需雙方是市場的主題，是基本因素，缺一就沒有市場。地價、房價是供需關(guān)系的市場化表現(xiàn)形式，只有了解供需雙方的情況才能把握市場。

    我們先分析一下需方的情況：從表面上講對住房需求的有兩部分人，一部分是城鎮(zhèn)居民，另一部分是隨著工業(yè)化的進(jìn)程大批擁入城市的農(nóng)民工。誰是急需住房的呢？？？這兩部分人都不是。為什么？？？因?yàn)榭梢钥隙ǖ恼f全國城鎮(zhèn)居民沒有一家因無房住露宿街頭，都有房子，只不過存在多少、新舊之別。而農(nóng)民工就沒打算在城市住，思想上雖然想望城市生活，但總認(rèn)為那不是咱住的地方。干幾年掙點(diǎn)錢，回家蓋房子，娶媳婦。有的婚后夫妻一塊外出打工，有的就在家務(wù)農(nóng)或干點(diǎn)其它活。那么誰是急需住房的呢？？？

    ＂蟻?zhàn)濉�、＂蝸居″、＂房奴″這一個個在網(wǎng)絡(luò)上快速流傳的新詞匯，道出了這部分急需住房人的辛酸、焦慮、無奈。這部分人不是城市原居民，不是農(nóng)民工；是來自農(nóng)村和中小城市的歷屆大學(xué)生。中國的傳統(tǒng)思想望子成龍，父母好不容易供他們上了大學(xué)，盼望他們有個好的前途；從這個意義上講斷了他們回鄉(xiāng)的后路，他們已不能再回到生養(yǎng)他的地方，再從復(fù)父輩們的生活。并且他們擁有了知識、技能在城市找到適合自己的工作，城市也需要他們。應(yīng)該說這幾百萬遍布全國大中城市各個行業(yè)的大專生是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，是中國改革的中堅(jiān)力量，是中國的希望、未來。他們沒有海歸派的光環(huán)，沒有海歸派的高薪。他們畢業(yè)時年齡大多在二十四、五，工作三、五年，近三十歲，該成家了；但是三、五年的工資能買了當(dāng)前的高價房嗎？除個別特殊情況外，百分之九十的買不了。怎么辦，我們不能看著高房價把這些孩子們逼的走歪門邪道吧。因此不要老盯著地價、房價，解決這部分大齡青年的住房問題才是當(dāng)前住房問題的關(guān)健，是當(dāng)務(wù)之急。

    四、解決辦法

    溫家寶總理在政府工作報(bào)告中對房地產(chǎn)調(diào)控做了具體闡述，點(diǎn)就是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性的安居工程。我們還應(yīng)該按這個思路走下去。以前的安居工程沒有達(dá)到預(yù)期效果，是因?yàn)榘簿訉ο鬀]有整明白；把救急當(dāng)成扶貧，把安居工程變成富利工程，沒有堵住腐敗投機(jī)、套利等漏洞。

    綜合以上情況我的意見是：

    1、地價不要干預(yù)，只要有人買，能賣多高就賣多高，這樣地方政府可以多收入，也就有更多的錢搞好安居工程。有效益，有政績，皆大歡喜。

    2、房價，住房分三種：一是高擋住宅房價放開，不干預(yù)。改革開放讓一部分人先富起來，富了，有錢了就要表現(xiàn)一下。高擋住宅那是富的象征，是身份、身價的體現(xiàn)。不要眼紅，擋不了人家掙錢，更不應(yīng)該擋人家花錢。二是一般住宅，也就是通常說的白領(lǐng)階層、城市居民大眾住房，房價不能太高，據(jù)情適當(dāng)調(diào)控。三是保障性住房要嚴(yán)格控管。這三類住房正常講應(yīng)該二頭小，中間大；目前老三要大一些。余下的就是保障性住房的對象和堵漏問題；住房對象先要打破戶籍限制，在當(dāng)?shù)毓ぷ鳚M三年，憑工作單位證明＜不論單位性質(zhì)國營、私營、合資＞和身份證。年齡男28歲、女26歲憑結(jié)婚證，男女雙方有一方達(dá)到上述年齡的大專生優(yōu)先解決。

    堵漏問題，中南財(cái)經(jīng)大學(xué)喬新生教授指出，如果沒有區(qū)分房屋的屬性，把具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的住房與商品房區(qū)分開來，制定不同的宏觀調(diào)控方案，那么，控制土地價格毫無意義。以前保障性住房供不應(yīng)求，不需要房子的人通過不正常途徑搞到房子牟利；急需房子的人通過正常途徑要不到房子，就是沒有把具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的保障性住房與商品房區(qū)分開來。

    什么是商品房？可以進(jìn)入市場交易買賣的房屋叫商品房，商品房就是一種商品，可以買賣交易。公共產(chǎn)品屬性的保障性住房與商品房區(qū)分在哪里？應(yīng)該在可交易性與不可交易性。商品房可交易，保障性住房不可交易。保障性住房產(chǎn)權(quán)屬于國家，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性；低價格，不可交易；購房人購的是居住權(quán)，可終身居�。粵]有繼承權(quán)，沒有處置權(quán)。購房人如不住了，可原價退還國家。這就是中國特色的有限產(chǎn)權(quán)論。經(jīng)濟(jì)省房和廉租房只限申請人居住，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；這樣沒有了牟利空間，失去了投機(jī)價值，也不會成為滋生腐敗的溫床。申請人會大大減少，急需房子的人就有了解決的機(jī)會。

    看似很難的中國住房問題，就這樣輕松解決了。地價，讓它高去吧！房價高，讓它高去吧！只要大齡青年急需的結(jié)婚住房解決了，穩(wěn)定了這幾百萬，就穩(wěn)定了中國，還怕什么！