2010年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是調(diào)控的一年。從1月初的“國(guó)十一條”，到4月17日的“國(guó)十條”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央層面的調(diào)控可謂貫穿全年。

　　而這一年，這個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的“支柱性”產(chǎn)業(yè)在整個(gè)行業(yè)遭遇空前調(diào)控的背景下，也經(jīng)歷了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖。而其中出現(xiàn)的一件件事情，無疑也成為了這一年中人們常提到的話題。

　　我們盤點(diǎn)的2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的10大數(shù)字，既有百姓們關(guān)心的保障房建設(shè)，也有經(jīng)�！按蚣堋钡母鞣N統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；有萬科、中信這樣的地產(chǎn)大鱷，也有急需輸血的眾多ST公司：當(dāng)然，還少不了被稱為“共和國(guó)之子”的央企們。

　　這一年中，即便遭遇調(diào)控，仍有房企邁入了年銷售超過千億的門檻；北京、上海今年土地出讓金也超過了他們前2年的總和，并突破1500億元大關(guān)；135家上市房企即便負(fù)債超過9000億元，仍在大肆擴(kuò)張。

　　不過，臨近年底，我們也看到，北京CBD核心區(qū)誕生了“平價(jià)地”；78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也在加快退出；更有2150個(gè)違規(guī)變更規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目被查處。

　　因此，我們列出2010年房地產(chǎn)10大數(shù)字，來以此梳理一下這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控之年。

　　No1. 78家

　　78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　事件回放：國(guó)務(wù)院國(guó)資委新聞發(fā)言人杜淵泉3月18日表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。事件的起因是由于一段時(shí)間以來，央企不斷斥巨資入市拿地。在政策發(fā)布的前一天，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)以17 .6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊。此前入市拿地的央企還包括中國(guó)電子、中國(guó)煙草等一大批不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。而它們的入市顯然是給已經(jīng)“高燒不退”的土地市場(chǎng)再添了一把火，客觀上造成了近兩年的地價(jià)飆升。

　　不過，截至目前，僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國(guó)航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余71家央企超過200家地產(chǎn)公司至今未見動(dòng)靜。而在7家掛牌央企中，僅中遠(yuǎn)國(guó)際在此前完全退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為78家央企中家隱退的企業(yè)。

　　點(diǎn)評(píng)：沒開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但就是有錢。這是地產(chǎn)界對(duì)央企財(cái)大氣粗的形容。在3月18日的發(fā)布會(huì)15個(gè)工作日之后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國(guó)資委上報(bào)了退出方案。不過面對(duì)目前78家央企僅7家“退出”的局面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在12月又初向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企的“紅名單”，要求各商業(yè)銀行收緊信貸，只能對(duì)名單中的16家房地產(chǎn)央企提供新增開發(fā)貸款，對(duì)16家之外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增開發(fā)貸款，此前下發(fā)的存量貸款要及時(shí)回收，做好資產(chǎn)保全工作。由此看來，有關(guān)部門對(duì)于央企退出的速度也是著實(shí)不滿意。

　　但是，就算這78家央企退出，就能扭轉(zhuǎn)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的局面嗎？ 78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，或許只不過是減少了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。其實(shí)，地產(chǎn)生的根源不在于買家是誰，而是地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴在作祟。如果模式不改，即使央企不當(dāng)?shù)�，民企也�?huì)當(dāng)?shù)亍?/P>

　　No2. 19家

　　19家ST公司房地產(chǎn)重組擱淺

　　事件回顧：10月15日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見。至此，ST公司借殼房地產(chǎn)企業(yè)重組的道路被暫時(shí)的徹底封死，而這無疑是對(duì)熱衷借殼登陸資本市場(chǎng)的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至今，19家ST公司發(fā)布重組預(yù)案，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。以ST東源為代表的6家公司本已通過監(jiān)管部門有條件通過，卻因?yàn)闀r(shí)機(jī)不對(duì)而遲遲未獲正式核準(zhǔn)文件。同時(shí)，今年以來房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資也是困難重重。從招商地產(chǎn)50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預(yù)案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏，而公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2009年以來擬定向增發(fā)房企約有57家，4家獲批、21家停止實(shí)施或未通過，另有32家定向增發(fā)方案處于膠著狀態(tài)。因再融資受阻將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資缺口累計(jì)超過1000億元。在房地產(chǎn)調(diào)控愈加密集和嚴(yán)厲的時(shí)刻，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資依然是遙遙無期。

　　點(diǎn)評(píng)：資本市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)公司寄予厚望的一條融資通道，但在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展受非市場(chǎng)因素影響過多的條件下，這也是一條充滿風(fēng)險(xiǎn)的道路。當(dāng)然，在證監(jiān)會(huì)的這次再融資關(guān)閘中，各個(gè)地產(chǎn)公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問題也值得警惕。在短期資本市場(chǎng)融資無望的情況下，加快資金回籠，以時(shí)間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式，再融資關(guān)閘近1年來尚無傳出有上市地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。

　　而那些希望借房企重組擺脫退市命運(yùn)的ST公司們，選擇放棄，還是苦等更是一個(gè)讓他們心力交瘁的難題。有專家表示放棄房地產(chǎn)，另尋高明是現(xiàn)實(shí)的做法。畢竟要等到明年4月底上市公司年報(bào)披露后，監(jiān)管部門才會(huì)對(duì)其做暫停上市或退市的決定。因此，ST公司還有少許時(shí)間可供騰挪。 可供借鑒的案例是，2010年10月21日，*ST白貓宣布終止與兩家地產(chǎn)公司股權(quán)置換。當(dāng)月底，白貓便宣布與浙報(bào)傳媒控股集團(tuán)進(jìn)行重組，從而擺脫了退市風(fēng)險(xiǎn)。$Page_Split$

　　No3. 1516億元

　　2010年北京土地出讓超1516億元全國(guó)

　　事件回顧：臨近年末，北京市土地市場(chǎng)成交密集。21日，北京CBD核心區(qū)兩地塊以104.14億元出讓。其中，Z15地塊被中國(guó)中信集團(tuán)公司獲得，63億元的出讓價(jià)格創(chuàng)造了北京單幅地塊價(jià)格的新紀(jì)錄。22日，北京CBD核心區(qū)另外四地塊成交，土地出讓總價(jià)為118.43億元。而23日，北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地三地塊分別被保利、龍湖、金融街控股競(jìng)得，土地出讓總金額約為86.5億元。至此，今年北京市土地市場(chǎng)出讓金額達(dá)1516.58億元，創(chuàng)下歷史新高。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到12月23號(hào)，2010年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，其中，經(jīng)營(yíng)性用地中的住宅用地成交71塊，土地出讓金共967.65億元，以規(guī)劃建筑面積折算平均樓面價(jià)為7368元/平方米。

　　不僅如此，在目前的北京土地市場(chǎng)中，還有26幅經(jīng)營(yíng)性用地正處于招標(biāo)或掛牌的公示階段，其入市時(shí)間也均在今年年內(nèi)。那么對(duì)比2009年243宗地塊，928億土地出讓金收入和2008年148宗地塊，502.7億土地出讓金收入，2010年對(duì)于北京土地市場(chǎng)來說，無論是供應(yīng)量還是出讓金收入，無疑都是超越的一年。而超過1500億元的土地收入，也使北京暫時(shí)上海，成為今年全國(guó)土地收入為豐厚的省區(qū)市。

　　點(diǎn)評(píng)：盡管土地出讓宗數(shù)沒有出現(xiàn)明顯變化，但地塊大小、分布結(jié)構(gòu)以及用地性質(zhì)的不同決定了土地價(jià)值不一樣。中心城區(qū)的地塊價(jià)格明顯高于郊區(qū)，商業(yè)用地與住宅用地的價(jià)格也有所差別。此外，今年的土地價(jià)格與去年相比出現(xiàn)明顯上升。雖然北京土地出讓溢價(jià)降低，但出讓底價(jià)的大幅上漲是導(dǎo)致高地價(jià)的重要原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像北京這樣的中心大城市，土地資源有限，其價(jià)格只能上漲，幾乎不可能出現(xiàn)下跌。年底土地的供應(yīng)量增加，開發(fā)商資金回籠，重新具有支付能力，北京也將迎來土地交易量和價(jià)格的又一高峰。

　　而大連和天津截至11月底的土地出讓金已經(jīng)在900億元左右，年內(nèi)均有望突破千億元。

　　而在“土地財(cái)政”短期內(nèi)難以改變的情況下，面對(duì)如此巨量的土地出讓金，如何應(yīng)用就顯得尤為重要了。有專家就表示與其征房產(chǎn)稅，不如把土地出讓金用于建設(shè)保障性住房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題將迎刃而解，而這其實(shí)不失為一個(gè)好辦法。

　　No4. 6540萬套

　　神秘莫測(cè)“黑燈率”

　　事件回顧：2010年3月，有消息稱，國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。盡管此后國(guó)家電網(wǎng)明確否認(rèn)曾發(fā)布此類消息，但這一數(shù)字仍迅速傳播，并成為各方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

　　此后，有媒體對(duì)北京、天津的一些樓盤進(jìn)行調(diào)查，得出的結(jié)論是近四成的房屋被空置。8月3日，任志強(qiáng)通過博客向此數(shù)據(jù)發(fā)難，質(zhì)疑其結(jié)論的可靠性。這反而激起了網(wǎng)民更大的熱情。在隨后的半個(gè)月中，網(wǎng)民集體曬黑燈成為近年來次試圖查明空置率究竟幾何的民間大規(guī)模自發(fā)行動(dòng)，涉及的樓盤遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多個(gè)城市。而年底，一組來自廣州的報(bào)道稱，他們2010年的每個(gè)月里隨機(jī)選取一個(gè)晚上(20點(diǎn)到22點(diǎn)之間)對(duì)樓盤進(jìn)行觀察拍攝，通過長(zhǎng)時(shí)間的反復(fù)觀察以盡量減少偶然性。通過觀察，他們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤晚上的亮燈率，低的不到10%，絕大多數(shù)的窗口自始至終都是黑黢黢的。

　　點(diǎn)評(píng)：黑燈率=空置率？至少筆者認(rèn)為兩者相差不遠(yuǎn)。而造成房屋空置的主要原因無非兩種：一種是投資而非自住，另一種是尚未售出的單位。社會(huì)上很多人所理解的空置房，一般指的是種情形，即炒房者手中的閑置房，這也是空置房的國(guó)際通行理解。而圍繞空置率這一指標(biāo)上演的話語(yǔ)權(quán)之爭(zhēng)，在樓市的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，如成交量、房?jī)r(jià)等統(tǒng)計(jì)中也廣泛存在，至于亂象之源，則是樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺和公共信息披露不足。

　　多年以來，相關(guān)部門在樓市信息的數(shù)據(jù)制作、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布與闡釋上難言盡職。這些基本數(shù)據(jù)的缺失，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的供求關(guān)系一直模糊不清，導(dǎo)致政策制定者和市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)判斷失準(zhǔn)、預(yù)期混亂。更為重要的是，住房空置率之爭(zhēng)看似屬于技術(shù)問題，實(shí)則是當(dāng)下樓市諸多矛盾的聚焦和升級(jí)。面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，加快住房保障步伐、實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)已成為各政府部門亟待解決的問題。

　　No5. 1000億

　　萬科加快并購(gòu)銷量破千億

　　事件回放：1000.6億元，12月2日晚間，萬科正式對(duì)外宣布了這一銷售數(shù)據(jù)。而萬科也成為了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)家銷售破千億的企業(yè)。進(jìn)入2010年，萬科加快了并購(gòu)步伐。今年的中報(bào)顯示，上半年，萬科共收購(gòu)了17家公司。二次調(diào)控來襲，樓市再陷低迷，但行業(yè)龍頭萬科的表現(xiàn)卻與整體市場(chǎng)大相徑庭。自今年8月份，坐擁單月銷售百億之后，萬科連續(xù)3個(gè)月刷新銷售記錄。10月份當(dāng)月的銷售額更達(dá)到驚人的155億元。由此，萬科2010年銷售額破千億已無懸念。

　　點(diǎn)評(píng)：快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)，這是萬科自己總結(jié)出的成功之道。而政策時(shí)點(diǎn)也為其提供了“天時(shí)”，即在土地價(jià)格平穩(wěn)期，高周轉(zhuǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)就會(huì)體現(xiàn)出來。此外萬科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國(guó)各地，即使幾個(gè)城市同時(shí)遭到調(diào)控，萬科也能將其化解于無形。而其項(xiàng)目的管理能力更是全國(guó)一流，業(yè)內(nèi)有一句口號(hào)就是：“向萬科學(xué)管理，向龍湖學(xué)營(yíng)銷，向恒大學(xué)速度……”。因此，萬科成為國(guó)內(nèi)家銷售突破千億的企業(yè)也就順理成章了。

　　不過相信對(duì)于萬科而言，千億元銷售額僅僅是一個(gè)階段性目標(biāo)。進(jìn)入綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，增加持有型物業(yè)，以并購(gòu)為主的滾雪球發(fā)展模式比過去單純復(fù)制的模式要快得多。因此，萬科也將其觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)，包括11.5億元收購(gòu)北京CBD贏嘉中心，10月萬科又涉足旅游地產(chǎn)，將在南充投資60億元打造一個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。而突破千億，也只是鏡子的一面。與萬科2004的百億相比，6年之后的千億，增長(zhǎng)高達(dá)10倍；然而2004年其凈利潤(rùn)約為9億元，與今年預(yù)期的54億元(上半年萬科的凈利潤(rùn)約為27億元，預(yù)期全年為54億元左右)相比，僅增加了6倍。

　　顯然，萬科的規(guī)模增長(zhǎng)與其成本控制能力的增長(zhǎng)并不匹配。而這也是萬科今后急需解決的問題，畢竟，保利、龍湖、恒大這些地產(chǎn)“豪門”在萬科身后已經(jīng)“虎視眈眈”了很久。$Page_Split$

　　No6. 1000萬套

　　2011年建設(shè)保障房1000萬套

　　事件回顧： 自2010年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地政府簽訂《2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書》以來，新建580萬套保障房民生“大單”的兌現(xiàn)進(jìn)度，就被置于公眾視線的焦點(diǎn)，而在新出爐的2011年建設(shè)計(jì)劃中，這一數(shù)字更被調(diào)整為1000萬套。而這1000萬套保障房還是明年的新增建設(shè)計(jì)劃，而并非是“滾動(dòng)數(shù)字”。有專家就表示“這個(gè)數(shù)字很驚人，中國(guó)一年的商品房竣工量也不過600萬套”。 不過，目前來看，中央政府決心很大。

　　12月7日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在視察寧波市保障房建設(shè)時(shí)就強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，大力推進(jìn)公共租賃房等保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步完善住房體制機(jī)制和政策體系，努力使群眾住有所居、安居樂業(yè)。

　　點(diǎn)評(píng)：具調(diào)控工具屬性，并漸成民生符號(hào)性產(chǎn)品的保障房，注定在聚光燈下成長(zhǎng)。從580萬到1000萬，數(shù)字上的變化，難以打消公眾對(duì)于保障房建設(shè)效果的揣度；行政高壓的背后，亦拷聞保障房計(jì)劃與結(jié)果間的距離。2010年580萬套保障房建設(shè)的情況此前便飽受追問。壓力之中，保障房“進(jìn)度”與“目標(biāo)”的保障，“制度”建設(shè)顯得更為緊迫。消除保障房建設(shè)的混沌狀態(tài)，根本點(diǎn)還在政策——如何在制度層面，健全和完善保障性住房體系建設(shè)和保障性住房法制建設(shè)，通過多渠道解決保障性住房資金、流轉(zhuǎn)、管理等等問題，都需要在制度層面與路徑設(shè)計(jì)中一一消解。

　　今年是保障性住房投資力度和建設(shè)規(guī)模大的一年，然而11月公布的審計(jì)報(bào)告已經(jīng)顯示，保障性住房建設(shè)管理存在挪用資金、自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合條件家庭分配廉租房等多種問題。群眾更為關(guān)心的是，哪些地方政府落實(shí)政策不到位，其中是不是有違紀(jì)違規(guī)行為 而中國(guó)住房制度史上大一次“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的成敗，就在于這1000萬套保障房們是不是真的能按時(shí)建成，并交到需要他們的人手中。

　　No7. 9409億元

　　135家上市房企三季度末總負(fù)債9409億元

　　事件回顧：上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史高水平，甚至超過全行業(yè)艱難的2008年。個(gè)別公司如綠城、富力地產(chǎn)的負(fù)債率則高達(dá)以上。

　　今年以來，20家樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流出的現(xiàn)金達(dá)2518億元，也創(chuàng)下歷史新高。截止到三季度末，135家上市公司企業(yè)負(fù)債總額為9409億元，環(huán)比增加933億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率延續(xù)了上升勢(shì)頭，較二季度上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)至61.61%。從凈負(fù)債來看，三季度末環(huán)比增加155億元，企業(yè)加權(quán)平均凈負(fù)債率上升至57.95%，創(chuàng)08年以來新高，環(huán)比上升2.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：房子越賣越貴，負(fù)債越來越多�？此泼�盾的雙方其實(shí)正是現(xiàn)階段上市房企的一種真實(shí)寫照。盡管遭遇調(diào)控加碼、房地產(chǎn)信貸緊縮等不利因素，但多數(shù)房企并沒有采取收縮的戰(zhàn)略，而是把樓市調(diào)控看作低價(jià)獲取土地的好時(shí)機(jī)，積極拿地，增加土地儲(chǔ)備，逆勢(shì)進(jìn)行擴(kuò)張。不過，房企融資目前已收緊，銀行貸款年底也已差不多用盡，房企回籠資金的渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企資金鏈和財(cái)務(wù)狀況將受到影。而隨著明年可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策及加息的影響，高負(fù)債房企的日子將不太好過。

　　No8. 63億

　　中信63億拿下北京“平民地”

　　事件回顧：12月21日，中信集團(tuán)如愿以63億元拿下來CBD“標(biāo)”Z15地塊，同時(shí)也刷新了北京總價(jià)地的記錄。

　　雖然中信63億的中標(biāo)價(jià)創(chuàng)造了北京又一個(gè)新地，但不同于以往的是，中信此次報(bào)出63億的價(jià)格，相比于50.575億元的底價(jià)，溢價(jià)率僅為25%。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京歷史上所有總價(jià)超過30億的高價(jià)土地中，低溢價(jià)率也有約43%，在歷次地之中，溢價(jià)率更是沒有低于90%的先例。此外，Z15地塊平均樓面價(jià)為18000元/平方米，與北京歷史單價(jià)地后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地29859元/平方米相差約40%。并且相較于周邊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，新地也沒有出現(xiàn)以往地單價(jià)超過周邊住宅或者商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)的情況，Z15地塊周邊商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)在3.5萬-5萬/平米之間，住宅均價(jià)一般都在4萬/平米以上。地價(jià)依然明顯低于周邊存量房。因此，中信集團(tuán)摘得的Z15地塊被冠以“平民地”之稱。

　　點(diǎn)評(píng)：今年以來，中央級(jí)土地管理部門國(guó)土資源部對(duì)于土地調(diào)控的力度越發(fā)嚴(yán)格，除了設(shè)法擴(kuò)大土地供應(yīng)數(shù)量之外，還對(duì)于地價(jià)的攀升有著嚴(yán)格的管控。而如此背景下，北京的土地管理部門在今年也開始了降低地價(jià)的嘗試。以往“舉牌喊價(jià)”、更易推高地價(jià)的掛牌交易方式在住宅供地市場(chǎng)越來越少見，綜合評(píng)標(biāo)的招標(biāo)方式成為主流，這一方式不再?gòu)?qiáng)調(diào)價(jià)高者得，需要綜合考慮開發(fā)商的企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)方案等。

　　也正是因?yàn)橄确桨负笸稑?biāo)的綜合評(píng)定方式，才使得中信集團(tuán)以18000元/平方米的樓面價(jià)格拿下CBD核心區(qū)這一黃金地塊。而如若這一抑制土地價(jià)格上漲的出讓方式今后被廣泛推廣和使用，未來地可能將不復(fù)存在。”$Page_Split$

　　No9. 2150個(gè)

　　住建部查處2150個(gè)違規(guī)變更規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　事件回顧：在12月24日召開的“房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理工作”新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長(zhǎng)孫安軍介紹，自2009年5月至今，全國(guó)共排查房地產(chǎn)項(xiàng)目98577個(gè)，涉及用地面積58.16萬公頃。其中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目2150個(gè)。孫安軍說，此次排查范圍是2007年1月1日至2009年12月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通過排查，共補(bǔ)交土地出讓金等158.02億元，奉7.92億元，撤銷規(guī)劃行政許可47項(xiàng)。

　　點(diǎn)評(píng)： 住建部與監(jiān)察部在總結(jié)這些違規(guī)情況的特點(diǎn)時(shí)，著重談到了一點(diǎn)，“地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率�！比绻�聯(lián)系到這次清查整治行動(dòng)的時(shí)間起點(diǎn)，2009年4月的話，很多人對(duì)背后的原因不會(huì)陌生。地方政府主動(dòng)配合項(xiàng)目更改容積率，有著太多的驅(qū)動(dòng)力量。重要的恐怕是難以為繼的地。在拍出高價(jià)地之后，隨后的調(diào)控使得地方政府不得不努力控制房?jī)r(jià)的上漲，以便給上面有個(gè)交待，但對(duì)于拍地企業(yè)而言，便面臨著項(xiàng)目虧損的風(fēng)險(xiǎn)，妥協(xié)的結(jié)果常常是政府在容積率上開紅燈，既維持了單位面積均價(jià)的低位，又保護(hù)了開發(fā)商的利益。

　　而至于初的區(qū)域規(guī)劃，則早在這短期利益面前被拋之腦后。這無疑是短視的行為，受損的不僅是城市未來的發(fā)展，還有著對(duì)市場(chǎng)規(guī)則的一次次破壞。破壞市場(chǎng)規(guī)則的不僅有干涉市場(chǎng)的中央政府，更改規(guī)劃地方當(dāng)局，也包括無視政策風(fēng)險(xiǎn)，依舊不斷競(jìng)價(jià)地的這些開發(fā)企業(yè)。在年底地再次不斷冒出的時(shí)候，明年是否又會(huì)有新一輪的規(guī)劃更改風(fēng)呢？至少?gòu)耐恋厥袌?chǎng)上，我們看不出房地產(chǎn)有任何蕭條的跡象。

　　No10. 5000元VS10000元

　　蘭州房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)失真

　　事件回顧：在甘肅省政府新聞辦近日舉行的發(fā)布會(huì)上，該省住建廳稱蘭州市兩小區(qū)樓房均價(jià)為五六千元。但有媒體隨后詢問售樓處得知，5000多元是2008年的價(jià)格，目前均價(jià)已達(dá)1.1萬元，兩者相差近一倍。據(jù)稱，甘肅省住建廳這組數(shù)據(jù)，是該廳人員對(duì)蘭州樓市“進(jìn)行深入調(diào)研”的結(jié)果；對(duì)于調(diào)查時(shí)間，該廳回應(yīng)稱是發(fā)布日期的“上個(gè)星期”——也就是說，系官方新調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　點(diǎn)評(píng)：各方資料顯示，地處西北的蘭州市房?jī)r(jià)一直居高不下，10月更是領(lǐng)漲全國(guó)，由此引起甘肅省委、省政府高度重視，遂責(zé)成省住建廳組成調(diào)研組調(diào)研。但終發(fā)布的數(shù)據(jù)竟與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格天差地別，官方數(shù)據(jù)錯(cuò)得如此離譜，實(shí)在讓人大跌眼鏡。

　　類似官方統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)與公眾感受大相徑庭的還有很多。如本月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)稱上月南京房?jī)r(jià)環(huán)比跌了，但八成以上南京市民不認(rèn)可這一結(jié)果。再比如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年初發(fā)布2009年房?jī)r(jià)同比上漲僅1.5%，由于數(shù)據(jù)與切身感受不符合，這一數(shù)據(jù)被網(wǎng)民調(diào)侃為“年度不可信數(shù)據(jù)”，不少網(wǎng)友還開玩笑“小數(shù)點(diǎn)是不是放錯(cuò)位置了”。

　　數(shù)據(jù)失真、數(shù)據(jù)打架的背后，有統(tǒng)計(jì)制度和方法過時(shí)的原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一直缺乏一個(gè)權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度不健全的結(jié)果；也有部分地方和官員為追求政績(jī)而造假的原因，一些地方、部門和單位在統(tǒng)計(jì)中“按需要報(bào)數(shù)”、“按計(jì)劃報(bào)數(shù)”，明知統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不實(shí)卻不進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。但是，對(duì)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)和對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，總能刺激公眾神經(jīng)、吸引眼球，房?jī)r(jià)失真、數(shù)據(jù)打架，就會(huì)讓購(gòu)房者無所適從、市場(chǎng)混亂，久之就會(huì)讓官方數(shù)據(jù)深陷信任危機(jī)，終受損的是政府公信力。