二次調(diào)控政策下達(dá)后，青島房價頂風(fēng)上漲，10月份環(huán)比漲幅位居全國。房價如此飆漲，市民在抱怨的同時 ，也在質(zhì)疑開發(fā)商的暴利行為。開發(fā)商的開發(fā)成本是多少?樓盤價格是如何制定出來的?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地價不足2000元/平方米的樓盤竟然賣到了 1.5萬元/平方米 。雖然開發(fā)成本中的建材 、人工費(fèi)用同時也在上漲，但漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅。島城樓市專家表示，利潤少的樓盤也有30% 的利潤，利潤高的樓盤高達(dá) 屬于正�，F(xiàn)象。

　　A 房價比地價高出萬元

　　“市區(qū)的新房價格太高了，市北一樓盤價格超過了1.5萬元/平方米，四方也有樓盤到了這個價格。開發(fā)商怎么定的價?這些在售樓盤很早之前就拿了地，地價并不高，現(xiàn)在樓盤價格這么高，利潤得有多少啊?開發(fā)商想怎么定價就怎么定嗎?”在市南工作的市民陳先生質(zhì)疑，開發(fā)商是否應(yīng)該公開成本，定價也應(yīng)該有個限制。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市區(qū)很多樓盤的價格比地價高出了1萬元/平方米，中間差距較大。

　　如市北曹縣路附近的一家樓盤，目前在售價格1.5萬元/平方米，而在地價方面，去年1月份，該地塊以樓面地價3470元/平方米成交，規(guī)劃容積率要求小于3，建筑密度小于25%，房價比地價高出了1萬多元/平方米。

　　市北錯埠嶺附近的某樓盤前不久開盤，目前在售低價超過1.5萬元/平方米。而該地塊拍賣的時候，樓面地價僅為1751.5元/平方米，地塊凈占地面積約6.8萬平方米。

　　四方的個別樓盤價格也比地價高了近1萬元/平方米。清江路一項(xiàng)目是2009年8月公開拍賣的，樓面地價3220元/平方米。項(xiàng)目占地 7.3萬平方米，容積率1.76，總建筑面積16.2萬平方米，當(dāng)時拍賣起叫樓面地價為2360元/平方米，終該地塊以樓面地價3220元/平方米成交。如今該項(xiàng)目上市，大部分房源價格高于1.2萬元/平方米。

　　城陽的個別樓盤價格與地價的差額也非常大。2009年8月19日，城陽桃林社區(qū)附近的一地塊拍賣，終以樓面地價1298元/平方米成交，如今該樓盤銷售均價為8000元/平方米。

    　B 樓盤成本分為四部分

　　青島商品房的成本是多少?記者采訪了從事房地產(chǎn)建設(shè)工作的明。

　　明告訴記者，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大概由四部分組成：先是土地成本，也就是開發(fā)商得到土地所需要支付的成本，拿地方式不同，支付的成本不同。這個成本浮動較大，有時競爭激烈，還會出現(xiàn)地。目前，市區(qū)在售的樓盤地價都不是很高，地大多還沒開發(fā) ，很重要的一個原因就是地價太高，開發(fā)商信心不足，只好再等等。第二個部分是建安成本，也就是蓋房子的成本。第三個部分是管理成本，開發(fā)商建設(shè)中的人工費(fèi)支出、資金成本、營銷成本等。第四個部分是稅費(fèi)。

　　“總的來看，土地成本和建安成本在開發(fā)成本中占很大比例，地的話，土地成本比例就更高了 �！泵髡f，“以前的時候，土地成本不透明，但土地公開招拍掛以后，這個成本就公開了 。建安成本比較固定，不同產(chǎn)品的成本不一樣，按多的算，2000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在 1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在 2000元/平方米。”島城樓市專家張百忍介紹，“這與樓盤的品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓低，品質(zhì)要差一些 ，開發(fā)高檔小區(qū)的建安成本要高一些 �！�

　　C 四方成本價高七千

　　近期，四方區(qū)樓市異�；馃�，先后出現(xiàn)數(shù)家日光盤，房價也漲了上去，高價到了1.5萬元/平方米。

　　四方樓盤成本大約是多少?據(jù)了解，除去地價方面，目前四方經(jīng)適房價格大多在 4000元/平方米左右。今年第二批保障房四個項(xiàng)目位于四方，其中，金華支路66號鴻海佳園項(xiàng)目均價3793元/平方米，海岸路6號22號海岸馨園項(xiàng)目3793元/平方米，宜昌路15號宜昌家園 3793元/平方米，清江路160號清江華府3793元/平方米。

　　據(jù)了解，經(jīng)適房價格構(gòu)成按規(guī)定包括以下內(nèi)容：建設(shè)用地的征用和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi);勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);建安工程費(fèi);小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi));以上四項(xiàng)之和為基數(shù)的2% 的管理費(fèi);貸款利息;稅金。也就是說，同一地段的經(jīng)適房成本比周邊普通商品房成本少了土地成本和營銷成本等。

    　四方的在售項(xiàng)目，之前拿地價格大多在 3000元/平方米左右，有的甚至更低，加上建安成本1800元/平方米，再算上管理成本和其他支出，還有部分稅費(fèi)，往高處算，項(xiàng)目的綜合成本也就在 7000元/平方米，房價賣1萬元/平方米的話，利潤為30% 。但在實(shí)際情況下，開發(fā)商的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個比例。$Page_Split$

　　D 房價遠(yuǎn)比成本漲幅大

　　記者在調(diào)查中了解到，一年的時間里，建安成本大幅增加了 。李滄某樓盤負(fù)責(zé)工程建設(shè)的副總經(jīng)理告訴記者，今年水泥價格翻了一翻，目前一噸到了500多元，此外，鋼材、電線、電纜、涂料等其他原材料的價格也普漲20% 。另外，用工成本方面也增加了 ，增長了大約30%。

　　建安成本確實(shí)增加了 ，但房價漲幅遠(yuǎn)高于成本增幅。去年以來，市區(qū)房價普漲30%以上，個別區(qū)域增幅超過50%。建安成本在樓盤綜合成本中所占比例僅是其中一部分，其他成本并沒有多大增幅。

　　從保障房方面看，今年，確定的配建經(jīng)適房基準(zhǔn)價格分別為：一級地為每建筑平方米4533元;二級地為每建筑平方米4333元;三級地為每建筑平方米4133元;四級地為每建筑平方米3933元;五級地為每建筑平方米3793元;六級地為每建筑平方米3667元;七級地為每建筑平方米3557元。

　　開發(fā)商建設(shè)保障房并不賠本，多還可以獲得 3% 的利潤。即使建安成本在增長，市區(qū)保障房核算出的公開定價也僅4000多元/平方米�！澳壳笆袇^(qū)在售樓盤利潤少則40%左右，多則翻番，很正常。”張百忍說。

　　新聞相關(guān)

　　漲價提前申報否則仍按原價賣

　　11月14日，在全市房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管工作會議上，市國土局公布了青島市樓市細(xì)則，《青島市商品房預(yù)售備案管理暫行規(guī)定》、《青島市商品房預(yù)(銷)售信息公開管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷房預(yù)告登記有關(guān)問題的通知》等3個規(guī)范性文件正式實(shí)施。

    　其中，《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》要求開發(fā)企業(yè)預(yù)售方案須明確項(xiàng)目建設(shè)、銷售等相關(guān)內(nèi)容，并結(jié)合市場實(shí)際，對預(yù)售方案中申報價格、銷售代理機(jī)構(gòu)備案等作出了明確要求。文件特別規(guī)定，“預(yù)售方案申報價格需調(diào)整的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申報備案。預(yù)售方案申報價格調(diào)整未予備案前，準(zhǔn)售房源仍按原申報價格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得停止銷售”。

　　“青島規(guī)定開發(fā)商調(diào)價要申報，影響很大。新房市場常出現(xiàn)樓盤分期開發(fā)，價格越來越高的情況。這幾天南京一家樓盤漲價申請便被駁回了。這個政策對抑制開發(fā)商隨便漲價很有用�！睄u城業(yè)內(nèi)人士林憲周說。

　　山東要求開發(fā)商不能隨意定價

　　早在今年7月份，省國土資源廳便出臺了《關(guān)于嚴(yán)格加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》，進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

　　通知中明確提出，規(guī)范住房用地出讓條件管理，土地出讓方案中要增加房產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

　　“這不是長久政策，只是階段性的，但短時間內(nèi)可以控制房價。今后，開發(fā)商拿地合同中已經(jīng)規(guī)定好了所有事項(xiàng)，價格范圍、套數(shù)、戶型面積，這在以前是沒有的。以后開發(fā)商就沒法隨意定價了，也是防止部分開發(fā)商定價過高。另外，通知還提到控制大套型住房，這是在考慮普通購房者，總價低才能買得起�！鼻鄭u樓市知名分析人士龍江說。