去年至今，二手房市場延續(xù)漲勢，讓原本就不寬裕的購房者愈發(fā)糾結(jié)。收入沒能跑贏房價(jià)，他們陷入沉思—

　　5年省城打工的積累，讓喬杰感覺有了“家底”。馬年成家立業(yè)，是這位28歲小伙子的夢想。“但是，實(shí)現(xiàn)夢想沒有想的那么容易。結(jié)婚需要一套住房，這是女方家長的要求�？煽磥砜慈�，滿意的二手房不便宜，每平方米價(jià)格低也得7000元。我那點(diǎn)兒積蓄，太單薄了�！痹趩探芸磥�，邁過房價(jià)這道坎兒，難度很大。

　　難度的增加，來自房價(jià)的持續(xù)上漲。去年12月份，太原二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.1%。而新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲11.7%。上漲的房價(jià)，讓喬杰背負(fù)了更多的壓力。他不怕辛苦工作，但他想知道“誰推高了二手房價(jià)?”“房價(jià)究竟又是誰說了算?”“今年能否漲得再慢點(diǎn)?”

　　房價(jià)虛高誰是幕后推手

　　“投資性購房無疑是二手房價(jià)上漲的主因之一�！睆氖律唐贩夸N售的劉曉剛經(jīng)理開門見山，“太原與其他城市一樣，以投資為主的購房占據(jù)了市場一定的比例。即使購買者初始沒打算投資，但他們認(rèn)定房產(chǎn)會升值。當(dāng)?shù)搅速u房時(shí)，投資性的特征就顯了出來�！�

　　對于那些投資者，一方面，較普通百姓而言，對房價(jià)沒那么敏感。反正要漲，不在乎現(xiàn)在的價(jià)格是高是低。另一方面，當(dāng)他們打算拋售時(shí)，又會非�？粗胤慨a(chǎn)的率。當(dāng)收益不符合預(yù)期時(shí)，惜售的可能性加大。

　　“80萬元買的，不超過100萬不賣。”這僅僅只是民企老板方烈名下的一套房產(chǎn)，而更高差價(jià)的房早在去年年中就已成交。

　　因此，無論上述哪一方面，都在一定程度上推高了房價(jià)。

　　“從眾效應(yīng)”也是暗暗抬高二手房價(jià)的因素。買漲不買跌，并不僅僅是股市的魔咒。對于樓市，其理也相通。道理很簡單，如果有兩家理發(fā)店，一家門庭若市，一家無人光顧，你會選擇哪家?自然是賓客盈門的那家。在心理學(xué)上，這就叫做“從眾效應(yīng)”。

　　很多人認(rèn)為，房價(jià)下跌，購房者便會趨之若鶩�？墒聦�(shí)上，恰恰相反。試想一下，假如房價(jià)下跌，你是不是這么想：明天會不會跌得更低?等等再出手。如果房價(jià)上漲，你是不是認(rèn)為“明天可能還要漲?”現(xiàn)在不買，怕是以后就更買不起。在這種心理的驅(qū)使下，很多人會趕緊出手買房。

　　“從眾”的人多了，市場就會看漲。去年以來，省城新建住宅沒有“低”過頭，始終保持著漲勢。新建商品房與二手房亦步亦趨，水漲船高的二手房價(jià)，免不了帶動(dòng)人群追漲。

　　地價(jià)連著房價(jià)，也間接影響著二手房市場。去年8月9日，華潤置地(成都)有限公司20億元競得太原長風(fēng)商務(wù)區(qū)三宗商業(yè)用地。同年9月6日，該公司又以總價(jià)近18億元拍下迎澤西大街88畝的一塊地……歲末，晉源、萬柏林、尖草坪等還有24塊地進(jìn)行土地掛牌出讓。市場普遍存在房價(jià)上漲預(yù)期，“寧可房子賣不出去，也不愿降價(jià)”的想法，在很多開發(fā)商心里愈發(fā)堅(jiān)定。

　　合力之下，二手房順理成章當(dāng)起了“香餑餑”。

　　是供不應(yīng)求?還是供大于求?

　　從供需關(guān)系來看，供不應(yīng)求是導(dǎo)致價(jià)格上漲原因。二手房的真實(shí)情況呢?

　　“二手房價(jià)雖然上漲，可二手房市場卻是供大于求。”省城某中介公司經(jīng)理尚民軍的話明顯 “違背”了市場規(guī)律。

　　供大于求不難理解，很多中介公司的受訪者表示：在“新國五條”、中央反腐等多重因素下，不少新房進(jìn)入流通市場。目前，太原確實(shí)不缺二手房源。那么，充足的二手房源，卻為何沒能讓價(jià)格下跌呢?

　　劉曉剛賣房賣了10年，他堅(jiān)信，在省城二手房市場上，中大戶型占據(jù)了較大比例。而在二手房購房者中，剛需者占據(jù)主導(dǎo)地位，資金壓力讓他們不得不青睞中、小戶型。

　　記者走訪市場了解到，很多中介公司目前房源充足，但60平方米至80平方米的房子特別緊俏。如果將需求不強(qiáng)烈的大戶型房源除外，市場中的剛需和有效的供給關(guān)系一下子就清晰起來—“有效的供應(yīng)”難以滿足“真正的剛需”。站在這個(gè)角度，就與供需關(guān)系影響價(jià)格的經(jīng)濟(jì)規(guī)律一致了。

　　像喬杰一樣的剛需者，在尋找小戶型時(shí)往往感覺房價(jià)偏高，恰恰正是二手房市場規(guī)律的真實(shí)反映。

　　去年以來，媒體報(bào)道一些中介公司退出市場，其背后的原因也在此。大戶型需求少，房源閑置;小戶型需求多，房源偏少。而中介公司賺取的是中介費(fèi)，小戶型量多但掙錢少，怎能維持生計(jì)?

　　當(dāng)然，二手房價(jià)上漲是多方面的。比如，去年太原市重拳整治小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房開始停售。3月4日，太原市出臺文件，提出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理房產(chǎn)證。7月11日，太原市政府再次發(fā)出通告，表示今后政府將定期研究、通報(bào)查處違法建設(shè)情況。2014年，打擊小產(chǎn)權(quán)房更將成為一項(xiàng)常態(tài)化工作。

　　如今，違規(guī)預(yù)售房風(fēng)險(xiǎn)多，購房者不敢買;政府痛下決心打擊小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房更不敢賣。太原民營房企老板房欣富認(rèn)為，重拳打擊小產(chǎn)權(quán)房，讓一部分經(jīng)濟(jì)上不寬裕的百姓也轉(zhuǎn)向二手房市場。加之去年省城外來務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)不斷增加等因素，住房供需關(guān)系豈能不緊張?

　　誰在從中奪利

　　在省城購買二手房的趙媛媛有過這樣的經(jīng)歷。去年暑假，她看中了省城并州路上的一套房，準(zhǔn)備看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)中介公司還帶著其他人。這些人當(dāng)下就喊著加價(jià)。本想往下壓價(jià)的她，因無力承擔(dān)只好放棄購買。到了年底，趙媛媛卻意外地發(fā)現(xiàn)，她看上的那套房還沒出售。

　　找托抬價(jià)確實(shí)是中介公司的“潛規(guī)則”。記者以房主的身份提供房源，某中介公司的負(fù)責(zé)人就表示，可以通過找托等方式，安排一兩個(gè)托來抬高交易價(jià)格。

　　目前，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要盈利方式是收取交易傭金，手續(xù)費(fèi)通常是交易總額的2%。所以，為了賺取更多的利潤，一些中介不光通過找托的方式來抬高房價(jià)，而且自己也會偷偷在房東要價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)。業(yè)內(nèi)人士透露，找托可以抬高房價(jià)3%左右。

　　太原某中介公司銷售人員劉鑫說：“賣房人過高的期望也是影響房價(jià)的一個(gè)因素。”目前在省城，二手房依舊是賣方市場，不少房主按照自己的預(yù)期“坐地起價(jià)”。但實(shí)際價(jià)格應(yīng)該是中介公司按照“市場比較法”進(jìn)行估價(jià)，即選擇與區(qū)位、建筑類別、品牌、物業(yè)等方面相同或相近的房價(jià)進(jìn)行比較和計(jì)算。

　　當(dāng)然，賣房的想要高價(jià)，中介公司也沒有理由拒絕，畢竟價(jià)格賣得越高，回報(bào)也會越高�！叭ツ暌詠恚�二手房整體趨勢還是漲的，這給賣房者以充足的上漲預(yù)期�！眲Ⅵ握f，除了中介、賣房者是主要的獲利方外，交易過程中的貸款、稅收等手續(xù)，也讓銀行、政府變成了受益一方。

　　對于二手房購買者來說，他們一方辛苦換來多方受益。

　　但是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律勢必存在周期性的漲落，認(rèn)為房價(jià)只漲不跌其實(shí)是一個(gè)悖論。目前，隨著二手房漲勢的收窄，尤其房產(chǎn)稅的呼之欲出，讓房價(jià)趨穩(wěn)甚至有了下降的可能。在未來，出售房產(chǎn)的意愿會越來越強(qiáng)烈，買房雙方議價(jià)空間也會加大。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：近些年，中央不斷加碼房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是十八屆三中全會和全國經(jīng)濟(jì)工作會議的召開，就房地產(chǎn)調(diào)控濃墨重筆。也許，就在2014年，喬杰的夢想會實(shí)現(xiàn)。