據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，伴隨著春運(yùn)高峰開(kāi)始，今年樓市提前進(jìn)入“春節(jié)節(jié)奏”。1月上半月本市累計(jì)成交新房環(huán)比同比都下滑超過(guò)10%，二手房購(gòu)買(mǎi)需求也轉(zhuǎn)淡，不少業(yè)主順便給自己放一個(gè)假，在年前“封盤(pán)”，取消掛牌或表示暫�？捶俊Ｅc此同時(shí)，不少房子租約到期，一些外來(lái)務(wù)工人員也紛紛回家過(guò)年，市場(chǎng)上租賃房源掛牌也多了不少。在本市多個(gè)熱點(diǎn)租賃板塊，掛牌量較上月增長(zhǎng)約20%-40%。而租賃需求卻出現(xiàn)不同程度的下滑，普遍降幅在2-3成，部分板塊甚至達(dá)到5成以上。

　　目前在“滬七條”、貸款緊縮、季節(jié)性等諸多因素的影響下，樓市觀(guān)望氛圍較濃厚，不少賣(mài)家也出現(xiàn)了一定幅度的議價(jià)空間，這種趨勢(shì)會(huì)延續(xù)至馬年的季度。因此，選擇在馬年年初置業(yè)不失為上策。

　　回家過(guò)年沒(méi)法看房

　　在虹口曲陽(yáng)、寶山羅店、浦東聯(lián)洋等板塊，1月中旬就有業(yè)主“封盤(pán)”了，致使二手房掛牌量較月初降速明顯。

　　一些對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高的業(yè)主，認(rèn)為自己目前的掛牌價(jià)格較低。從而進(jìn)行“一撤一賣(mài)”(即在年前撤銷(xiāo)低價(jià)掛牌，年后看好行情再賣(mài))的操作，能讓自己的房源價(jià)值真正體現(xiàn)，避免了年前“便宜賣(mài)”的貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　如近日在曲陽(yáng)板塊的巴林小區(qū)一套52平方米的小戶(hù)型，業(yè)主就主動(dòng)提出“封盤(pán)”，待節(jié)后再說(shuō)。其現(xiàn)房源掛牌價(jià)為160萬(wàn)元，與當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)吻合。但是，周邊同板塊同質(zhì)學(xué)區(qū)房的均價(jià)已漲到3.8萬(wàn)-4.1萬(wàn)元/平方米，與這套房源單價(jià)的差異進(jìn)一步擴(kuò)大。業(yè)主對(duì)目前自己的掛牌價(jià)格存疑，希望年后能賣(mài)出更高價(jià)。

　　有關(guān)中介表示，這樣節(jié)前“封盤(pán)”的現(xiàn)象致使一些購(gòu)房者買(mǎi)不到房，而其他在售業(yè)主則更為惜售。如本來(lái)想買(mǎi)某小區(qū)同戶(hù)型的購(gòu)房者，就因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)所剩房源有所欠缺，而終改買(mǎi)相鄰小區(qū)56平方米的雙南二房，總價(jià)為185萬(wàn)元，購(gòu)房預(yù)算被動(dòng)提升了近15%。

　　同時(shí)，曲陽(yáng)板塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤(pán)的一些“封盤(pán)”惜售現(xiàn)象也導(dǎo)致在售掛牌業(yè)主因擔(dān)心貶值而提價(jià)。1月份，復(fù)城國(guó)際一套114平方米的房源，從430萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)，提價(jià)到460萬(wàn)元，價(jià)格上浮了約7%。

　　對(duì)房源的惜售心態(tài)主要集中在中環(huán)內(nèi)的一些成熟板塊。在新上海人較多的寶山羅店，“封盤(pán)”的理由并不是看漲的心態(tài)造成的。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐美蘭湖二店經(jīng)理桑小周表示，板塊內(nèi)順馳美蘭湖、萬(wàn)科琥珀郡園、頤景園等樓盤(pán)在去年12月發(fā)生封盤(pán)現(xiàn)象，1月中旬達(dá)到高峰。主要是板塊內(nèi)新上海人業(yè)主回家過(guò)年或延遲置換期等被動(dòng)原因所致。高端樓盤(pán)集中的浦東聯(lián)洋社區(qū)則又是另一番情形，板塊內(nèi)業(yè)主因?yàn)槟昵皯?yīng)酬較繁忙而表示年內(nèi)不看房，此部分約占板塊內(nèi)總掛牌的10%。

　　小中介提前放假過(guò)年

　　距離馬年春節(jié)越來(lái)越近，在業(yè)主及購(gòu)房者入市意愿雙雙疲軟的當(dāng)下，各類(lèi)傳統(tǒng)小中介率先開(kāi)啟了“冬眠”模式。據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，本市內(nèi)中環(huán)附近的浦東金橋、閘北大寧、普陀曹楊;外環(huán)附近的閔行莘松、嘉定南翔等區(qū)域內(nèi)的二手中介集中區(qū)域普遍出現(xiàn)節(jié)前歇業(yè)的格局，不僅各中介門(mén)店內(nèi)可見(jiàn)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量出現(xiàn)大幅減少，同時(shí)周邊板塊內(nèi)的小中介也已紛紛閉店停業(yè)。

　　隨著春節(jié)臨近，近市場(chǎng)在帶看和成交方面有明顯降幅，新增掛牌也較少。陸續(xù)有部分業(yè)務(wù)員開(kāi)始踏上返鄉(xiāng)過(guò)年的路程，預(yù)計(jì)在1月26日后將進(jìn)入高峰。另外，目前一些品牌大中介雖然暫無(wú)提前關(guān)店的情況，但一些小中介普遍在1月中旬即陸續(xù)關(guān)店停止?fàn)I業(yè)，較早的甚至在月初已無(wú)人辦公。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，春節(jié)假期原本就是房產(chǎn)銷(xiāo)售的低谷，去年4季度末以來(lái)，本市樓市逐步進(jìn)入調(diào)整期，這也是導(dǎo)致今年春節(jié)前部分房產(chǎn)中介不再堅(jiān)守陣地，選擇閉門(mén)謝客的重要原因。

　　租金提前漲價(jià)

　　雖然目前總的來(lái)說(shuō)是房子多，客戶(hù)少，但不少房東依然底氣十足，掛牌價(jià)較去年合同價(jià)均有10%-20%的上浮，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)本市的40個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與年初相比，各樓盤(pán)租金漲幅約為13.6%。

　　業(yè)界認(rèn)為，之所以出現(xiàn)淡季漲租的情況，主要是今年以來(lái)租金走勢(shì)一直較為強(qiáng)勁，在此背景下，房東將年后的漲價(jià)預(yù)期提前預(yù)支。如在塘橋板塊，目前老公房1房的租金在2800-3000元，2房的租金在4000-4500元，較上月有10%-20%的增幅。有中介表示，此輪上漲主要是房東預(yù)估到年后的租金情況而提前漲價(jià)的。

　　另外，部分租客趕在年前提前換租，換租潮恰好與房東的漲租預(yù)期契合，從而推動(dòng)租金上揚(yáng)。據(jù)一些中介門(mén)店反映，很多板塊內(nèi)不少租約到期的人趁年底提前換租，以期尋到滿(mǎn)意的房子。因此雖然節(jié)前是傳統(tǒng)的租賃淡季，但板塊內(nèi)租賃業(yè)務(wù)需求量?jī)H下降1成左右，而房東的租金上浮10%-20%。

　　此外，受“滬七條”、銀行貸款政策收緊等影響，部分客戶(hù)“買(mǎi)轉(zhuǎn)租”，對(duì)租賃需求有一定影響，也是導(dǎo)致租金上漲的一個(gè)原因。如塘橋板塊的一個(gè)客戶(hù)，本打算置換一套130-140平方米的2房或3房，從10月份就開(kāi)始看房，但由于11月“滬七條”的推出以及年底銀行貸款政策的收緊，客戶(hù)打算先觀(guān)望一段時(shí)間，看后續(xù)是否會(huì)有新的政策推出促使房?jī)r(jià)下跌或是銀行方面能否再有房貸方面的優(yōu)惠，于是“買(mǎi)轉(zhuǎn)租”，在塘橋租了一套120平方米的公寓，租金價(jià)格在6500元。

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部對(duì)全市租賃市場(chǎng)的樣本房源監(jiān)測(cè)顯示，截至2013年12月，全市單位租金為48.7元/月/平方米，同比漲幅近10%。與此同時(shí)，在房?jī)r(jià)上漲壓力、供需矛盾、通貨膨脹諸多因素影響下，2014年全市的租賃市場(chǎng)依舊會(huì)呈上漲趨勢(shì)。

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