二手住宅市場，剛需型買家仍然是主力。

　　春節(jié)臨近，又到了年終的豐收季節(jié)，東莞的二手房市場卻跌進(jìn)了低谷。據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度東莞二手成交量較2012年同期下降7.8%，為2013年成交量低的一個季度。雖然成交量下降，但成交價格卻基本保持穩(wěn)定。

　　10月二手房成交量全年低

　　據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年的四季度，東莞二手房共成交11057宗，較三季度微降2.4%，較2012年同期下降7.8%，為2013年全年成交量低的一個季度。

　　從月份來看，在經(jīng)歷了一二季度的成交熱潮之后，10月份二手房市場交投速度有所放緩，二手網(wǎng)簽量只有3396宗，成為繼2月份春節(jié)之后，本年度二手網(wǎng)簽量低的一個月份。

　　11、12月二手交投有所反彈，二手網(wǎng)簽量分別為3797宗以及3864宗，呈現(xiàn)逐月回升的態(tài)勢。其中，樟木頭鎮(zhèn)四季度的二手房網(wǎng)簽量達(dá)1349宗，在全市各個區(qū)域中獨占鰲頭，東城區(qū)、常平鎮(zhèn)、南城區(qū)則緊隨其后。

　　2013年均價較2012年上漲16%

　　東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，四季度東莞整體的二手住宅均價為7702元/平方米，與上一季度大致相當(dāng)，業(yè)主心態(tài)總體較平穩(wěn)，升價、惜售不多，高端物業(yè)的議價空間相對較大，而占據(jù)成交主力中小戶型剛需產(chǎn)品的議價空間則十分有限。

　　合富置業(yè)席分析師龍斌表示，土地市場的不斷升溫，再加上輕軌的全線動工、水鄉(xiāng)片區(qū)的規(guī)劃、新火車站的通車等消息，都在為樓市釋放利好信號，市場對東莞未來樓市預(yù)期相對樂觀，信心有所增強。怡豐都市廣場、未來世界花園、虎門地標(biāo)一號等優(yōu)質(zhì)物業(yè)，都是市場上買家關(guān)注的焦點。

　　回顧整個2013年度，除去春節(jié)月份的因素之外，全年的二手房網(wǎng)簽量都穩(wěn)定地保持在一個相對較高的水平。每月的二手房網(wǎng)簽量，基本上都在3500~4500宗之間。數(shù)據(jù)顯示，2013年全年的二手網(wǎng)簽量，一共達(dá)到了44176宗，較2012年大幅增加23.5%。而隨著成交量的上漲，二手均價亦有一定程度的上升。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2013年東莞整體的二手均價為7676元/平方米，相比2012年上漲了約16%，漲幅較2012年有所加大。

　　剛需型買家仍然是主力

　　二手住宅市場，剛需型買家仍然是主力。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，四季度，東莞地區(qū)的二手買家當(dāng)中，置業(yè)者的比例達(dá)90%，較上一季度上升了將近5個百分點。而60~90平方米以及90~120平方米的中小戶型剛需單位，亦占據(jù)了市場上超過5成的成交。這些買家當(dāng)中，以“新莞人”居多，其中不少為婚房需求。

　　性價比較高的“筍盤”受到這部分買家追捧，如東泰花園、光大花園、景湖春曉、怡豐都市廣場、富民花園、未來世界花園、中信新天地、城市假日、金豐花園等。而改善需求的比例則仍然較低位，不足一成。

　　預(yù)測：今年仍是“穩(wěn)”字訣

　　合富置業(yè)市場研究部預(yù)計，2014年東莞二手房地產(chǎn)市場的成交量，仍將保持在相對穩(wěn)定的水平之上。一方面，此前結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會議，提出將“放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開放中等城市的落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)�！薄＿@就意味著未來二、三線城市落戶條件則可能進(jìn)一步放寬，以此緩解特大城市人口、環(huán)境壓力過重問題，引導(dǎo)大城市優(yōu)質(zhì)源向中小城市流動。這對東莞樓市而言無疑亦是一個重大利好。

　　東莞樓價今年的漲跌形勢如何呢?席分析師龍斌認(rèn)為，由于樓市需求量在2013年已經(jīng)得到一定程度的釋放，再加上國家對樓市的政策依舊從嚴(yán)，貨幣政策繼續(xù)偏緊的狀況亦難以在短期內(nèi)發(fā)生明顯改變，這就決定了東莞樓市的漲幅將十分有限，置業(yè)者及剛需買家主導(dǎo)樓市的局面亦不會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，中小戶型單位仍將是市場關(guān)注的焦點。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：去年二手房成交量第四季度全年低。