11月18日，緊跟北京、上海、深圳出臺(tái)樓市調(diào)控新政的步伐，廣州公布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》。這個(gè)被稱(chēng)為“穗六條”的新政策廣州的樓市調(diào)控新文件明確提出了五個(gè)方面的調(diào)控舉措，其中二套房付提至七成，外地人購(gòu)房門(mén)檻提高至個(gè)稅或社保需5年內(nèi)連續(xù)3年繳納，成為受外界關(guān)注的動(dòng)作。

　　來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，新政剛出便對(duì)廣州的二手房市場(chǎng)迅速產(chǎn)生了影響，成交量下跌接近10%，成交價(jià)格也出現(xiàn)了罕見(jiàn)下跌。隨著國(guó)內(nèi)眾多城市相繼升級(jí)樓市調(diào)控，在年底遭遇政策“寒流”之后，未來(lái)樓市趨勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)何種走向?三中全會(huì)定調(diào)的宏觀(guān)政策對(duì)市場(chǎng)又會(huì)有什么影響?本期投資周刊，南方日?qǐng)?bào)記者聯(lián)系多位業(yè)內(nèi)人士，為投資者應(yīng)對(duì)舉措支招。

　　案例

　　急售業(yè)主一夜降價(jià)10萬(wàn)

　　受“穗六條”沖擊，廣州不少非本市戶(hù)籍買(mǎi)家遭遇了意外“限購(gòu)”，對(duì)市場(chǎng)需求造成了直接的影響。而入市門(mén)檻提高導(dǎo)致的有效需求減少，也使得市場(chǎng)追漲意愿下降，觀(guān)望情緒開(kāi)始堆積，部分急售賣(mài)家甚至出現(xiàn)了松口降價(jià)的情況。

　　劉先生就是這樣一位急售業(yè)主。今年10月初，劉先生將一套位于南洲路的電梯兩房以220萬(wàn)元放售，由于他堅(jiān)持不還價(jià)，雖然也有買(mǎi)家看中，但直到11月初還未能成功售出。

　　然而，此時(shí)劉先生也終于買(mǎi)到某心儀已久樓盤(pán)的電梯3房。因?yàn)樵?房的業(yè)主要求一次性付款，手頭現(xiàn)金不夠，劉先生不得已向朋友借了50萬(wàn)元應(yīng)急，但需在一個(gè)月之內(nèi)歸還。為了在還款期限前盡快出售舊居套現(xiàn)，劉先生只好將舊居的放盤(pán)價(jià)降到210萬(wàn)元，但要求買(mǎi)家需一次性付款。

　　不巧的是，劉先生忍痛“割肉”的決定恰好趕上了“穗六條”出臺(tái)，符合新政限購(gòu)門(mén)檻的買(mǎi)家減少，市場(chǎng)觀(guān)望情緒也明顯加重。再加上劉先生要求買(mǎi)家一次性付款，又進(jìn)一步縮小了目標(biāo)買(mǎi)家的范圍，來(lái)看樓的人突然少了。

　　眼看還錢(qián)的期限日漸逼近，劉先生心里有些焦急，只得向委托的中介表示，如有符合付款條件的意向買(mǎi)家，還可以再協(xié)商議價(jià)。上周日，剛好有一個(gè)換房客看中劉先生的物業(yè)，也愿意以一次性付款的方式購(gòu)買(mǎi)，但要求降價(jià)到200萬(wàn)元。

　　“10萬(wàn)就10萬(wàn)吧，政策太突然了，沒(méi)辦法，只能先救急�！眲⑾壬鸁o(wú)奈地說(shuō)道，為了在月底前套現(xiàn)還錢(qián)，他考慮了一晚后，只好咬咬牙接受買(mǎi)方報(bào)價(jià)售出了舊居，但要求買(mǎi)家在簽約后馬上辦理交易手續(xù)，在遞件的當(dāng)天先付60萬(wàn)元�！奥浯鼮榘玻�短時(shí)間內(nèi)估計(jì)很難漲了，再拖下去還不知道什么情況呢。”

　　市場(chǎng)

　　新政一周

　　二手房網(wǎng)簽數(shù)下跌2/3

　　11月18日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布了被稱(chēng)為“穗六條”的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》。意見(jiàn)明確了將加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)、增加住宅用地供應(yīng)、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的付比例、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)等5個(gè)方面的調(diào)控。

　　新政中，對(duì)限購(gòu)以及房貸政策較之前“升級(jí)”尤其引人注意�！八肓鶙l”除了提高二套房貸付比例，從原來(lái)的付六成提高到付七成，還進(jìn)一步提高外地人購(gòu)房門(mén)檻，非本市戶(hù)籍居民家庭提供繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限從“2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”調(diào)整為“5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上”。

　　“穗六條”出臺(tái)后，在限購(gòu)限貸升級(jí)的政策影響下，廣州二手住宅市場(chǎng)掀起一波“末班車(chē)行情”，出現(xiàn)了一個(gè)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較短的交投小高峰。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，正值新政出臺(tái)的11月18日，廣州二手房網(wǎng)簽量超過(guò)300套，創(chuàng)出10月以來(lái)高二手房日網(wǎng)簽量，與一周前的11月11日相比增幅多達(dá)127.8%。而11月18日—11月24日的一周內(nèi)，廣州二手房網(wǎng)簽量也達(dá)到958套，環(huán)比前一周(11月11日-11月17日)增加31.6%。

　　不過(guò)，自“穗六條”出臺(tái)次日起，二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)逐步回落的跡象，到調(diào)控一周后的11月25日，廣州二手房網(wǎng)簽量回落到100套左右的水平，是此前一個(gè)月以來(lái)二手房日網(wǎng)簽量少的一個(gè)周一，數(shù)據(jù)反映此輪“末班車(chē)行情”已基本接近尾聲。

　　記者走訪(fǎng)的天河區(qū)一家中原地產(chǎn)門(mén)店經(jīng)理表示，該門(mén)店二手房成交量在“穗六條”出臺(tái)后下降了20%左右。滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰則透露，“穗六條”執(zhí)行后的11月19日—30日這12天里，經(jīng)滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易宗數(shù)比11月7日—18日的12天減少9.3%;新政后12天，二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交均價(jià)大約為19671元/平方米，比“穗六條”執(zhí)行前的12天輕微下跌1.2%。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，近期類(lèi)似劉先生這樣轉(zhuǎn)變態(tài)度降價(jià)的急售賣(mài)家，確實(shí)有所增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)分析，自11月18日開(kāi)始，超過(guò)七成的二手住宅成交個(gè)案屬于降價(jià)成交的情況。

　　“‘穗六條’后價(jià)格出現(xiàn)降幅的物業(yè)，普遍比維持原價(jià)或漲價(jià)出售的物業(yè)更快售出，也更容易被買(mǎi)家接受�！绷貉嗝髡f(shuō)，其中總價(jià)200萬(wàn)—300萬(wàn)的物業(yè)降價(jià)幅度多則可達(dá)10萬(wàn)—20萬(wàn)元，降幅小的也有4萬(wàn)—5萬(wàn)元。若是買(mǎi)家愿意以一次性付款的方式完成交易，即使是總價(jià)只有100多萬(wàn)的物業(yè)，也有可能說(shuō)服賣(mài)家降價(jià)3萬(wàn)—5萬(wàn)出售。

　　影響

　　部分外地客

　　購(gòu)房計(jì)劃延遲1—2年

　　業(yè)內(nèi)人士指出，自11月起銀行房貸額度不斷收緊，估計(jì)12月房貸額度狀況將更偏緊，本來(lái)就對(duì)樓市造成一定壓力。隨著調(diào)控升級(jí)，二套房貸付比例提升至七成，尤其是外地買(mǎi)家的入市門(mén)檻提高，使得短期內(nèi)市場(chǎng)上行空間進(jìn)一步受到壓縮。

　　其中，非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家占據(jù)六成市場(chǎng)份額的二手房市場(chǎng)受到?jīng)_擊格外明顯。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年9—10月廣州二手住宅市場(chǎng)當(dāng)中，非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家占比約為61%，二套房貸購(gòu)房的非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家占廣州二手住宅市場(chǎng)整體買(mǎi)家的9%。其中，在非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，多達(dá)66%是置業(yè)型剛需買(mǎi)房，約有27%是改善型換房。

　　滿(mǎn)堂紅的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年1—10月，該行所有二手住宅買(mǎi)賣(mài)個(gè)案中，非廣州市戶(hù)籍的買(mǎi)家占了66.3%。滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，在非廣州市戶(hù)籍買(mǎi)家中，符合“連續(xù)繳納3年以上稅收或社保”條件的買(mǎi)家比例不足兩成，這意味著提高外地人置業(yè)門(mén)檻對(duì)于二手樓市將造成重大沖擊。

　　比起將物業(yè)作自用型賣(mài)家的心態(tài)變化，“穗六條”對(duì)投資型賣(mài)家的影響更為直接。梁燕明表示，近一周有一些投資型賣(mài)家高位出貨套現(xiàn)的現(xiàn)象，業(yè)主希望趁目前樓價(jià)正處于近年來(lái)高位下盡快出售物業(yè)套現(xiàn)，以避免日后因市場(chǎng)交投膠著而影響到自身資金周轉(zhuǎn)速度。

　　“在非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家較多的天河區(qū)，由于市場(chǎng)交投暢旺，市場(chǎng)需求量大，租賃市場(chǎng)也相當(dāng)活躍，是投資客扎堆的熱點(diǎn)區(qū)域�！绷貉嗝髡f(shuō)，“穗六條”出臺(tái)之后，天河區(qū)率先有投資型業(yè)主高位出貨套現(xiàn)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　如近日有一宗出現(xiàn)在天河公園板塊的非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家購(gòu)房個(gè)案，承購(gòu)的物業(yè)正是出自投資型業(yè)主之手。該業(yè)主在年初以220萬(wàn)元買(mǎi)入并將物業(yè)放租，租金回報(bào)超過(guò)3.5%�！八肓鶙l”出臺(tái)后，業(yè)主擔(dān)心日后市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡被套牢的風(fēng)險(xiǎn)，加上近期正有動(dòng)用資金作另一項(xiàng)投資的打算，便打算以略高于市價(jià)的250萬(wàn)元出售物業(yè)套現(xiàn)。

　　到后談判時(shí)，買(mǎi)家提出要求降價(jià)5萬(wàn)元才愿意簽合同，而業(yè)主考慮到即使降價(jià)出售后自己仍有約20多萬(wàn)元的獲利空間，因此終以245萬(wàn)元成交。對(duì)比年初購(gòu)入價(jià)，該投資型業(yè)主透過(guò)一買(mǎi)一賣(mài)，賬面獲利25萬(wàn)元，稍作退讓后順利高位套現(xiàn)。

　　梁燕明表示，雖然“穗六條”后市場(chǎng)有業(yè)主惜售的情況出現(xiàn)，但因靠近年底，市場(chǎng)上有個(gè)別由投資客或做生意需要周轉(zhuǎn)資金的業(yè)主放售的筍盤(pán)，價(jià)格約比市場(chǎng)價(jià)便宜5%—10%，不過(guò)，業(yè)主往往對(duì)買(mǎi)家的付款方式有一定要求，而能夠一次性付款的買(mǎi)家能解決這些業(yè)主在資金周轉(zhuǎn)的燃眉之急。因此這些放售筍盤(pán)的業(yè)主往往在面對(duì)愿意一次性付款買(mǎi)家的時(shí)候，在價(jià)格上亦更容易作出讓步。

　　分析

　　長(zhǎng)效機(jī)制中長(zhǎng)期

　　將取代行政手段

　　“新政密集出臺(tái)主要是源于近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)。

　　陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，廣州樓價(jià)同比漲幅超過(guò)20%。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，廣州相繼出臺(tái)了兩次調(diào)控政策，也讓今年廣州的房?jī)r(jià)如同過(guò)山車(chē)一般。

　　今年3月底出臺(tái)“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則，4、5、6三個(gè)月廣州全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降;而到了6月份，由于全國(guó)范圍內(nèi)的地頻出，引發(fā)很多對(duì)樓價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的預(yù)期，剛需客提前入市，直接導(dǎo)致7月份、8月份廣州房?jī)r(jià)再次環(huán)比上漲。

　　隨后，廣州出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的措施，在限購(gòu)限貸的前提下增加限價(jià)、限售、限簽，9、10月份房?jī)r(jià)環(huán)比再次下降。截止到11月，廣州全市(含十區(qū)兩縣市)新房網(wǎng)簽均價(jià)為13100元/平方米，同比去年上漲8%，其中，十區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)是15200元/平方米，同比增長(zhǎng)12.8%。

　　“‘穗六條’出臺(tái)是意料之中的，北上深一線(xiàn)城市調(diào)控政策都收緊，廣州自然不會(huì)落下�！笔缆�(lián)地產(chǎn)華南分析師唐慧龍說(shuō)。根據(jù)11月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大10月以來(lái)，北京、深圳、上海已經(jīng)先后出臺(tái)政策加碼調(diào)控，此前對(duì)于廣州升級(jí)調(diào)控政策已成為市場(chǎng)的普遍預(yù)期。

　　事實(shí)上，近期對(duì)樓市調(diào)控升級(jí)的城市遠(yuǎn)不止一線(xiàn)城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，除了一線(xiàn)城市，另有17個(gè)城市10月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。而從中國(guó)指數(shù)研究院10月百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)也可以看出，近30個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅在10%以上，環(huán)渤海、珠三角區(qū)域多個(gè)城市漲幅突破20%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告指出，在熱點(diǎn)城市供需矛盾短期內(nèi)仍難以緩解的局面下，地方政府面臨的房?jī)r(jià)上漲壓力明顯。尤其是年初制定了不超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅這一房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的部分城市，目標(biāo)基本已難以達(dá)成。“從一線(xiàn)城市調(diào)控政策的陸續(xù)收緊也不難看出，地方政府將繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過(guò)各種手段平抑市場(chǎng)預(yù)期。”

　　早在9月初，鄭州就已成為率先收緊調(diào)控的二線(xiàn)城市。但其政策內(nèi)容主要通過(guò)收緊限購(gòu)及抬高非戶(hù)籍人員購(gòu)房門(mén)檻的方式升級(jí)調(diào)控。11月22日，武漢也出臺(tái)“漢七條”樓市調(diào)控新政，除了對(duì)外來(lái)人口限購(gòu)升級(jí)外，還通過(guò)信貸手段、增加中低價(jià)位市場(chǎng)供應(yīng)等方式，從改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。

　　值得注意的是，與武漢收緊調(diào)控同時(shí)，徐州也對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，但卻是從限購(gòu)人群、區(qū)域及戶(hù)型三方面對(duì)原本的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁。而在徐州之前，溫州、蕪湖已相繼放寬限購(gòu)政策。

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告分析認(rèn)為，與面臨較大房?jī)r(jià)上漲壓力的熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市不同，三四線(xiàn)城市更多面臨的是市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題。因此，針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的現(xiàn)狀，現(xiàn)今調(diào)控政策主導(dǎo)權(quán)正逐漸由中央政府放寬到地方政府手中，一改過(guò)去“一刀切”的調(diào)控方式，措施手段在各地呈現(xiàn)差別化。

　　“三、四線(xiàn)城市現(xiàn)在主要是供大于求，所以短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格飆升的情況。”唐慧龍認(rèn)為，投資者若要選擇三、四線(xiàn)城市進(jìn)行購(gòu)房投資，還需持謹(jǐn)慎觀(guān)望的態(tài)度。對(duì)于廣州等一線(xiàn)城市的樓價(jià)而言，即使限購(gòu)等政策出臺(tái)，短期內(nèi)沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)大幅度下降�！安贿^(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)放緩，不會(huì)像年初時(shí)那樣瘋漲�！�

　　張宏偉也認(rèn)為，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理。十八屆三中全會(huì)提出了市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記制度背景下的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等長(zhǎng)效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段，將在中長(zhǎng)期逐步“接棒”限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)，使樓市進(jìn)一步“去投資化”和回歸理性。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）：“穗六條”年底突襲，二手房成交量下跌近10%。