“金九銀十”期間島城的一手房火了，相比起來二手房顯得有些平淡。其實這種平淡是以成交量來衡量，但是如果作為二手房的買賣雙方參與其中，就能領略其中的火熱：對房源的爭奪、一波波的看房者、房東價格的調(diào)整……二手房市場有自己獨特的性格，就是“一房一賣”，因此在二手房交易中購房者更要講究技巧，只有這樣才能在虛實博弈中“淘金”。

　　中介 根據(jù)預算有的放矢

　　“現(xiàn)在我們一般都會先問購房者手上有多少錢，然后根據(jù)他們的預算推薦房源�！毖蛹�路附近一家中介的楊先生告訴記者，“尤其是年輕購房者，就怕給他們推薦了，他們的錢不夠�！睏钕壬�說，他遇到不少購房者都是因為手上預算不足而放棄�！吧洗慰炊鼗�路小區(qū)一個房子，頂加閣稅后算下來87萬元，本來房東打算包稅，讓2萬元成交，結果買房那個小伙子非要再讓5萬元，就是因為手上付和貸款加起來不夠80萬，你說我們這不是白忙活?”

　　其實二手房市場大的特點就是“一房一價”，就算同一個小區(qū)內(nèi)也會有各種不同的房源，比如是高層還是多層，一居室兩居室還是三居室，樓層是幾層，是否平層，朝向是哪等，這些都是決定二手房價格的不同因素，這也讓二手房價格有著上下幾萬甚至十幾萬元的差別。“因此市民買房時好先確定自己的預算，我們也好推薦房源�！睏钕壬�說，“市場上的二手房房源成千上萬，只有根據(jù)預算甄選價格才靠譜，要不然購房者房子看多了，就不知道后就不知道買啥了�！�

　　“其實購房者在購房前好先厘清自己的預算，包括付和貸款數(shù)，這樣可以根據(jù)預算先鎖定區(qū)域，然后從區(qū)域鎖定地段，再從地段鎖定小區(qū)，后在小區(qū)中再選擇�！碧�平洋房屋青島公司副總經(jīng)理郝銀廣建議說。這樣，根據(jù)客戶的實際情況進行細分，比如腿腳不方便的老人選擇一樓、對采光要求較高的老人選擇二樓、過渡之用的婚房需求者選擇五樓、而打算常住的婚房需求者則選擇兩室的六樓。

　　交通配套要考察好

　　“這邊房子便宜，很多市區(qū)的朋友來問我買房子，但是我不太建議。”在西海岸長江東路一家中介的高先生告訴記者，“你看看這邊中介才幾家，就知道這里房子好不好賣了�！备呦壬�表示，在濱海大道附近的一些次新房也會掛到他這里，但是有的掛了好幾年了�！爸饕�是交通和配套問題，估計起來還得有個幾年�！备呦壬�說。

　　面對一手房和二手房的對比，很多選擇二手房的市民是看中了二手房交通和配套的成熟。每一個二手房社區(qū)，在經(jīng)過多年的經(jīng)營后，周邊的配套就能以自然合理的方式為所屬居民提供日常的衣食住行�！百I二手房價格絕不是因素，想要淘到好的二手房，還要綜合考慮各種交通配套因素�！辨溂仪鄭u公司市場研究部分析師殷天逸表示，“二手房居住很大程度上要仰仗配套的健全，像交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，是二手房需要重點考察的地方�！�

　　一般成熟的二手房社區(qū)，大有成熟的大型超市，小有方便的小菜市場，并且臨近還有市屬大醫(yī)院，幼兒園、小學、中學，顯然選擇這樣的一個環(huán)境生活將會輕松許多。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便�！暗囟魏脡臎Q定房屋的未來升值潛力�！币筇煲荼硎�，“一般來說，交通配套好的二手房方便生活，將來也更好出手�！�

　　二手房稅費算清楚

　　“現(xiàn)在二手房稅費基本都是客戶承擔，有的二手房稅費能差好幾萬元，其實這也是左右很多購房者的一個重要因素。現(xiàn)在一些購房者也會讓房東讓稅費，但是成功的不多。今年三月份經(jīng)手了鎮(zhèn)江路一處二手房，稅費算下來能有3萬元，但是房東因為‘國六條’急賣，所以把這塊減去了，其實也是變相降價�！毖蛹�路附近一家中介的楊先生表示。

　　據(jù)了解，目前二手房交易過程中需要繳納的稅費主要包括三大稅種和部分小稅費，其中三大稅種分別是個人所得稅、契稅和營業(yè)稅，其它稅費包含印花稅、登記費、手續(xù)費、公證費等等。雖然稅費由買賣雙方誰來承擔劃分較為明確，但目前島城市場上實際交易稅費其實都由買方承擔。“有些稅費比較低，比如工本印花稅僅有5元，手續(xù)費是按照5元/㎡的標準進行征收�！碧�平洋房屋山東總部市場部經(jīng)理介紹說，對于二手房購買者來說，營業(yè)稅和個人所得稅是相對支出較大的費用。一般來說，購買5年內(nèi)的住房營業(yè)稅征收差額的5.55%，個人出售已購公房、解困房、集資建房、安房工程住房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房征收購房全額1%，其余征收購房款全額的2%。如屬5年以上且系家庭(夫妻雙方)生活用房的，則可免除。

　　營業(yè)稅真正的稅率是5.55%，但是中介一般會告訴是5.6%�！斑@是因為二手房費率很多，中介會在過戶前計算一個大體的金額。”趙玉科說，“此外，其實有些房子單價便宜，是因為稅費驚人，而有些房子價格高則是因為稅費較低，購房者不能僅以房價來進行判斷�！�

　　多方打聽二手房底價

　　“這房子我后省了五六萬元呢�！闭勂鹪谛聨X花園購買的“婚房”，周先生依然激動不已。“那次真是巧合，本來我們覺得價格高了，但中介說房東不愿意降，結果我和女朋友偶然碰到了房東的母親，閑談中無意間知道了他們的底價，并且他們急著賣房子，后在我們的溝通下還是以底價成交了。”

　　在消費品市場中，賣家一般會很主動的把產(chǎn)品讓渡給買家，甚至不惜自己降價迎合或給予優(yōu)惠等等。但是二手房市場卻是個例外，因為很多房東并不急于和誠意十足的購房者簽約，他們往往想讓多個購房者來看，從中選擇出價高的。因為二手房“一房一價”的特性，也讓市民很難掌握二手房的準確價格�！巴瑯右粭l街，一個大一點的小區(qū)內(nèi)房源多，價格可能便宜一些;小一點的小區(qū)內(nèi)房源少，價格就可能貴一些。”周先生建議說，雖然二手房“一房一價”，但是如果購房者看中了一個小區(qū)，好多方面詢價。如果通過中介看房，房價也是從中介口中得知的，但是也會不同�！巴�一處房源，不同中介給的價格也不一樣。”周先生說，“我們曾經(jīng)看過一處房子，三個中介三個價�！贝送夂猛ㄟ^網(wǎng)絡從多個網(wǎng)站來查詢一下這個小區(qū)類似房源的價格水平。

　　此外，除了掌握底價，市民好在議價前要掌握賣家信息，就是這套房源掛牌了多長時間，有多少人看過房，之前給價高到多少，低到多少。業(yè)內(nèi)人士表示，一套剛剛掛牌的新房，如果在三五天內(nèi)經(jīng)常有人看房，并表示意向，那么購房者的議價空間就很小，因為房東覺得自己的房子不愁賣，很快可能還會遇到給價更高的人。如果一套房子已經(jīng)掛牌了很久，看的人不多，看過的人也大都沒有什么本質(zhì)性的回復，那么房東很可能會產(chǎn)生降價的想法，這時候價格可議空間也大。

　　二手房購買不宜急

　　“其實二手房的情況都差不多，真正各方面都好的二手房還真不多見，因此買房子千萬別表現(xiàn)出急買的樣子�！眳蜗壬�告訴記者，前年年底他曾經(jīng)幫一個老鄉(xiāng)買房出謀劃策�！氨緛碚f的好好的，他看中的房子10多年了，還能再砍砍價。結果老鄉(xiāng)說要過年前搬進去，房東一聽就一口價，后就這么成交了�！�

　　其實看房的人往往都帶有一種興奮和迫切的心情，這樣反而會給購房帶來阻礙。因為一般中介經(jīng)紀人都會很急，他們急著和賣家聯(lián)系房源，急著帶購房者看房，急著讓二手房快速成交……其實對于有經(jīng)驗的看房者來說，雖然中介經(jīng)紀人急，但是自己千萬不能急。呂先生介紹說，就見過一些深諳看房之道的購房者，即使他們對房源很滿意，但是往往揪著房屋的一些問題不放，比如樓層高了，戶型不合理，物業(yè)不好等等。

　　其實購房者在掌握了房源信息后，并沒有非買不可的壓力，所以在看房心態(tài)的把握上不需要用排除法，只需要用直選法，也就是看過確實喜歡的房子可以當做選項。但凡有一些不滿意的就不需要考慮，把選擇的標準提高一些，這樣可以盡量在心理上選到房子后不后悔。

　　另外，上市的二手房大都已經(jīng)居住了三五年至十年以上，如果急著購買也容易忽略一些質(zhì)量問題，會給將來的生活造成困擾。因此購房者好通過仔細認真的檢查以及認真詢問房主、詢問周圍的住戶來了解房屋本身的狀況，做到心中有數(shù)。“掌握了所看房屋的一些瑕疵，也可以當成之后議價的手段�！�

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