二手房已經(jīng)成為成交主力，商住房是市場供應(yīng)重要補(bǔ)充

　　樓市庫存 別只盯著新房

　　近來，“日光盤”已經(jīng)不再是個(gè)案，幾乎成了新開樓盤的普遍現(xiàn)象�？只刨彿康臍夥赵诮鹁陪y十又有所上升。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這與北京商品房庫存跌破六萬套警戒紅線有關(guān)。接下來的幾個(gè)月內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場受供需不均衡影響，房價(jià)上漲速度或再度加快。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然新建商品房供應(yīng)仍對市場產(chǎn)生著重要影響，但從成交量上看，二手房近幾年成交量均超過新建商品房，而且商住房供應(yīng)增加也在一定程度上緩解著供需矛盾。因此，不應(yīng)只盯著新房庫存，而引發(fā)不必要的恐慌。

　　土地供應(yīng)有限新建商品房低庫存或常態(tài)化

　　10月以來，京城住宅新房庫存持續(xù)處于6萬套警戒線下，引起各界關(guān)注。截至17日，北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，可售期房住宅為30791套，未簽約住宅現(xiàn)房為28614套，可售商品房住宅庫存共計(jì)59405套，比15日減少245套。商品房庫存再創(chuàng)年內(nèi)新低，同時(shí)，突破了庫存6萬套的所謂“心理警戒線”。 盡管庫存跌破6萬套并不意外，但當(dāng)這一數(shù)據(jù)真的擺在人們面前時(shí)，還是會引起一些憂慮。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“如果以北京月均10000套計(jì)算，消化59921套庫存不用6個(gè)月。” 從北京以往庫存與市場關(guān)系來看，庫存8萬套是供求均衡點(diǎn)，若高于8萬套，說明供大于求，房價(jià)會滯漲甚至下跌，但低于8萬套時(shí)，房價(jià)會上漲。

　　盡管新建商品房的成交情況仍對整個(gè)樓市起著重要的引導(dǎo)作用，但是如果僅看新建商品房的庫存情況可能難以準(zhǔn)確、地反映整體供需情況。

　　偉業(yè)顧問市場分析師趙紅娟認(rèn)為，受幾方面因素影響，商品房庫存難以大幅增長，北京新建商品房庫存可能長期維持在低位。先，北京人多地少。北京的常住人口逐年增加，但可供開發(fā)的土地卻逐年下降。土地資源的不可再生性決定了土地供應(yīng)將會逐年減少，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的土地將會越來越稀缺。這也就決定了新建商品房的供應(yīng)從長期來看，必然是逐年下降的趨勢。其次，開發(fā)商可以通過調(diào)整開發(fā)節(jié)奏來控制商品房的供應(yīng)。在市場量價(jià)齊升的時(shí)候，開發(fā)商可以加快商品房入市;而是市場不好的時(shí)候，開發(fā)商可以拖后商品房入市時(shí)間，使市場供應(yīng)量減少。

　　二手房的供應(yīng)量對市場的影響不容小視

　　新建商品房雖然仍是市場價(jià)格的先導(dǎo)，但其成交量已經(jīng)連續(xù)多年不及二手房。從成交量上來看，二手房已經(jīng)成為市場成交的主力，其供應(yīng)量對市場影響不容小視。

　　北京青年報(bào)記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，近來，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量要高于新增客源量。

　　鏈家地產(chǎn)提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，今年以來，除了4月份受新出臺調(diào)控政策影響，新增房源環(huán)比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在環(huán)比增長，而且大于新增客源增幅。我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。

　　二手豪宅供應(yīng)量增幅也較為明顯。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這并不是漲幅高的月份，按照該機(jī)構(gòu)發(fā)布的月度報(bào)告，除了4月份，受國八條市場調(diào)控的影響出現(xiàn)短暫觀望，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)一門店經(jīng)理表示，房產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也注意到，近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對積極。她認(rèn)為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應(yīng);另一方面，在價(jià)格上漲，政策風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，部分業(yè)主選擇了落袋為安。

　　近幾年，二手房成交量都遠(yuǎn)超新房，二手房供應(yīng)量的增加在很大程度上彌補(bǔ)了新建商品房供應(yīng)的不足。

　　商住房成為樓市供應(yīng)的補(bǔ)充

　　由于受到限購影響，近兩年越來越多沒有購房資格的人開始購買不受限購政策影響的商住房。

　　偉業(yè)顧問分析師趙紅娟表示，商住房近兩年很受市場歡迎，除了沒有購房資格的人通過購買商住房來解決居住問題外，也有很多投資客和公司經(jīng)營者購買。而且近兩年商住房的市場供應(yīng)量呈逐年增加趨勢，這也在一定程度上能夠補(bǔ)充新建商品房供應(yīng)的不足。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：從成交量上來看，二手房已經(jīng)成為市場成交的主力，其供應(yīng)量對市場影響不容小視。