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市場|暑期樓市二手房避稅四怪招

時間:2013-07-22 15:24:47      字號:T|T 來源:
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核心提示:   當(dāng)人們越來越意識到“假離婚”的風(fēng)險(xiǎn)時,更多的二手房“避稅怪招”又開始在網(wǎng)絡(luò)、微信上流傳。“虛假訴訟”、“以租待售”……花樣層出不窮,不禁讓人佩服人們豐富的想象力。那么這些做法是否真像宣傳者說的...

  當(dāng)人們越來越意識到“假離婚”的風(fēng)險(xiǎn)時,更多的二手房“避稅怪招”又開始在網(wǎng)絡(luò)、微信上流傳!疤摷僭V訟”、“以租待售”……花樣層出不窮,不禁讓人佩服人們豐富的想象力。那么這些做法是否真像宣傳者說的那樣能“一勞永逸”?其中是否會有風(fēng)險(xiǎn)?晨報(bào)記者請法律人士對這些新招逐一點(diǎn)評。點(diǎn)評的結(jié)果基本上是——沒有看上去那么美。

  避稅怪招頻出其實(shí)“只是看上去很美”

  怪招1

  以租待售

  【做法】為避繳營業(yè)稅,“以租待售”是購買未滿5年二手房購房者采用的避稅方式。就是下家先“租下”房屋,再簽補(bǔ)充協(xié)議,待其滿五年后再“優(yōu)先”買下。

  上海中原法務(wù)咨詢部總監(jiān)姚志云:

  這種方法在性質(zhì)上是合法的,雙方事實(shí)上推遲了交易的時間,從而達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的,交易本身是真實(shí)的、符合法律規(guī)定的。不過因?yàn)樵谶@種情況下,交易周期很長,少則幾個月,多則將近5年,一旦房價發(fā)生較大幅度變化,買賣雙方在這個交易周期內(nèi)的違約概率會顯著增加。

  不建議通過這種方式購買房屋。如果一定要購買,則建議對交易的節(jié)奏進(jìn)行有效控制,避免在滿5年前支付過多房款,并且明確約定較高的違約責(zé)任,提高違約成本,甚至要求雙方均提供擔(dān)保人或者擔(dān)保物等,從而降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

  上海大邦律師事務(wù)所律師張帆:

  對買方的風(fēng)險(xiǎn)極大。產(chǎn)權(quán)不及時過戶,出售方完全可以將房屋抵押或者出售給別人,拿到錢后一走了之。

  怪招2

  以“贈與”方式變相交易

  【做法】為躲避營業(yè)稅和個人所得稅,一些購買未滿5年的二手房以“贈予”的方式悄然變相交易。如果按照贈與形式,就不涉及“營業(yè)稅”的問題,所需付的費(fèi)用為公證費(fèi)以及契稅。

  上海大邦律師事務(wù)所律師張帆:

  上述“不涉及營業(yè)稅”的說法是不準(zhǔn)確的。目前非直系親屬以贈與的方式交易房屋需付出更高的成本,稅務(wù)部門在審稅時會按照意外所得的20%向受贈人征收個人所得稅。而且將來受贈人在出售該房屋時,還要被征收20%的個人所得稅。

  上海中原法務(wù)咨詢部總監(jiān)姚志云:

  這是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為,在法律上可被認(rèn)定為無效行為,且一旦發(fā)生糾紛,因?yàn)椤百浻琛钡男再|(zhì),業(yè)主可能面臨喪失要求“受贈人”支付房款的權(quán)利。實(shí)際上通過贈予的方式未必能節(jié)省相應(yīng)的稅費(fèi)。

  例如,通常交易雙方之間沒有親屬關(guān)系,實(shí)檻為買方通過接受贈予的方式獲得房屋,需要按照房屋價值的20%繳納所得稅,這恐怕會比交易中的營業(yè)稅和差額所得稅還高,并不能達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的。因此這種方法也不可取。

  怪招3

  不過戶先公證

  【做法】所購買的二手房未達(dá)到滿5年的避稅條件,房產(chǎn)證先不過戶到買方,但到公證處對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公證,待房屋滿5年時再進(jìn)行過戶。

  上海大邦律師事務(wù)所律師張帆:

  其實(shí)公證只是由公證機(jī)關(guān)證明買賣合同是雙方真實(shí)的意思,但并不能證明房屋的產(chǎn)權(quán)已歸買方所有,只要房屋沒有過戶,房屋產(chǎn)權(quán)在法律上還是屬于賣方的。

  上海中原法務(wù)咨詢部總監(jiān)姚志云:

  該方法也是合法的,與以租代售一樣,是通過推遲交易時間來達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的。不過此種方法交易周期很長,若后正式交易過戶時稅費(fèi)政策出現(xiàn)新的變動,可能帶來新的成本風(fēng)險(xiǎn)。故同樣不建議這樣操作,或者建議采取類似“以租待售”中提到的相關(guān)措施以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

  怪招4

  “虛假訴訟”

  【做法】“買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產(chǎn)作抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認(rèn)欠款,表示無力償還,愿意以房產(chǎn)抵償,后買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶,不論是否限購,都可以過戶。”

  上海大邦律師事務(wù)所律師張帆:

  該方式并非沒有成本,法院訴訟要按照欠款金額交納訴訟費(fèi)用,具體標(biāo)準(zhǔn)可以在網(wǎng)上查詢。是否應(yīng)交稅關(guān)鍵要看其中是否有交易行為,就算雙方協(xié)商應(yīng)以房抵債,其實(shí)質(zhì)也是產(chǎn)權(quán)人把房屋出售給對方,這仍然是一種交易行為,所以即使有判決書,稅務(wù)機(jī)關(guān)還是要征稅。更重要的是,虛假訴訟是一種妨礙民事訴訟的行為,還可能被法院處以罰款甚至是拘留,長拘留時間是15天,同時還有涉嫌刑法上逃稅罪的可能。

  上海中原法務(wù)咨詢部總監(jiān)姚志云:

  實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法包括將抵押物拍賣、變賣或者折價,而其中的折價實(shí)際就是以物抵債或上述的“以房產(chǎn)抵償”,是債務(wù)人將房屋按照一定的價格出賣給債權(quán)人,并以應(yīng)該獲得的房款抵充債務(wù)的行為。因此本質(zhì)上是一種房屋買賣行為,作為買賣雙方都需要按照規(guī)定繳納各種稅費(fèi),包括主要的營業(yè)稅和所得稅。同時,因?yàn)殡p方之間并不存在真實(shí)的借貸關(guān)系,所以無論是借款合同、還是作為擔(dān)保借款的抵押合同一旦在法律上被確認(rèn)無效,買賣雙方便不能實(shí)現(xiàn)買賣交易。毫無疑問,這種方法并不可取。

  0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))認(rèn)為:實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法包括將抵押物拍賣、變賣或者折價。

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