新“國五條”細(xì)則落地天津已經(jīng)近一個(gè)月的時(shí)間，在經(jīng)歷了3月份2萬多套成交量和局部房價(jià)小幅上漲后，4月份津城二手房買賣市場無論從成交量還是價(jià)格，均呈現(xiàn)穩(wěn)步放緩回歸理性的趨勢。二手房租賃市場則維持較為穩(wěn)定的走勢，與歷史同期相比未出現(xiàn)大幅變化。業(yè)內(nèi)專家表示，伴隨六七月份入學(xué)、高校畢業(yè)季的到來，租賃高峰期也將逐漸顯現(xiàn)，局部熱點(diǎn)片區(qū)租金將會出現(xiàn)小幅上升。

　　成交量連續(xù)三周下降 二手房市場回歸理性

　　記者從中原地產(chǎn)南開門店了解到，相較于3月份門店晚上九點(diǎn)依然火爆的場面，4月份日均進(jìn)店客戶量明顯減少，成交意愿也明顯減弱，且多以咨詢?yōu)橹�。中原地產(chǎn)南開中心城區(qū)區(qū)域經(jīng)理?xiàng)钇G麗告訴記者，從3月31日天津調(diào)控細(xì)則出臺后，門店客戶量減少將近2成左右，成交量有2-3成的下降。我愛我家和平區(qū)岳陽道店經(jīng)理劉大川也向記者反映，受政策影響，4月份不少賣家開始“轉(zhuǎn)售為租”，店里成交量明顯下降，且成交房源多以兩居剛需戶型為主。

　　根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局每日房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月15—21日，天津市二手私產(chǎn)住宅共成交1577套，環(huán)比下降11.2%，這是本月以來連續(xù)第三周全市二手私產(chǎn)住宅成交量呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。截止目前，4月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交5437套，與上月同期相比下降64.7%。價(jià)格方面，市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)的成交均價(jià)8850元/㎡，同比上漲3.2%。其中南開、河西等區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手房價(jià)格漲幅較為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年3月份全市二手房成交21817套，相當(dāng)于2011年半年的成交量，是2012年月平均成交量的四倍。中原地產(chǎn)三級市場高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江分析，3月份短暫且瘋狂成交顯然是受20%個(gè)稅政策的影響，屬于“不正常”現(xiàn)象。為避稅一些賣主(特別是房屋居住未滿5年的賣家)著急售房，也有不少為避免增加購房成本的剛需緊急出手，導(dǎo)致成交量的大幅增加，部分房源和部分區(qū)域房源出現(xiàn)小幅上漲。而經(jīng)過一段時(shí)間的政策消化期后，4月份買賣雙方均回歸理性，成交也隨之下滑。目前，市場上賣家也不再一味加價(jià)，而主要關(guān)心的是房子能否盡快賣出去。

　　我愛我家市場研究部李娜認(rèn)為，二手房市場買賣雙方進(jìn)入新一輪的觀望，部分購房者暫時(shí)擱置購房計(jì)劃持幣觀望。除少數(shù)交易未過五年或有二套房的業(yè)主依然急售外，大部分業(yè)主依舊維持原有掛牌價(jià)，從而令市場整體均價(jià)未見明顯下降。

　　20%的個(gè)稅執(zhí)行仍不明確 買賣雙方觀望更濃厚

　　細(xì)則“落地”，但20%個(gè)稅的征收日期以及房屋原值的核定征收標(biāo)準(zhǔn)等并沒有明確。4月20日，北京出現(xiàn)二手房交易繳納20%個(gè)稅的案例，但28萬元個(gè)稅由買房者承擔(dān)，這無形中增加了買方成本，加重了買主的觀望情緒。在中原二手房南開店，記者隨機(jī)采訪了幾位客戶，他們均表示擔(dān)憂20%的個(gè)稅會轉(zhuǎn)嫁到買方身上，因此一直不敢下手�！�20%的個(gè)稅，少說也有十幾萬，賣家若讓我分擔(dān)這筆費(fèi)用，購房壓力就太大了�！笨蛻糁煜壬�如是告訴記者。

　　據(jù)了解，到目前為止，天津市只有所售房屋購買已滿5年且為家庭住房，才可免征個(gè)稅。劉大川經(jīng)理介紹，因政策限制，不少賣家“轉(zhuǎn)售為租”，等待更佳的出售時(shí)機(jī)。房源的減少直接導(dǎo)致成交量下降，政策執(zhí)行的不確定性也使買賣雙方陷入新一輪的觀望。

　　新調(diào)控細(xì)則的出臺，使得一部分買主將目光轉(zhuǎn)移到“居住5年且為家庭住房的”房源和公產(chǎn)房上，特別是公產(chǎn)房由于具備“不涉及20%個(gè)人所得稅”、“不納入家庭住房套數(shù)”等優(yōu)勢，成為一部分購房者的，但因多數(shù)公產(chǎn)房“需一次性付款”、“外地人不能購買”等條件限制，公產(chǎn)房在成交量上沒有出現(xiàn)太大變化。劉大川介紹，我愛我家南開區(qū)店4月公產(chǎn)房成交2套，但咨詢公產(chǎn)房的買主有所增加。

　　租金略有上漲 租賃市場即將迎來旺季

　　4月份，津城二手房租賃市場呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。據(jù)中原二手房租賃業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3、4月份租賃需求平穩(wěn)釋放，租賃新增房源量與新增客源量與歷史同期水平幾乎持平，交易與往年相比沒有太大變化。

　　從區(qū)域來看，市內(nèi)六區(qū)租賃市場交易火爆，地段好，交通便利的優(yōu)質(zhì)房源租金相對略高，特別是居住氣氛較為濃厚的學(xué)片區(qū)為火爆，租金小幅上漲;郊縣由于地段等因素制約，租金相對便宜。對于未來3個(gè)月租賃市場的走勢，中原地產(chǎn)三級市場高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江認(rèn)為，伴隨入學(xué)、高校畢業(yè)季的到來，六七月份，租賃高峰期也將逐漸顯現(xiàn)，加之買賣市場在政策影響下再度陷入觀望，屆時(shí)租賃市場的成交活躍度將增強(qiáng)。