深圳住宅市場在去年完成“觸底回暖”后，二手寫字樓市場也逐漸回暖，但去年底深圳對于存量非住宅物業(yè)采用評估價(jià)征稅辦法后，二手寫字樓、商鋪市場一度陷入冬天。而記者日前從市場上了解到，除了深圳寫字樓租金在12月內(nèi)出現(xiàn)環(huán)比上漲后，深圳二手寫字樓市場近期成交增多，二手寫字樓價(jià)格也正式進(jìn)入上升通道。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳二手寫字樓市場或已“觸底反彈”。

　　甲級寫字樓整體空置率回落

　　來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年季度，深圳大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)蘇勢頭良好，推動(dòng)甲級寫字樓需求回升，而租賃成交則以內(nèi)資公司居多�！吧钲谌�市的甲級寫字樓整體空置率回落，租金止跌，并出現(xiàn)12個(gè)月內(nèi)回升”，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅表示。

　　“由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的不明朗性，大部分外資企業(yè)對寫字樓擴(kuò)張仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，租賃市場仍以承租能力較強(qiáng)的內(nèi)資公司和國資企業(yè)為主導(dǎo)”，夏春毅告訴記者，在今年一季度，來自IT、石油化工和金融類企業(yè)的需求繼續(xù)支撐寫字樓租賃市場，其中福田區(qū)租賃表現(xiàn)較為活躍，使福田區(qū)寫字樓的空置率相應(yīng)下降，主要成交例如中石油在綠景紀(jì)元大廈租下1900平方米的面積。同時(shí)，在季度有不少位于羅湖和南山的部分中小企業(yè)為減輕租金壓力，遷至租金低廉的其它甲級寫字樓、乙級寫字樓、工業(yè)用地寫字樓，使該區(qū)部分項(xiàng)目空置率上升。

　　同時(shí)，在寫字樓的空置率方面，夏春毅告訴記者，由于深圳季度無寫字樓新增供應(yīng)，同時(shí)，一季度甲級寫字樓的租賃需求卻在上升，深圳季度寫字樓吸納量達(dá)到6700平方米，無供應(yīng)加上需求上升使得深圳甲級寫字樓的空置率從12.7%回落至12.4%。

　　而在租金方面，深圳寫字樓也在逐步走出去年下跌的趨勢，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，深圳寫字樓整體租金在12個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)止跌回升。仲量聯(lián)行的報(bào)告表示，一季度深圳甲級寫字樓的整體需求有所回升，業(yè)主對租賃市場恢復(fù)信心，紛紛小幅提升租金，特別是福田區(qū)，其平均租金環(huán)比增長約1.5%，而受空置壓力影響，羅湖、南山區(qū)的租金則繼續(xù)下調(diào)，但全市甲級寫字樓平均租金仍環(huán)比微升0.3%，平均凈租金每月每平方米達(dá)到171元。

　　未來需求持續(xù)上升，租金將轉(zhuǎn)跌為升，夏春毅分析，“隨著本地經(jīng)濟(jì)逐漸改善，業(yè)主心態(tài)較為樂觀，短期內(nèi)提高租金報(bào)價(jià)的可能性高，而其中位于福田區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需求持續(xù)活躍，該片區(qū)租金的上漲將推動(dòng)整體市場平均租金上升。此外，受到二手買賣市場交易稅費(fèi)影響，更多用家將轉(zhuǎn)買為租，一定程度上有助于需求的進(jìn)一步增長，預(yù)期2013年全年深圳甲級寫字樓市場租金將繼續(xù)回升，夏春毅表示。

　　今年寫字樓存量將達(dá)400萬平方米

　　而在寫字樓的買賣市場，夏春毅告訴記者，那些位于中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓受到自用買家追捧，而二手市場中小面積單位成交量也在增多，甲級寫字樓售價(jià)止跌回穩(wěn)，深圳甲級寫字樓平均資本值一季度錄得環(huán)比上升1.2%的增幅，達(dá)每平方米43700元。

　　而來自美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，2013年3月深圳樣本二手寫字樓的成交均價(jià)為44705元/平方米，環(huán)比上月上升1.34%，同比下跌1.27%�！岸�手甲級寫字樓的價(jià)格繼續(xù)小幅上升，部分樣本的價(jià)格同比值由負(fù)轉(zhuǎn)正，全市均價(jià)的同比值也越來越接近正數(shù)。由此可見，二手寫字樓價(jià)格已正式進(jìn)入上升通道”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹表示。

　　此外，美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，深圳3月份二手寫字樓共成交85宗，合計(jì)10364.1平方米，環(huán)比上月分別上升了93.2%和46.9%，而與去年3月份相比，則分別上升了58.1%和51.8%，這些都顯示深圳二手寫字樓成交量已經(jīng)從低谷中走出。

　　“與去年第二季度相比，被按評估價(jià)過戶中斷了的回暖勢頭已重新啟動(dòng)”，何倩茹表示，隨著住宅市場的調(diào)控再次升級，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，寫字樓的需求量會(huì)不斷增加。而深圳新增的辦公用地多被總部企業(yè)購入，可供出售的一手寫字樓數(shù)量并不會(huì)大幅增加，因此二手市場始終是寫字樓買賣的主要場所。預(yù)計(jì)第二季度二手寫字樓將處于量價(jià)齊升的態(tài)勢。

　　“而未來寫字樓的供應(yīng)將以自用為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)甲級寫字樓需求將繼續(xù)上升，空置率則將保持低位”，夏春毅表示，深圳今年全年新增寫字樓供應(yīng)量仍高達(dá)46萬平方米，但由于其中自用面積占比將達(dá)60%，自用面積支撐了市場吸納量，新增供應(yīng)將使空置率以較溫和的幅度上升。

　　記者了解到，今年深圳甲級寫字樓新供應(yīng)中包括位于華強(qiáng)北與福田交界的中航中心和世紀(jì)匯廣場，位于福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，以及位于南山區(qū)蛇口的招商局廣場。而截至今年底，深圳全年寫字樓總存量將達(dá)到約400萬平方米。