受銷(xiāo)售業(yè)績(jī)近無(wú)壓力的影響，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略從“以價(jià)換量”調(diào)整為“保利保價(jià)”，相對(duì)于二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)下降明顯，一部分置業(yè)者再度流入二手房市場(chǎng)，致使二手房市場(chǎng)的需求增加。各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，11月份的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯翹尾，成交價(jià)量齊升。

　　置業(yè)者回流二手房市場(chǎng)

　　一直在五環(huán)外看新房的李女士近期動(dòng)搖了，眼看著項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一期價(jià)格高于一期，用李女士的話說(shuō)，“很是郁悶”。她告訴記者，去年年底就想買(mǎi)房，錢(qián)準(zhǔn)備差不多了，可是資格不夠，從那時(shí)起，李女士就開(kāi)始關(guān)注大興黃村、天宮院等區(qū)域的房?jī)r(jià)，今年10月有資格之后，李女士發(fā)現(xiàn)，去年她關(guān)注的項(xiàng)目都在漲價(jià)，“我實(shí)在不能接受，去年才11000多一平米，現(xiàn)在都快17000一平米了，同一個(gè)項(xiàng)目，你說(shuō)我心理能平衡嗎?本來(lái)想在這買(mǎi)個(gè)兩居室呢，結(jié)果我算了算，還真不如在單位附近買(mǎi)個(gè)小一點(diǎn)的算了，上下班方便。”據(jù)李女士介紹，她已經(jīng)委托中介開(kāi)始找房，“盡量在年前買(mǎi)到�！�

　　像李女士這樣的購(gòu)房者并不少見(jiàn)，三元橋某中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在的二手房房源非常緊張，但是購(gòu)房需求量非常大，“買(mǎi)一居室和小兩居的人比較多，有點(diǎn)供不應(yīng)求�！�

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，截至10月底，大部分知名房企都完成了今年的銷(xiāo)售任務(wù)，因此，注重利潤(rùn)率的企業(yè)停止了降價(jià)，且大部分房?jī)r(jià)有小幅上調(diào)，這使得新房的競(jìng)爭(zhēng)力下降，對(duì)二手房需求的分流作用也被削弱，二手房保值增值，地段優(yōu)越的特性吸引了更多的置和置換客戶，因此價(jià)、量都有提升。

　　二手房成交量回升

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在需求入市增加的推動(dòng)下，月成交有望達(dá)到1.4萬(wàn)套，接近8月市場(chǎng)火熱時(shí)期的水平。而昌平、順義等郊區(qū)的補(bǔ)漲行情，則推動(dòng)了成交價(jià)格走高，接近24000元/平米，年末的暖冬行情已經(jīng)成為定局。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14449套，環(huán)比上月同期大幅上漲了26.2%，與去年同期相比更是大幅上漲了80.5%。

　　成交量?jī)H次于年內(nèi)高的8月份，創(chuàng)年內(nèi)第二新高。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，11月成交量環(huán)比上漲27.1%，結(jié)束了成交量連續(xù)3個(gè)月回落的行情，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在8-10月市場(chǎng)經(jīng)歷短暫回調(diào)之后，其間也積累了一些觀望的購(gòu)房需求，再加上11月以來(lái)本身也有大量新入市的購(gòu)房者，使得11月出現(xiàn)需求集中釋放的情況。從客源上看，11月新增客源的環(huán)比增長(zhǎng)接近26%。

　　業(yè)主信心和預(yù)期增強(qiáng)

　　量?jī)r(jià)回升的市場(chǎng)自然使得業(yè)主的信心倍增，中原的報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，11月較10月上漲了10個(gè)百分點(diǎn)，大多數(shù)業(yè)主調(diào)高了報(bào)價(jià)。

　　“一天好幾撥人去看一套房子跟好幾天才有一撥人看房子對(duì)業(yè)主的心理影響肯定不一樣，現(xiàn)在一部分業(yè)主一直在提高自己的預(yù)期，你去一次他抬高一次價(jià)格�！蹦辰�(jīng)紀(jì)人稱(chēng)。

　　從9月底就開(kāi)始掛牌賣(mài)房的陳先生對(duì)此深有體會(huì)，“我不知道其他人怎么想，反正來(lái)看房的人那么多，我自然會(huì)希望以高價(jià)賣(mài)出去，這也沒(méi)有錯(cuò)，對(duì)不對(duì)?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嘛�！�

　　張大偉告訴記者，受到?jīng)]有新政抑制房?jī)r(jià)的背景影響，部分購(gòu)房客戶入市步伐加快，在一些稀缺優(yōu)勢(shì)區(qū)域甚至出現(xiàn)多組客戶爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)房源的局面。

　　議價(jià)空間縮小

　　在業(yè)主調(diào)高報(bào)價(jià)的同時(shí)，議價(jià)空間也在不斷地縮小。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，二手房議價(jià)空間從年初下滑，在7月達(dá)到谷底，但是隨后出現(xiàn)反彈。10月開(kāi)始以來(lái)，二手房議價(jià)空間又再次下降，11月議價(jià)空間為2.4%，與7月水平接近。按照目前全市平均套均總價(jià)209萬(wàn)元估計(jì)，業(yè)主平均的讓利空間僅為5萬(wàn)元左右。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張絮認(rèn)為，目前的議價(jià)空間降至今年的低水平，當(dāng)前業(yè)主不僅是掛牌價(jià)格較高，抗價(jià)意愿也有所增強(qiáng)。一方面，在金九銀十市場(chǎng)短暫回落后，11月二手房市場(chǎng)重歸火熱。另一方面，目前為止并沒(méi)有出現(xiàn)明年調(diào)控收緊的跡象，導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期比較樂(lè)觀。在議價(jià)空間下降的同時(shí)，新增房源的掛牌價(jià)格有所提高，后市價(jià)格上漲壓力增加。不過(guò)，張絮表示，從當(dāng)前市場(chǎng)的上升勢(shì)頭來(lái)看，雖然并未傳出明年調(diào)控從緊的信號(hào)，但也不會(huì)就此放松，購(gòu)房者和業(yè)主切勿盲目樂(lè)觀。

　　成交均價(jià)飆至今年高

　　11月市場(chǎng)成交量的強(qiáng)勢(shì)回升促使成交價(jià)格升至年內(nèi)高。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，11月份北京市二手住宅成交均價(jià)為23998元/平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)3.2%，由于去年四季度價(jià)格進(jìn)入加速下滑階段，同比漲幅較高，達(dá)到6.3%。張絮表示，11月價(jià)格再次出現(xiàn)反彈，接近24000元/平米，維持了近3個(gè)月的價(jià)格穩(wěn)定格局被打破，并達(dá)到今年以來(lái)高。

　　張絮認(rèn)為，從年內(nèi)的成交情況來(lái)看，購(gòu)房需求較為強(qiáng)勁，短期內(nèi)供需矛盾依然難以緩解，后市的價(jià)格上漲依然存在較大壓力。部分客戶也因?yàn)轭A(yù)期樂(lè)觀，會(huì)接受業(yè)主的漲價(jià)。如果沒(méi)有新的政策因素影響，年末的價(jià)格有可能會(huì)超過(guò)24000元/平米。