北京二手房市場結束了三季度的火熱場面，成交量已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，一方面，改善性購房需求難以找到合適的房源;另一方面，優(yōu)質小戶型供應緊缺，剛需釋放遇阻。二手房市場各類戶型房源流動的不順暢，是造成目前樓市二手房成交量接連下滑的癥結所在。

　　隨著二手房市場成交量的下滑，購房者的溢價空間也隨之增大。不過業(yè)內(nèi)人士表示，并不是每一個購房者都能順利地砍價成功，只有做好功課，對房、對人、對費用都做到了心中有數(shù)，才能在砍價時占得優(yōu)勢。

　　房源供應及新增需求旺盛 成交量不升反降

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房住宅成交量為11449套，與9月相比下跌近9%，與達到今年成交量高峰的7月份相比，跌幅更是達到33.2%。

　　另據(jù)偉業(yè)我愛我家向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份北京二手住宅新增有效房源掛牌量環(huán)比9月份上漲20%，有效買房客戶登記量環(huán)比上漲了12.8%，帶看量環(huán)比上漲了18.7%。市場供求比已由7月份的1:5.6，下降至目前的1:4.5。供求矛盾的緩解，也使得房價開始出現(xiàn)小幅回落。

　　從數(shù)據(jù)看，北京的二手房房源供應和新增需求依舊旺盛，而且房價出現(xiàn)小幅回落，成交量為何反而持續(xù)下滑?

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，改善型購房需求釋放遇阻，小戶型供應短缺，尤其是市場上物美價廉的優(yōu)質房源供應緊缺，是導致目前樓市成交量不斷萎縮的重要原因。

　　胡景暉表示，由于目前的限購政策依舊從嚴，一方面合理的改善型購房群體缺乏信貸支持;另一方面，改善面臨購房資格難題，所以大部分改善型購房人群需要通過“先賣后買”的方式實現(xiàn)置業(yè)升級，而優(yōu)質的價位又合適的中大戶型房源較為緊缺，使得改善面臨較大阻力。

　　與此同時，改善型購房人群在出售手中現(xiàn)有的中小戶型房源時，一方面由于剛需萎縮，銷售難度增加，不降價很難出售，另一方面，由于沒有找到合適的改善戶型，而導致即使合適的買家上門，也無法立即答應客戶出售房產(chǎn)。這也導致了中小戶型市場真正能夠出售的優(yōu)質房源非常緊缺。

　　業(yè)內(nèi)支招：房價膠著期購房者如何議價?

　　雖然目前市場轉冷，購房者議價空間增大，但是業(yè)內(nèi)人士告誡購房人，并非每一位購房人都能順利地從與業(yè)主的“斗智斗勇”中把房價砍下來。而要想從業(yè)主手里拿到更大的優(yōu)惠，購房人就要做好功課，對房、對人、對費用都要做到心中有數(shù)，這樣才能在砍價時占得優(yōu)勢。

　　1、心態(tài)平穩(wěn) 莫恐慌

　　購房人恐慌著急的心態(tài)，看一次房就想搶購的興奮，非常不利于在與業(yè)主的討價還價中占得先機。所以，心態(tài)一定要平穩(wěn)，多與業(yè)主談判幾次，不要表現(xiàn)得過于急躁。

　　2、了解房屋詳情 發(fā)現(xiàn)房屋缺點

　　再好的房子，都有缺陷!在購房前，購房人一定要自己，或者在中介協(xié)同下對房屋所在的社區(qū)，房屋本身，及所有房屋設施做充分的了解�，F(xiàn)場看房時不要只看到房屋的優(yōu)點，更應該充分發(fā)現(xiàn)房屋的缺點。比如社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質量、設備損耗情況、房屋前后景觀視野、鄰居情況等各個方面都盡量挑些毛病，這些房屋的硬傷恰恰是你在與業(yè)主談判時壓低房價的珍貴的籌碼。

　　3、了解均價行情 知曉其他購房人情況

　　在購房前，購房人一定要對所在社區(qū)近一年來的房價走勢做些了解，對社區(qū)同類戶型的成交均價做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時有一個明確的價位目標，切記盲目談判。此外，目前的優(yōu)質房源肯定不會僅有你一個買家，在你與房東談判時，也盡可能想辦法知曉其他“競爭對手”的情況，比如其他購房人的報價情況，緊迫度等，不要一味的求低價而失去心儀的好房子。

　　4、價格實在不能降時 從其他費用入手

　　購房者如果在與房東談判房價時，實在沒有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來承擔一部分費用。小賬不可不細算，雜七雜八的交易費用通常也需要花去幾千上萬元，如果房東愿意承擔一部分，也能使你購買房屋的總價格有所下降，畢竟是能省一點算一點。