在一手住宅市場回暖的帶動下，近期廣州的二手樓市亦有明顯好轉(zhuǎn)。曾經(jīng)陪伴各大中介公司度過嚴(yán)冬的“一二手聯(lián)動”，近期境況如何?而在傳統(tǒng)一手旺季的“金九”，二手樓市又遭到了哪些沖擊?時近月底，雖然市內(nèi)各大二手房中介機構(gòu)尚未發(fā)布9月份的成交數(shù)據(jù)報告，但記者近日從多位中介人士口中了解到，一手新房的傳統(tǒng)旺季“金九”，對于二手樓市而言，則顯得格外黯淡。市內(nèi)多個區(qū)域二手房成交量出現(xiàn)萎縮，而成交價格則因為買家預(yù)算調(diào)整，略有上升。

　　“剛需”筍盤消化殆盡 成交放緩

　　滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，9月1日至24日，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅宗數(shù)同比8月減少一成。隨著已實施近兩年的住宅限購政策逐漸被市場接受并消化，與去年同期相比，9月成交量還是有近20%的增長。9月份，廣州二手樓市受多方阻擊，一是市內(nèi)多家銀行收緊房貸優(yōu)惠利率，部分銀行取消套房8.5折優(yōu)惠，調(diào)整為按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。二是有部分發(fā)展商加大推盤力度，以親民優(yōu)惠價讓利買家，分流了部分二手房買家，尤其是像花都、增城、南沙等外圍區(qū)域。

　　中原地產(chǎn)天河區(qū)總經(jīng)理潘婉霞表示，從目前二手房放盤情況看，早前較受市場主流客戶歡迎的中低端“剛需”盤，“現(xiàn)在已被消化得七七八八了。”盡管市場上仍有不少婚房買家急需置業(yè)，但市場上價格實惠的筍盤較前幾個月有明顯減少，部分成交熱門板塊甚至出現(xiàn)業(yè)主頻密反價的現(xiàn)象，買家入市門檻的抬高便直接導(dǎo)致9月二手成交量回落與成交價上升。從全市整體情況來看，9月二手房價要比8月上漲1%~2%，而改善型盤源占比較前幾個月有所增長。

　　一二手聯(lián)動搭救二手淡季

　　對于發(fā)展商而言，“金九銀十”往往是他們本年度沖擊業(yè)績的后一搏。特別是一些成交行情持續(xù)走弱的外圍區(qū)域和城郊板塊，礙于庫存壓力，這部分發(fā)展商通常會加大優(yōu)惠幅度，以實質(zhì)性的讓利措施，吸引買家入場圍觀。而為了擴大樓盤的“吸客”能力，發(fā)展商也會借助二手房中介公司在客戶資源上的優(yōu)勢，進(jìn)行“一二手聯(lián)動”。

　　記者從市內(nèi)多家中介公司了解到，早前已有不少中介機構(gòu)預(yù)測9月份的二手樓市會出現(xiàn)“空檔”，如今真到了二手樓市淡季。據(jù)周峰介紹，現(xiàn)階段一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)度約40%，聯(lián)動項目以住宅推盤居多，較少涉及商業(yè)項目。與春節(jié)后1~2個月相比，時下一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)的占比并未至高峰時的60%。潘婉霞也表示，以目前該公司所負(fù)責(zé)的一二手聯(lián)動項目來看，由實力房企牽頭的城郊板塊樓盤，因其讓利幅度較有彈性，成交情況為理想�，F(xiàn)時公司仍以二手房業(yè)務(wù)為重點，調(diào)用四成的中介經(jīng)紀(jì)去做一二手聯(lián)動，其余六成還是主攻二手房業(yè)務(wù)。

　　熱門板塊一二手行情對比

　　在售新盤：東方新世界·熹園

　　一二手價差：3000~4000元/m2

　　目前東方新世界的一二手樓盤價差大約3000~4000元/m2，如果素質(zhì)高些的二手物業(yè)，差距會小一點。合富置業(yè)東逸新世界分行主管鐘旭升表示，現(xiàn)時東方新世界推出三期熹園一手單位，均價約3.2萬元/m2左右，有80多平方米的小面積單位，也有120~130多平方米的大戶型單位。而東方新世界的二手盤，均價約2.5~2.8萬元/m2，早期物業(yè)的價格會稍微低一點，成交活躍度穩(wěn)中有升。若客戶需要價格便宜點的物業(yè)，天河公園片區(qū)可以挑選東逸新世界，均價約2.2~2.3萬元/m2。

　　目前，文德路上的東方文德廣場正在發(fā)售，主力戶型為2~3房單位，均價約3.5萬元/m2，并且?guī)в惺〖壩牡侣沸�學(xué)學(xué)位，吸引眾多家長客的關(guān)注。據(jù)合富置業(yè)德政分行主管凌晨介紹，該盤附近帶文德路小學(xué)學(xué)位的文化大樓，均價約2.2萬~2.3萬元/m2，不過這棟樓的樓齡會有點長。若不需要學(xué)位的客戶，可以挑選銀山大廈，均價約2.2萬元/m2，而且樓齡比文化大樓要新一點。整體而言，該板塊新盤與二手盤的價格差距接近1萬元/m2。

　　在售新盤：可逸錦苑

　　一二手價差：6000~7000元/㎡

　　江南西路杏園大街一手盤可逸錦苑，均價約3萬元/m2左右，現(xiàn)時主推戶型基本是大單位，小戶型是157平方米單位。

　　據(jù)合富置業(yè)江南西分行主管鄭國超介紹，該項目周邊二手電梯樓物業(yè)，均價約2萬~2.3萬元/m2，一二手盤源價差約6000~7000元/m2左右。如果碰上業(yè)主急售，二手盤源價格會更筍。如江南花園78平方米單位，市場均價約2.2萬元/m2左右。資金不太充裕的客戶，可以挑選價格稍微便宜點的潤匯大廈，均價約2萬元/m2。

　　在售新盤：中信西關(guān)海

　　一二手價差：2000~4000元/㎡

　　現(xiàn)時，南岸路一手盤中信西關(guān)�，F(xiàn)正發(fā)售，吹風(fēng)價約1.9萬~2.1萬元/m2，多數(shù)是三梯兩戶的物業(yè)類型。

　　合富置業(yè)荔港南灣分行主管李小麗介紹，該項目附近二手盤源，如荔港南灣，貴物業(yè)要數(shù)三房兩廳的一線江景盤，南向通風(fēng)采光一流，單價約1.8萬~2萬元/m2。另外，荔港南灣望園景的單位，綠化環(huán)境好，而價格相對比一線江景物業(yè)更便宜，大約1.6萬~1.8萬元/m2，靠小區(qū)邊緣的A區(qū)價格約1.5萬~1.7萬元/m2。而且荔港南灣是帶有省一級學(xué)校華僑小學(xué)學(xué)位，符合大多數(shù)家長客需求。

　　在售新盤：嶺南新世界

　　一二手價差：1000~2000元/㎡

　　現(xiàn)時白云大道北的嶺南新世界現(xiàn)正發(fā)售錦云峰組團(tuán)，均價約1.8萬~2萬元/m2，戶型包括有：80平方米、89平方米的兩房單位，94平方米、99平方米、102平方米的三房單位。

　　據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理余海娟介紹，若選擇嶺南新世界舊區(qū)向北單位，價格稍微便宜點，約1.5萬~1.7萬元/m2。南向的單位，其價格與北向單位會相差幾千元，均價約1.8萬元/m2。如果選擇樓齡較新的優(yōu)悅園組團(tuán)，南向單位高達(dá)1.9萬~2萬元/m2，北向單位則只需1.7萬元/m2左右。

　　此外，由于嶺南新世界里面還有很多“次新房”，若以均價計算，其一二手組團(tuán)的價差不大，大約相差1000~2000元/m2。目前，嶺南新世界的買家大多數(shù)是天河區(qū)工作的白領(lǐng)一族，還有部分買家是小區(qū)原業(yè)主“小房換大房”的置換一族。