“金九”周樓市遇冷，無論新房還是二手房都出現(xiàn)成交量下滑，但在價(jià)格上，部分二手房業(yè)主卻有意“捂房抬價(jià)”，就在浮現(xiàn)的觀望情緒中，無意間將二手房置業(yè)群外移到了5環(huán)外的近郊區(qū)域。

　　主城區(qū)恐有價(jià)無市

　　多家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為3329套，與8月上旬的網(wǎng)簽量相比下跌27.6%，而9月份周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%，繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢，但從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京主城區(qū)價(jià)格指數(shù)來看，8月底北京二手房掛牌均價(jià)上漲1.7%，進(jìn)入9月周仍無下降趨勢。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京的二手住宅市場與新房市場一樣面臨有效需求不足的尷尬，他指出，雖然8月份北京二手住宅市場新增房源掛牌量比7月份上漲了16%，購房客戶登記量比7月份上漲了5.2%，帶看量也比7月份上漲了近一成，但是“觀望心態(tài)”使得購房人出手更加猶豫。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，2012年二季度成交量的集中釋放后，市場需要一個(gè)整理的過程，且政策面并未出現(xiàn)任何放松的跡象，所以，樓市在連續(xù)奔跑半年后必將趨于平穩(wěn)，具體到二手房市場，由于9月新房供應(yīng)的增加，以及部分業(yè)主“捂房抬價(jià)”，恐怕會(huì)令買房者的購買決定變得遲疑，從而導(dǎo)致9月二手房交易出現(xiàn)縮量。

　　購房需求逐步外移

　　對于樓市“金九”開局不利的表現(xiàn)，北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊分析說，與新房市場“斷供”導(dǎo)致成交下滑不同的是，改善型客戶和剛需客戶將并存于目前的市場上，而對于改善型客戶，城區(qū)內(nèi)的新房項(xiàng)目總體供應(yīng)量不大，更多的改善性客戶也將會(huì)走入二手房市場，并且，以城區(qū)為主要成交區(qū)域的二手房市場則是再度陷入“冷戰(zhàn)”。目前城區(qū)二手房的均價(jià)較年初已經(jīng)出現(xiàn)了至少10-13%的平均漲幅，價(jià)格水平的提高直接拉長了房屋的成交周期，在上半年中一套二手住房的平均成交周期在20至25天左右，隨著市場成交量的逐步火熱，價(jià)格水平亦不斷小幅上升，目前一套二手房的平均成交周期已拉長到了30至35天，主要原因在于買賣雙方的“博弈”。由于市場預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)好，業(yè)主的讓價(jià)空間進(jìn)一步縮小，客戶的觀望情緒則再度浮現(xiàn)，不斷出現(xiàn)購房區(qū)域外移的現(xiàn)象，可以說目前市場上3環(huán)以內(nèi)，甚至部分4環(huán)以內(nèi)的區(qū)域剛需客戶已經(jīng)絕跡，并且逐步向5環(huán)外的近郊熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清還向記者介紹道，當(dāng)前二手房市場中改善型購房者占比當(dāng)前基本穩(wěn)定，大約在40%-45%左右。整體來看，改善性客戶購房理智，觀望情緒趨濃，主要原因是當(dāng)前價(jià)格偏高，且市場走勢不明朗，部分消費(fèi)者認(rèn)為未來或?qū)⒂谐雠_(tái)政策的可能性。由于當(dāng)前整體價(jià)格走高，改善型人群多數(shù)是由遠(yuǎn)換近，或者換學(xué)區(qū)房的情況，改善的房屋價(jià)格整體偏高，因此這類業(yè)主出售的房屋普遍屬于高價(jià)掛牌待售，僅有個(gè)別業(yè)主在確定已購房屋的情況下，價(jià)格下降的可能性比較大，但降幅小。