上周，本報刊登了《新地能否“救價”通州》的報道，有通州讀者打電話咨詢，目前一些通州新盤開始醞釀漲價，不知二手房市場是否也有價量上升的勢頭，目前適合出手購買通州二手房嗎?《廣廈時代》隨即對此進(jìn)行了追蹤采訪。

　　量有所漲 價未驟升

　　本周一上午十點，筆者來到通州區(qū)房地產(chǎn)交易中心交易大廳，看到大廳內(nèi)人頭攢動、等候的座椅上已是座無虛席，這里的二手房交易火熱可見一斑。據(jù)二十一世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，進(jìn)入五月份后，通州二手房的成交量環(huán)比增幅為21.04%，雖低于北京市的平均數(shù)值(30.38%)9.34個百分點，但已然是漲幅明顯。另據(jù)北京市統(tǒng)計局今年5月份發(fā)布的住宅銷售價格指數(shù)顯示，今年4月份全市二手房指數(shù)同比2011年同期為96.8%，而1-4月環(huán)比均成略微上漲趨勢為100.3%左右。可見在2011-2012年度間二手房交易價格呈現(xiàn)出觸底回暖的跡象。鏈家銷售人員介紹說：“僅端午這三天假期，只我們鏈家在通州區(qū)的門店就成交200余套。已經(jīng)達(dá)到2009年時的水平了�！蓖瑫r筆者了解到實際成交價格卻并不像成交量那樣明顯增加，而且二手房交易過程買賣雙方也存在著不小的議價空間。

　　通州的二手房一直以性價比較高受到剛需青睞。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年5月份，通州成交量前十名的小區(qū)依次為：香雪蘭溪、怡樂園、新華聯(lián)家園、武夷花園、時尚街區(qū)、西馬莊、翠屏北里、頤瑞東里、新通國際花園[新消息 價格 戶型 點評]、藍(lán)調(diào)沙龍。數(shù)據(jù)顯示，此10個小區(qū)近成交非�；钴S，部分小區(qū)的月度成交套數(shù)在20套以上，其中名香雪蘭溪成交量環(huán)比增長187.5%，第二名怡樂園與第三名新華聯(lián)家園成交環(huán)比增幅分別為4.76%和185.71%，后一名為藍(lán)調(diào)沙龍，成交環(huán)比增幅為333.33%。據(jù)統(tǒng)計，通州活躍的10個小區(qū)，其成交量環(huán)比增幅在0%-400%之間。

　　價格方面，從成交活躍的10小區(qū)來看，整體呈現(xiàn)量漲價穩(wěn)趨勢。據(jù)統(tǒng)計，10小區(qū)中，價格高的掛牌均價為15979元每平方米，低的12539元每平方米。相對4月而言，價格下降的有6個，價格上漲的只有4個，且漲幅均未超過1.5%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，在政策逐漸向剛需傾斜的同時，像通州這類性價比較高，價格相對較低的版塊，市場熱度容易上升。這些區(qū)域新盤占比往往較多，開發(fā)商在庫存壓力下不敢貿(mào)然漲價，由于價格較低新盤的拉動作用，致使該區(qū)域樓價以穩(wěn)為主，不可能大漲。

　　“倒”雖存在 實為“掛”著難賣

　　通州目前一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象明顯。新城區(qū)域由于有北京ONE、運河灣等單價2萬元以上的高端樓盤拉高了新房均價，所以倒掛現(xiàn)象并沒有梨園等區(qū)域突出。在新城范圍內(nèi)二手房的報價大多是與低價新盤持平或略微高出百分之五以內(nèi)。一些至今仍報價1.8萬元每平米的住宅除少部分為學(xué)區(qū)房等特殊條件，基本上是業(yè)主心理預(yù)期過高且并不急于售出。實即態(tài)也幾乎都是掛而無售。

　　真正以“倒掛”價位成交的住宅實為總價極低的小戶型。70平方米以下、總價百萬以內(nèi)的二手房是剛需一族的。新城區(qū)域新房大多是在90平方米以上的戶型，而二手房源里40-60平方米的小戶型比比皆是，如武夷花園(水仙園)一套已有10年房齡的一居42平方米的小戶型。單價1.5萬每平方米，價格高于附近新盤(如京貿(mào)國際城[新消息 價格 戶型 點評]均價14600元/平方米)，但總價僅有65萬，對資金緊張的剛需一族來說無疑是一個重點選項。

　　房源趨少 交易理性

　　我愛我家的銷售人員表示：“由于近兩個月銷量提升，目前掛出的新增房源明顯減少�！惫P者同時也了解到，由于玉帶河?xùn)|街附近等一些老舊小區(qū)已列入通州新城改造動遷范圍，這些小區(qū)已經(jīng)停止了二手房交易，這也是導(dǎo)致二手房源相應(yīng)減少的原因之一。但同時也有相應(yīng)一部分業(yè)主受新房市場價位反彈的觸動，轉(zhuǎn)而投入捂盤觀望、停售轉(zhuǎn)租之列，亦是二手房源減少的原因。同樣因為大量新盤入市，市場上可選范圍很大，二手房實際成交的價格并沒有因房源減少而有明顯變化。

　　有關(guān)專家表示，在經(jīng)歷了近幾年數(shù)次的房地產(chǎn)波動、調(diào)整之后，二手房的買賣雙方也都趨于理性。不會再有恐慌性的集中拋售與求購的現(xiàn)象。以剛需與改善性購房為主的二手房交易也越來越目的明確、有條不紊。