央行兩次降息，剛性需求入市步伐加快，帶來(lái)了一、二手市場(chǎng)成交上揚(yáng)。然而，對(duì)比一、二手價(jià)格情況記者發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有資金壓力的小業(yè)主心態(tài)變化比發(fā)展商快得多，對(duì)價(jià)格的態(tài)度更是強(qiáng)硬很多，從而導(dǎo)致6月二手房?jī)r(jià)格上揚(yáng)幅度明顯高于一手房市場(chǎng)，兩者的價(jià)格差逐漸縮小。

　　幸好一、二手的成交結(jié)構(gòu)不同，從而了兩個(gè)市場(chǎng)的互補(bǔ)，但是在郊區(qū)市場(chǎng)上，一手房還是分流了不少二手房需求。

　　新現(xiàn)象：

　　買家加速入市

　　“近期，我朋友有一套位于南國(guó)奧園的房子想放賣，結(jié)果周末一天時(shí)間，就接待了14撥兒看房客，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的要回暖了?”家住番禺的程小姐對(duì)記者表示。

　　記者走訪市區(qū)各大中介，發(fā)現(xiàn)目前二手買家入市的愿望強(qiáng)烈，但放盤的數(shù)量并未出現(xiàn)明顯增加，使得不少中介四處尋“筍盤”。

　　買家出手速度變快

　　中原地產(chǎn)疊彩園分行的銷售人員透露，目前整個(gè)廣州大道南板塊的買家數(shù)量相比3月份增加非常明顯，但是放盤的數(shù)量卻和之前持平，可以明顯感覺(jué)到買家出手的速度變快，只要和市場(chǎng)價(jià)差不多，買家都比較愿意接受，沒(méi)有像此前那樣有強(qiáng)烈的壓價(jià)欲望。

　　“5、6月份成交量大概比3月份多了50%，成交十分活躍，但是價(jià)格并未有明顯上漲�！�

　　“看樓客明顯增多了�！睗M堂紅研究部高級(jí)研究經(jīng)理周峰也向記者表示，尤其是一些觀望了半年或以上的“熟客”。而監(jiān)控顯示，6月二手住宅的看樓量環(huán)比增加14.1%，業(yè)主放盤量環(huán)比增加6.8%，供需同步增加直接帶來(lái)了交投的上升�！俺山凰俣扔兴�加快了”。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明向記者表示，在6月份所錄得的不少中小戶型二手房成交個(gè)案當(dāng)中，很多買家從開(kāi)始看房到?jīng)Q定買房，基本在一個(gè)月之內(nèi)完成。不少?gòu)哪瓿跻验_(kāi)始看房、但因預(yù)期樓價(jià)仍有進(jìn)一步松動(dòng)空間而遲遲未出手的準(zhǔn)買家，也在6月份加速入市成交。

　　在這種背景下，滿堂紅數(shù)據(jù)顯示， 6月成交量創(chuàng)出今年上半年新高，環(huán)比5月大增26%。不僅僅只是廣州市場(chǎng)， 6月份，北京、上海、深圳、天津、成都等5個(gè)城市二手房成交量繼續(xù)攀升，再次刷新2011年調(diào)控以來(lái)的單月高成交紀(jì)錄。

　　而且，隨著利率下調(diào)和信貸的寬松，廣州二手房市場(chǎng)上，按揭購(gòu)房比例已經(jīng)回升到限購(gòu)前水平，按揭購(gòu)房的置業(yè)個(gè)案套均總價(jià)迅速上升到122.4萬(wàn)元/套，而5月份僅為113.6萬(wàn)元/套而已。

　　變化：一、二手房?jī)r(jià)格差距縮小

　　然而，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，不好的一個(gè)消息是，利率下調(diào)、貸款放松的同時(shí)，也將面臨均價(jià)的上漲。

　　“以前市場(chǎng)價(jià)150萬(wàn)元，小業(yè)主放盤158萬(wàn)元，但是你可以砍到150萬(wàn)元，甚至148萬(wàn)元。但是現(xiàn)在，能砍到152萬(wàn)元可能就不錯(cuò)了�！绷貉嗝飨蛴浾吲e例。與發(fā)展商有資金壓力、有業(yè)績(jī)需求不一樣，小業(yè)主是無(wú)債一身輕，二手房的價(jià)格反應(yīng)比一手房更為靈敏，漲起來(lái)也更為迅速。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一手房的價(jià)格反而平穩(wěn)。于是兩相對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，一、二手房?jī)r(jià)格的差距，隨著兩次降息之后進(jìn)一步縮小。

　　不過(guò)，從整體成交來(lái)看，均價(jià)并沒(méi)有單個(gè)樓盤表現(xiàn)那么迅猛。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年6月廣州二手住宅成交均價(jià)為16844元/平方米，環(huán)比2012年5月上升5.6%。滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，6月份全市二手住宅成交均價(jià)為14995元/平方米，環(huán)比5月份微升0.5%。

　　從雅居樂(lè)、羅馬家園、嶺南新世界等幾個(gè)樓盤來(lái)看，一、二手的價(jià)差僅有千余元/平方米，這是否意味著，一手房比二手房更為合算。對(duì)此，梁燕明向記者解釋，兩者的實(shí)際成交結(jié)構(gòu)有很大不同，從而吸引了不同的購(gòu)房群體。

　　從面積來(lái)說(shuō)，一手市場(chǎng)套均面積連續(xù)3個(gè)月超過(guò)110平方米/套，而二手市場(chǎng)套均面積則連續(xù)3個(gè)月保持在90平方米/套以內(nèi)。從樓盤分析，二手物業(yè)所面向的購(gòu)房群體明顯傾向于需求兩房或小三房的置業(yè)等剛需買家群體。地處市中心的光大花園、富澤園以及富力廣場(chǎng)等樓盤在6月的二手成交個(gè)案套均面積與鄰近一手樓盤成交產(chǎn)品套均面積差距不算太大，但一、二手套均面積差仍高于20平方米/套。

　　展望：下半年二手房?jī)r(jià)依然會(huì)保持平穩(wěn)

　　不過(guò)，二手房小業(yè)主的惜售和漲價(jià)，在一定程度上還是導(dǎo)致了二手市場(chǎng)需求的分流。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新向記者表示，一是不同于新房市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力選擇降價(jià)促銷，二手房業(yè)主的資金壓力較小，而且限購(gòu)又導(dǎo)致業(yè)主惜售心態(tài)加劇，因此二手房降價(jià)幅度小于新房市場(chǎng)。

　　由于新房市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)更為優(yōu)惠，而且交易稅費(fèi)種類相對(duì)較少，致使二手房需求遭遇分流。

　　根據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳二手住宅成交面積占比分別較2011年回落6.3、14.5、13.6個(gè)百分點(diǎn);上海和天津二手住宅成交占比盡管比2011年略有增加，但是和2009年峰值相比仍有所回落。

　　二是郊區(qū)二手住宅成交占比回落的幅度明顯高于中心區(qū)和次中心區(qū)。如深圳今年上半年全市二手住宅占比較2011年回落了13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，中心區(qū)回落了4.4個(gè)百分點(diǎn)，次中心區(qū)回落了11.3個(gè)百分點(diǎn)，而郊區(qū)則回落了16.9個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于郊區(qū)、次中心區(qū)降價(jià)優(yōu)惠幅度較大的新房項(xiàng)目較多，因此對(duì)于周邊二手房需求分流較多;而中心區(qū)降價(jià)優(yōu)惠幅度較大的新房項(xiàng)目較少，對(duì)于周邊二手房需求的分流也較少。

　　展望后市，中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新預(yù)計(jì)，下半年二手房成交仍將保持活躍，價(jià)格依然會(huì)保持平穩(wěn)。