節(jié)后，在低價(jià)房源涌現(xiàn)和剛需釋放等因素的影響下，北京二手房市場呈現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象。

　　3月份的二手房成交量環(huán)比上漲101%，達(dá)到了去年同期水平，受節(jié)假日影響，4月份的二手房成交量雖然不及3月份，但也延續(xù)了3月份以來的回升態(tài)勢。成交量的攀升一方面促使中介的生存環(huán)境得以改善，收入猛增，另一方面也使得房主提高對(duì)房價(jià)的預(yù)期，掛牌價(jià)格顯著提高，且議價(jià)空間進(jìn)一步縮小。業(yè)內(nèi)人士指出，置業(yè)的剛需已基本釋放，若改善型需求無法及時(shí)跟進(jìn)，恐下半年的二手房市場依然不樂觀。

　　三四月成交回溫

　　來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房簽約量達(dá)到了11112套，這一成交量是限購以后的第三個(gè)突破萬套月，環(huán)比上漲101%。受節(jié)假日影響，4月份的二手房成交量雖然不及3月份，但也延續(xù)了3月份以來的回升態(tài)勢，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房簽約為9964套，較3月份有輕微下調(diào)，環(huán)比下探10.3%，同比去年則上漲了6.4%。

　　在成交價(jià)格方面，今年1季度，市場成交價(jià)格基本維持在21000元/平米，走勢趨于穩(wěn)定，4月份的成交價(jià)環(huán)比小幅上漲。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份二手房住宅簽約均價(jià)為20120元/平米，同比下跌10%左右。4月北京二手商品房成交均價(jià)為22129元/平方米，環(huán)比上漲1.5%，這是繼2011年4月以來京二手商品房成交價(jià)連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比下降后的反彈，同比下降幅度也有收窄趨勢。

　　中介傭金猛增

　　成交量攀升的直接受益者無疑是房地產(chǎn)中介公司，據(jù)記者了解，一些知名中介公司的收入在三四月份實(shí)現(xiàn)了翻番的增長。一家門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他們公司3月份收入高達(dá)2.35億元，而在去年年底僅為八九千萬，記者也從這家公司確認(rèn)了該信息。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉在接受記者采訪時(shí)表示，傳統(tǒng)上三四月份中介公司的收入都會(huì)相對(duì)比較高，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候不僅成交量上來了，同時(shí)也是租賃旺季，尤其是三月份。在購房者的推動(dòng)下，三四月份的成交量都不錯(cuò)，中介公司的傭金上漲也在情理之中。偉業(yè)我愛我家席分析師孔丹表示，雖然具體的營業(yè)額不方便透露，但3、4月份的收入是公司成立以來的第二個(gè)高峰。

　　低價(jià)房源促剛需釋放

　　節(jié)后市場回溫的主要原因無疑是置業(yè)的剛需釋放，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，二手房成交量回溫的主要原因是一些低價(jià)房源的入市吸引剛需購房者出手。從一定程度上說，政策鼓勵(lì)剛需購房者入市購房，年初銀行信貸額度放寬促使套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，釋放了部分剛需，目前市場上成交的主要是大一居和小兩居，這是剛需客戶青睞的戶型。同時(shí)，年后部分掛牌房源議價(jià)空間加大，不少區(qū)域甚至出現(xiàn)了低于市場價(jià)的房源。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，小戶型需求客戶占剛需的70%以上，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，二手房市場里的60-70平方米的戶型受歡迎。

　　不過這種態(tài)勢隨著房主借勢提價(jià)而恐將結(jié)束，來自偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前市場上80%的二手房業(yè)主都選擇了提高報(bào)價(jià)，20%的二手房業(yè)主選擇維持之前的報(bào)價(jià)，主動(dòng)降低房價(jià)的業(yè)主已經(jīng)寥寥無幾，4月上半月二手房的掛牌均價(jià)環(huán)比上漲了2.5%左右。

　　胡景暉表示，去年年底今年年初，購房需求的大幅萎縮，使得不少著急出售房產(chǎn)的二手房業(yè)主主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)以待出售，房價(jià)的明顯回落，的確刺激了購房意愿的顯著回暖，今年年初房價(jià)出現(xiàn)明顯回落的優(yōu)質(zhì)二手房樓盤，受到購房人的極大關(guān)注，也促成了春節(jié)后成交量的大幅回暖。但是，隨著購房需求的回暖，原本已經(jīng)調(diào)低報(bào)價(jià)的部分二手房業(yè)主面對(duì)看房客戶的增加，更多地選擇了提高報(bào)價(jià)。

　　剛需難撐起整個(gè)市場

　　二手房業(yè)主的借勢提價(jià)在一定程度上促使剛需再次陷入觀望。對(duì)此，胡景暉表示擔(dān)憂，“中介公司這個(gè)行業(yè)就是一個(gè)饑一頓飽一頓的行業(yè)，完全要靠成交量的情況。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，置業(yè)的交易量很難撐起整個(gè)市場，它是不持久的，只能帶來短期的回暖，持續(xù)性很差。如果改善型需求無法得以釋放，那么今年中介行業(yè)的生存環(huán)境依然不是那么樂觀。”

　　不過，記者從鏈家地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)中看到，今年4月90平方米以上戶型成交均價(jià)20879元/平方米，環(huán)比3月下降4.4%，同比下降15%。在成交量復(fù)蘇的情況

　　下，大戶型價(jià)格仍維持在底部運(yùn)行，并未走高。目前從鏈家監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，成交量大的前30個(gè)區(qū)域中，4月90平方米以上的戶型成交均價(jià)環(huán)比下調(diào)或持平的區(qū)域有22個(gè)，只有極個(gè)別區(qū)域的價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上調(diào)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，目前二手房市場上套房剛需成交有所減少，在一定程度上是由于價(jià)格優(yōu)惠幅度減少所致。但90平方米以上的戶型，成交價(jià)格仍然穩(wěn)定在調(diào)控以來的低水平。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，越是偏向剛性的需求，受季節(jié)性成交規(guī)律的影響就越發(fā)薄弱，因?yàn)槟壳皟r(jià)格才是買賣雙方達(dá)成交易的關(guān)鍵因素。但是改善性需求的固有規(guī)律，就反而相對(duì)明顯許多。因此隨著傳統(tǒng)購房季節(jié)的到來，改善性需求也會(huì)逐漸活躍。同時(shí)，持續(xù)維持低位的價(jià)格，對(duì)于改善性客戶來說，也構(gòu)成了比較理想的入市契機(jī)。預(yù)計(jì)未來改善性需求的入市意愿會(huì)逐漸加大。

　　□相關(guān)

　　租賃市場旺季提前結(jié)束

　　和往年相比，今年租賃市場旺季顯得更為短暫。受租賃高峰的影響，一季度租賃成交量創(chuàng)4年新高，且租金保持平穩(wěn)，步入4月，北京租賃市場量價(jià)齊跌，成交量環(huán)比下降23%，租賃旺季提前結(jié)束。

　　租賃量增價(jià)溫

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度北京全市租賃成交約20.9萬單(套)，與去年一季度同期相比上漲了9.9%，一季度北京租賃成交量處于四年來的歷史高位。2012年一季度北京全市租金為3097元/套/月，與去年一季度同期相比僅僅上漲0.3%。

　　針對(duì)一季度北京租賃市場同比出現(xiàn)”量增價(jià)穩(wěn)”的情況，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認(rèn)為，受各類政策的嚴(yán)格限制，部分購房需求繼續(xù)暫時(shí)在租賃市場釋放，導(dǎo)致租賃成交量上漲;而年初全市房價(jià)也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下調(diào)，部分業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”使得房源明顯增加，加上今年以來CPI也逐漸回落，租金上漲預(yù)期不高。

　　進(jìn)入4月，租賃市場表現(xiàn)出明顯的淡季特點(diǎn)，4月北京租賃市場日均成交量環(huán)比下降23%。而去年4月份環(huán)比降幅僅為16%。

　　提前步入淡季

　　事實(shí)上，租賃市場在3月份就呈現(xiàn)出淡季的苗頭，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年3月份，北京租賃市場新增客戶需求有效登記量環(huán)比2月份下跌2.2%，受需求量萎縮影響，市場交易量環(huán)比下跌了16.5%。而新增租賃房源掛牌量依舊在上漲，環(huán)比漲幅為7.1%，需求的下降，房源供應(yīng)的增加，使得租賃市場供求比由2月份的1:5.2下降到目前的1:4.7，緊張的供不應(yīng)求關(guān)系的緩和，使得租金價(jià)格開始緩慢下降。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師陳雪表示，4月份租賃市場成交量消退的幅度較大。從整個(gè)租賃旺季的成交來看，三月末就出現(xiàn)了租賃成交逐漸回落的現(xiàn)象，主要由于今年租賃旺季需求的整體水平就低于以往，經(jīng)過春節(jié)后一段時(shí)間的釋放后，步入租賃淡季的時(shí)間要更早。并且今年租賃市場的供需關(guān)系有所緩和，需求吸收的能力更強(qiáng)，也導(dǎo)致租賃高峰期的縮短。

　　對(duì)于未來的租賃市場，胡景暉表示，在6月底7月初暑期畢業(yè)生租房高潮來臨之前，北京的租賃市場都將處于傳統(tǒng)的交易淡季，預(yù)計(jì)未來2個(gè)月，北京的租賃成交量還將繼續(xù)走低，全市月租金均價(jià)將基本穩(wěn)定在3000元左右。